Meglio fisso o variabile ?

E' più conveniente l'accollo di mutuo o l'estinzione e cancellazione d'ipoteca ?

Esistono deduzioni per l'abitazione principale ?

Quali sono i costi di un mutuo ?

Quali sono le agevolazioni fiscali per un mutuo prima casa ?

In quali casi è possibile ottenere un mutuo integrativo ?

Cosa succede in caso di ritardo nel pagamento delle rate ?

Cosa succede in caso di estinzione anticipata del mutuo ?

Cos'è l’ipoteca e qual'è la sua funzione ?

Cos'è la fidejussione ?

Quali sono i requisiti necessari per poter richiedere un mutuo ?

Cos'è il “CAP” o “tetto massimo” ?

Cos'e' lo SPREAD ?

Cos’è il tasso d’ingresso ?

Cos’è il tasso di usura?

Qual'è l'importo massimo che può essere richiesto ?

Come si calcolano gli interessi ?

Che tipo di documenti occorrono per richiedere un mutuo ?

Cos'è un mutuo ?

Quante tipologie di mutui esistono ?

Cos’è il piano di ammortamento ?

Qual'è la durata massima di un mutuo ?

Cos'è la portabilità del mutuo?

Come mai la banca non ha accolto la richiesta di finanziamento ?

 

Meglio fisso o variabile ?

Prima di valutare un mutuo e' necessario fare alcune considerazioni di tipo soggettivo per chiarire quali siano le nostre reali esigenze: non sempre il mutuo migliore e' quello con il tasso piu' basso, infatti, bisogna considerare altri elementi quali il reddito mensile, la propensione al rischio ecc., ad esempio:

un mutuo a TASSO FISSO e' indicato quando:

- si vuole pagare rate uguali e conoscere da subito l’ammontare complessivo del debito
- si prevede un aumento dell’inflazione e quindi dei tassi
- il richiedente è un lavoratore dipendente con uno stipendio medio

un mutuo a TASSO VARIABILE quando:

- si vuole rischiare sull’andamento dell’economia
- si prevede un calo dell’inflazione
- il richiedente ha un reddito medio alto
- il mutuo e' di importo elevato.

(vedi anche sezione "Consigli utili").

E' più conveniente l'accollo di mutuo o l'estinzione e cancellazione d'ipoteca ?

Nel caso di vendita di un immobile, può accadere che l'originario proprietario abbia usufruito di un mutuo per l'acquisto della casa senza, tuttavia, averlo estinto del tutto. In questo caso è possibile scegliere tra: - accollo del mutuo - estinzione mutuo e cancellazione d'ipoteca.
Con "l'accollo", l'acquirente dell'immobile subentra nel rapporto di mutuo, obbligandosi a pagare il debito residuo; ovviamente, nel pattuire il prezzo di vendita dell'immobile si terrà conto delle rate non ancora pagate.
Nel secondo caso, il venditore estingue il mutuo e chiede alla banca la cancellazione d'ipoteca (costo era in media di circa 550 Euro).
Prima di scegliere tra le due modalità sopra descritte è consigliabile informarsi sulle attuali condizioni di mercato e sui tassi correnti. Con l'accollo, infatti, l'acquirente sarà soggetto a tutte le condizioni del mutuo preesistente, per cui in caso di ribasso dei tassi, potrebbe essere più conveniente stipulare un nuovo mutuo a nuove condizioni, nonostante il risparmio di spese che è possibile ottenere attraverso l’accollo.
Infine, è bene sottolineare che l’accollo può avere carattere cumulativo o liberatorio. Nel primo caso il venditore (debitore originario) rimane obbligato in solido con l’acquirente verso la banca creditrice fino all’estinzione del mutuo; nel secondo caso, il venditore viene liberato ma, per ottenere la massima garanzia è consigliabile sottoscrivere un atto notarile di accollo privativo tra venditore (debitore originario), acquirente (accollante) e banca.

