E’ più conveniente l’accollo di mutuo o l’accensione di uno nuovo mutuo ?

Nel caso si voglia acquistare un immobile gravato da mutuo, sorge la necessità di valutare la convenienza di un accollo rispetto all’accensione di un nuovo mutuo.
Con l’accollo l’acquirente dell’immobile subentra nel rapporto di mutuo: è obbligato a pagare il debito residuo ed è vincolato a tutte le condizioni del mutuo preesistente. Naturalmente nel pattuire il prezzo di vendita dell’immobile sarà necessario considerare le rimanenti rate da pagare (debito residuo).
L’accollo può essere cumulativo o liberatorio. Nel primo caso il venditore (debitore originario) rimane obbligato in solido con l’acquirente verso la banca creditrice fino all’estinzione del mutuo; nel secondo caso, il venditore viene liberato, tuttavia, per ottenere la massima garanzia è consigliabile sottoscrivere un atto notarile di accollo privativo tra venditore (debitore originario), acquirente (accollante) e banca.
E’ bene sottolineare che la banca potrebbe non accettare l’accollo a causa della mancanza dei requisiti di credito del nuovo mutuatario (accollante).

Vantaggi dell’accollo

Per l’acquirente: rispetto all’accensione di un nuovo mutuo, l’accollo consente di risparmiare sulle spese di apertura pratica (notarili, ipotecarie, peritali, imposta sostitutiva, ecc.), anche se molte banche richiedono il pagamento di una commissione di subentro per l’accollo (in genere 1% del debito residuo).
Con l’accensione di un nuovo mutuo, invece, anche se bisogna affrontare le spese di apertura pratica, di contro si ha la libertà di scegliere un mutuo forse più competitivo e che magari permette di risparmiare sul costo totale del finanziamento.

Per il venditore: il vantaggio principale era quello di evitare i costi di estinzione e di cancellazione dell’ipoteca (oggi annullati o ridotti grazie alla legge Bersani), a condizione però che la banca rilasciasse apposita liberatoria (in caso contrario, infatti, il venditore rischiava di dover sopperire alle eventuali rate non pagate dal nuovo proprietario).

Accollo mutuo del costruttore

Qualora si acquisti un’immobile di nuova costruzione da un’impresa costruttrice, quasi sicuramente si riceverà la proposta di accollo della relativa quota di mutuo edilizio stipulato dal costruttore.
Rispetto all’accollo fra privati, questa operazione potrebbe risultare più conveniente qualora il costruttore riuscisse a concordare tassi più competitivi che poi verrebbero trasferiti sul cliente.
Naturalmente è sempre buona regola fare dei confronti: magari il mutuo proposto dalla propria banca potrebbe essere talmente vantaggioso, rispetto all’accollo, da giustificare le maggiori spese di un nuovo mutuo (es. parcella notarile piena in luogo dell’atto di frazionamento, ecc.)