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Tassazione sugli affitti: meglio la cedolare secca o l’imposta Irpef?

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva, facoltativa, che rappresenta ad oggi l’alternativa meno onerosa, dal punto di vista fiscale, rispetto all’Irpef, per la dichiarazione dei redditi provenienti dalla locazione di unità abitative (cat da A/1 a A/9, e poi A/11), comprese le pertinenze collegate ad esse (vedi Tasse su affitto).

Per il periodo che va dal 2014 al 2017, l’aliquota della cedolare secca per i contratti di locazione di tipo concordato è stata ridotta al 10% (dopo il 2017 tornerà al 15%), e questa è essenzialmente la sola novità introdotta negli ultimi anni, oltre che la riduzione forfettaria per chi sceglie la tassazione Irpef dal 15% al 5%.

Differenze cedolare secca al 10% e al 21%

L’aliquota della cedolare secca per il contratto libero è del 21% anche per il 2015 e gli anni futuri. Il contratto non va incontro a particolari limitazioni, se non gli adempimenti obbligatori per legge di registrazione, comunicazione e compilazione del rigo RLI al momento di esercitare l’opzione della cedolare secca stessa.

Se ci sono le condizioni per il canone concordato (nei comuni e province che lo prevedono, che sono quelli dichiarati in stato di emergenza abitativa, oltre che quelli colpiti da calamità naturali, o in contratti particolari come ad esempio i contratti di locazione con enti o cooperative per unità abitative locate a loro volta a studenti universitari), allora l’aliquota scende al 10%, o 15% dal 2018 in poi.

La cedolare secca assorbe tutti gli adempimenti fiscali legati alla locazione, comprese le addizionali regionali e l’imposta di bollo o di registro.

Come funziona la cedolare secca

Nel momento in cui si sceglie l’opzione della cedolare, il reddito da locazione non è più considerato per il pagamento delle imposte, ma rimane valido per il calcolo dell’Isee o per il possesso dei requisiti di riconoscimento di soggetti a carico fiscalmente, ecc.

Il pagamento delle imposte avviene quindi in base all’aliquota fissa (come detto del 21% o del 10% a seconda dell’aliquota se contratto di locazione libero o concordato), indipendentemente dal proprio scaglione di reddito. Anche se il reddito derivante da locazione, con la cedolare secca, non può essere oggetto di detrazioni o deduzioni, in generale risulta più conveniente di quello tradizionale, anche a seguito della riduzione forfettaria al solo 5%.

I tempi per gli adempimenti burocratici sono di 30 giorni dalla stipula o dalla risoluzione del contratto di locazione stessa, sempre tramite la compilazione del modulo RLI. La cedolare secca può essere scelta anche per un contratto di locazione già in essere, o può essere disdetta: fintanto che la cedolare è presente non è possibile però optare per l’aggiornamento del canone (nemmeno per quello Istat).

Contratti a uso transitorio, affitti brevi e cedolare secca

Il regime della cedolare secca si può applicare a tutti i contratti di locazione ad uso abitativo (tasi prima casa), indipendentemente dalla loro durata. Quindi può essere applicata anche a quei contratti di durata breve (anche inferiori a 30 giorni annuali), come nel caso del contratto transitorio o l’affitto breve, ecc. Ciò che conta è la tracciabilità del canone (che per importi inferiori ai 1000 euro può essere fatta anche in contanti, ma per la tracciabilità di può sfruttare il pagamento tramite ricarica/versamento su una carta ricaricabile intestata al locatario).

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