Vantaggi dell’accollo
Per l’acquirente: i vantaggi risiedono quasi tutti nella minore entità delle spese (notarili, ipotecarie, peritali ecc.), anche se, in molti casi è prevista una commissione di subentro per l'accollo.
Per il venditore: il vantaggio era quello di evitare i costi di estinzione e di cancellazione dell'ipoteca, a condizione però che la banca rilasciava apposita liberatoria (in caso contrario, infatti,il rischio maggiore per il venditore era quello di dover far fronte alle eventuali rate non pagate del nuovo proprietario).

Esistono deduzioni per l'abitazione principale ?

L'abitazione principale è l'immobile posseduto a titolo di proprietà o di altro diritto reale (es: usufrutto) ed utilizzato come dimora principale dal contribuente e/o dai suoi familiari (coniugi, parentri entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).
Sia l'abitazione principale che le pertinenze sono esenti da Irpef e relative addizionali.
Se il contribuente possiede due immobili la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell'abitazione principale. Per il pagamento Ici è prevista un'aliquota ridotta.

Quali sono i costi di un mutuo ?

Prima di stipulare un contratto di mutuo occorre informarsi, oltre che sui tassi di interesse corrente, anche su tutte le spese connesse all'operazione di finanziamento. Tali spese riguardano: - istruttoria - imposta sostitutiva - perizia del tecnico - parcella del notaio - costi assicurativi - Penali: di ritardo pagamento ed in passato, penali d estinzione anticipata estinzione. (vedi anche sezione "I costi e gli oneri di un mutuo").

Quali sono le agevolazioni fiscali per un mutuo prima casa ?

La legge prevede nei confronti di chi contrae un mutuo per l'acquisto della prima casa o ristrutturazione, la detrazione dall'IRPEF lorda del 19% su:
- interessi passivi;
- Oneri accessori (spese notarili, spese di istruttoria e di perizia, oneri fiscali, ecc…);
- Quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Inoltre, è previsto il pagamento di un'imposta sostitutiva (dell'imposta di registro,ipotecaria e catastale) ridotta dello 0,25% sull'importo finanziato (vedi anche sezione "Gli aspetti fiscali" e "I costi e gli oneri di un mutuo - L'imposta sostitutiva").

In quali casi è possibile ottenere un mutuo integrativo ?

Durante il piano di restituzione di un mutuo potrebbe sorgere la necessità di un finanziamento integrativo; in tale ipotesi occorre estinguere il primo mutuo con la somma integrativa erogata; si avrà, dunque, la disponibilità di un'importo inferiore rispetto a quello richiesto, inoltre, con il mutuo integrativo non è possibile ottenere le agevolazioni previste per il primo mutuo - prima casa (detrazioni dall'Irpef).

Cosa succede in caso di ritardo nel pagamento delle rate ?

In caso di ritardo nel pagamento di una rata verranno applicati gli interessi di mora che prevedono una maggiorazione compresa tra l'1% e il 4% rispetto al tasso pattuito per il finanziamento. Gli interessi di mora non sono cumulabili con i normali interessi previsti dal contratto.
Il ritardo nel pagamento sorge nel momento in cui la rata viene pagata tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza.
Se il ritardo si ripete per sette volte, anche non consecutive, la banca o la finanziaria può richiedere la risoluzione del contratto.

Cosa succede in caso di estinzione anticipata del mutuo ?

Ogni contratto di mutuo prevede la possibilita' di estinguere anticipatamente il debito residuo. Naturalmente la banca non ha alcuna convenienza a compiere tale operazione a causa della perdita degli interessi futuri, pertanto, prima della legge Bersani (L. n.40, 2 Aprile 2007), era prevista l’applicazione di una penale di estinzione anticipata che in genere oscillava tra l’1% ed il 4% in relazione al tipo di mutuo contratto (vedi novità penali di estinzione anticipata).

