Conviene estinguere anticipatamente un mutuo ?

Ogni contratto di mutuo prevede la possibilità di estinguere anticipatamente il debito residuo. Naturalmente la banca non ha alcuna convenienza a compiere tale operazione a causa della perdita degli interessi futuri. Pertanto, prima della legge Bersani (L. n.40, 2 Aprile 2007), era prevista l’applicazione di una penale di estinzione anticipata che in genere oscillava tra l’1% ed il 4% in relazione al tipo di mutuo: a tasso variabile (penale più bassa) o a tasso fisso (penale più alta).
Inoltre, la penale era di importo maggiore nel caso in cui l’estinzione avveniva nei primi anni del mutuo, di importo minore se invece avveniva dopo i primi 5 anni.  

A partire dal 2 Febbraio 2007, sono state abolite le penali di estinzione anticipata totale o parziale sui mutui contratti (con finanziarie, banche o enti previdenziali) per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.  (vedi anche novità penali di estinzione anticipata).

Riguardo alla convenienza dell’estinzione anticipata bisogna fare almeno due considerazioni:

• confronto tra costo del mutuo e rendimento della somma necessaria ad estinguere il mutuo: per determinare il costo del mutuo bisogna considerare il tasso di interesse al netto di agevolazioni fiscali ed eventuali penali di estinzione anticipata. Se questo valore è inferiore al tasso di rendimento netto di un investimento equivalente allora non conviene estinguere.

• disponibilità a “perdere” la somma da impiegare per l’estinzione: si tratta di una valutazione del tutto soggettiva, legata alle proprie disponibilità liquide e alle previsioni di spesa future.