I costi e gli oneri di un mutuo

 

Per valutare la convenienza di un mutuo, oltre a considerare i tassi di interesse e' necessario fare a attenzione a tutte le spese connesse all'operazione di finanziamento;
dato che tali spese variano sensibilemete da banca a banca, spesso per scopi promozionali,
e' di grande aiuto ricorrere all'indicatore sintetico di costo (ISC).

 

Le spese istruttorie

L'istruttoria e' la fase in cui la banca apre la pratica e compie tutte le formalita' necessarie all'erogazione del mutuo. Le spese di istruttoria variano sensibilmente da banca a banca e in genere oscillano tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato (in ogni caso difficilmente scendono al di sotto delle 50-100 euro).

L’imposta sostitutiva

I finanziamneti a medio-lungo termine (ossia di durata maggiore di 18 mesi), sono esenti da qualsiasi imposta indiretta - registro, bollo, ipotecaria e catastale - tuttavia sono soggetti ad un'imposta sostitutiva dovuta dal soggetto erogante (banca) ma sopportata di fatto dal richiedente; tale imposta infatti, va ad incidere sul costo del mutuo con 2 diverse aliquote: 0,25% dell'importo finanziato per acquisto della prima casa - 2% negli altri casi (legge n. 191 del 2004, di conversione del decreto legge n. 168).

 

Perizia del tecnico

La perizia tecnica e' l'attivita' finalizzata ad accertare il valore dell'immobile ed e' svolta, in genere, dai periti di fiducia della banca. In questa fase la banca dovra' accertare anche la presenza di elementi che potrebbero impedire la concessione del mutuo: abuso edilizio, mancanza di abitabilità, ecc..
Generalmente il costo di una perizia varia tra le 180 e le 300 euro a seconda della banca, del perito e dell'importo finanziato.

Parcella notaio

Il notaio e' un pubblico ufficiale iscritto ad un albo che gli impone l'applicazione di tariffe fisse.
Gli onorari per l'atto di compravendita, l'atto di mutuo e le imposte dovute allo Stato (registro - iva e imposte fisse) variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante.
Data la variabilita' di tali spese e' molto utile valutare differenti preventivi e scegliere il notaio che ispira maggiore fiducia.
Indicativamente, le spese notarili per un mutuo 100%, prima casa, importo 130.000 euro, con un dichiarato eventuale di 100.000 euro: 8.800 circa (4.236 solo di imposta di registro e imposte fisse).

La relazione notarile preliminare

La relazione notarile preliminare prevede una visura ipotecaria e ha la funzione di accertare: - l’assenza o la presenza di pesi e gravami sull’immobile (ipoteche ecc.); - la validità del titolo di acquisto sull’immobile, sia dell’attuale che dei precedenti proprietari (eventuali). Tale documento è richiesto dalla banca in prossimità dell’erogazione (già accordata, salvo verifica) al fine di minimizzare i propri rischi.
I costi della visura e della relazione sono sempre a carico del mutuatario, mentre i tempi variano a seconda della Conservatoria dei Registri Immobiliari (circa 10 giorni).

Costi assicurativi

Esistono due forme di copertura assicurativa:
• Le polizze protezione mutui (facoltative)
• Le polizze incendio e scoppio (obbligatorie)

Chi contrae un mutuo per l’acquisto di un immobile, il più delle volte, è “portato” (dietro consiglio del consulente bancario) ad acquistarle entrambe.
Il costo assicurativo varia in base al valore dell'immobile, all'importo erogato e alla durata del mutuo. Indicativamente, per un mutuo di 100.000 euro in 10-15 anni, il costo totale oscilla tra i 100 e i 500 euro.
Le polizze protezione mutui sono di solito facoltative e mirano a tutelare il mutuatario in caso di eventi che possono compromettere la sua capacità di rimborso (ad es. decesso, malattia, inabilità, infortunio, anche perdita del posto di lavoro, ecc.).
Le polizze incendio e scoppio (obbligatorie) sono forme di copertura assicurative volte a tutelare il soggetto che stipula un mutuo da eventi direttamente collegati all’abitazione. In caso di sinistro l’assicurazione prevede un rimborso pari al costo di ricostruzione dell’immobile ipotecato, estinguendo, quindi, il debito con la banca.
La polizza a protezione dell’immobile e l’eventuale polizza sulla vita contribuiscono ad incrementare il costo di un mutuo, è consigliabile pertanto, prestare massima attenzione anche nella scelta della Compagnia assicurativa, ricordando che la banca non può imporre esclusivamente la propria polizza. Infatti, non esiste alcuna norma che obbliga il cliente a sottoscrivere la polizza con la compagnia indicata dalla banca; l’unica accortezza è quella di presentare all’erogazione del finanziamento una polizza (incendio e scoppio) con la clausola di vincolo a favore della banca.

Penali di estinzione anticipata - ritardo pagamento

Ogni contratto di mutuo prevede la possibilità di estinguere anticipatamente il debito residuo. Naturalmente la banca non ha alcuna convenienza a compiere tale operazione a causa della perdita degli interessi futuri. Pertanto, prima della legge Bersani (L. n.40, 2 Aprile 2007), era prevista l’applicazione di una penale di estinzione anticipata che in genere oscillava tra l’1% ed il 4% in relazione al tipo di mutuo contratto: a tasso variabile (penale più bassa) o a tasso fisso (penale più alta).
Inoltre, la penale era di importo maggiore nel caso in cui l'estinzione avveniva nei primi anni del mutuo, di importo minore se invece avveniva dopo i primi 5 anni.
Oggi, a partire dal 2 Febbraio 2007, sono state abolite le penali di estinzione anticipata totale o parziale sui mutui contratti (con finanziarie, banche o enti previdenziali) per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

 

In caso di ritardo nel pagamento di una rata verranno applicati gli interessi di mora che prevedono una maggiorazione compresa tra l'1% e il 4% rispetto al tasso pattuito per il finanziamento. Gli interessi di mora non sono cumulabili con i normali interessi previsti dal contratto.
Il ritardo nel pagamento sorge nel momento in cui la rata viene pagata tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza.
Se il ritardo si ripete per sette volte, anche non consecutive, la banca o la finanziaria può richiedere la risoluzione del contratto.