Cos'è l’ipoteca e qual'è la sua funzione ?

Per poter accedere ad un mutuo e' necessario offrire un'adeguata garanzia: tale garanzia e' rappresentata dall'ipoteca a favore della banca sull'immobile finanziato. L'ipoteca deve essere resa pubblica attraverso l'iscrizione nei pubblici registri immobiliari e conferisce alla banca il diritto di "rivalsa" (ovvero puo' soddisfarsi sul ricavato della vendita all'asta dell'immobile) in caso di inadempimento del debitore. Una volta venduto l'immobile, la banca entrera' in possesso solo di una parte del ricavato (quello stabilito nell'ipoteca), di solito compreso tra il 150% e il 300% dell'importo finanziato (vedi anche sezione "Le garanzie").

Cos'è la fidejussione ?

In alcuni casi la banca, per rafforzare la propria tutela contro il rischio di insolvenza, puo' chiedere una garanzia aggiuntiva (pegno, fidejussione, altro immobile).
Nella maggior parte dei casi si chiede l'intervento di un garante (fidejussore), ovvero, un familiare che sia disposto ad assumersi personalmente (con i propri beni) la responsabilita' nei confronti della banca in caso di inadempimento del debitore principale (vedi anche sezione "Le garanzie").

Quali sono i requisiti necessari per poter richiedere un mutuo ?

Il requisito piu' importante per poter accedere ad un mutuo e' la CAPACITA' DI RIMBORSO. La valutazione della banca avviene in base ad una serie di documenti richiesti al cliente (buste paga, dichiarazioni fiscali, ecc.) da cui e' possibile ottenere informazioni sia di tipo economico (reddito proporzionale alla rata) che personale (affidabilita', correttezza ecc.).
Generalmente la banca verifica che l'importo della rata mensile non sia superiore ad un terzo del reddito mensile netto. (vedi anche sezione "I passi necessari per l'ottenimento di un mutuo, dalla richiesta all'erogazione").

Cos'è il “CAP” o “tetto massimo” ?

Il CAP è il limite massimo oltre il quale il tasso variabile non potra' mai salire. Stabilito contrattualmente, ha lo scopo di tutelare il mutuatario da oscillazione verso l’alto del tasso di interesse. In genere lo SPREAD sara' piu' elevato rispetto a quello applicato per il tasso variabile normale.

Cos'e' lo SPREAD ?

Lo Spread e' un valore percentuale (che oscilla mediamente tra l'1% e il 3%) stabilito nel contratto di mutuo e rappresenta la remunerazione per la banca.
Lo Spread sommato al tasso di riferimento di mercato (EURIBOR,EURIRS) determina il tasso di interesse applicato al mutuo.

Cos’è il tasso d’ingresso ?

Le banche o finanziarie, allo scopo di attrarre maggiormente la clientela propongono un tasso d'ingresso, ovvero un tasso promozionale molto basso applicato per un periodo limitato. Terminato tale periodo, viene applicato il tasso previsto contrattualmente (detto "tasso a regime o di ammortamento" il quale e' generalmente determinato da un parametro d’indicizzazione (Euribor, Eurirs) aumentato dallo spread).

Cos’è il tasso di usura?

Il Ministero del Tesoro rileva trimestralmente il Tasso Effettivo Globale Medio degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari.
I tassi medi rilevati, aumentati della meta', costituiscono il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura.
(per conoscere il tasso di usura attualmente in vigore vedi sezione "Articoli e Approfondimenti").

Qual'è l'importo massimo che può essere richiesto ?

Il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile, ma alcune banche possono finanziare anche fino al 100% di tale valore; in questo caso pero' saranno richieste maggiori garanzie (ad es: doppio reddito familiare, tipologia di impiego, spread piu' elevato).

Come si calcolano gli interessi ?

L'interesse e' il compenso che spetta a chi rinuncia all'uso immediato di un capitale (in sostanza e' il prezzo che paghiamo per ottenere la disponibilita' immediata di una somma), il tasso di interesse e' la misura di tale compenso e viene espresso in percentuale. Le banche per determinare il tasso di interesse da applicare ai mutui utilizzano dei parametri di riferimento (Euribor, Euroirs) che poi devono essere sommati allo SPREAD (Es. Tasso = Euribor + SPREAD).

Che tipo di documenti occorrono per richiedere un mutuo ?

Le banche richiedono diversi documenti che possono essere schematizzati in tre categorie: - Documenti di tipo personale - Documenti di tipo reddituale - Documenti di tipo tecnico (vedi anche sezione "I passi necessari per l'ottenimento di un mutuo, dalla richiesta all'erogazione - La domanda di mutuo").

 

Cos'è un mutuo ?

Il mutuo e' un finanziamento concesso per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile (in genere l'abitazione principale). A garanzia del rimborso viene richiesta l'iscrizione d'ipoteca a favore della banca; cio' significa che la stessa puo' rivalersi sull'immobile in caso di insolvenza.
Il rimborso avviene con rate periodiche (trimestrali, semestrali o mensili); in genere gli interessi sul debito residuo possono essere fissi oppure variabili, dando origine a diversi tipi di mutuo.

Quante tipologie di mutui esistono ?

Esitono diverse tipologie di mutui a seconda del tasso di interesse applicato: Mutuo a tasso variabile, fisso, misto, a due tipi di tasso. Queste rappresentano le principali tipologie contrattuali, ovviamente ogni banca, puo' combinare i vari elementi: tasso, durata, tipo di garanzia aggiuntiva ecc. in modo da costruire prodotti personalizzati per soddisfare le esigenze della propria clientela (vedi anche sezione "le differenze tra le varie tipologie di mutuo").

Cos’è il piano di ammortamento ?

L'ammortamento e' il piano di restituzione graduale di un debito mediante il pagamento periodico di rate, da cio' ne consegue che il piano di ammortamento e' un prospetto che espone, in maniera analitica (su scala temporale), le rate di rimborso del mutuo, distinte in quota capitale e quota interessi.

Qual'è la durata massima di un mutuo ?

La legge prevede che la durata sia media o lunga, per cui avremo mutui di 5, 10, 15 o 20 anni, piu' raramente 25 o 30 anni.Oggi è possibile stipulare mutui fino a 40 anni.

 

Cos’è la portabilità del mutuo ?

Grazie alla nuova legge sulle liberalizzazioni (L.n.40 - 02/04/2007) oggi è più facile e meno oneroso trasferire un mutuo da una banca ad un'altra: dal 2 febbraio, infatti, il cliente di un istituto finanziario, di una banca o di un ente previdenziale può trasferire il mutuo contratto ad un’altra banca, anche mediante scrittura privata e senza perdere i benefici fiscali previsti per la prima casa.
Tale provvedimento dovrebbe portare ad una maggior concorrenza tra le banche in modo da favorire il cliente-consumatore.
Testualmente, è nullo ogni patto che impedisca o renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione.
Inoltre, la surrogazione per volontà del debitore non comporta il venir meno dei benefici fiscali previsti dall’ordinamento tributario.

 

 

Come mai la banca non ha accolto la richiesta di finanziamento ?

La banca prima di concedere un finanziamento valuta la capacità di rimborso del richiedente, nonché l'affidabilità e puntualità nei pagamenti.
I criteri di valutazione variano da banca a banca;
generalmente la banca verifica che l'importo della rata mensile non sia superiore ad un terzo del reddito mensile netto, inoltre le banche possono accedere ai SIC (sistemi di informazioni creditizie) per sapere se il cliente ha presentato una recente richiesta di finanziamento, se ha in corso altri prestiti o finanziamenti e se paga regolarmente le rate. (vedi anche sezione dedicata al CRIF)