Ciao Gabri,

ti ringrazio per il prezioso consiglio però non mi è chiarissimo il tuo riferimento al piano alla francese o con quota capitale costante (che dovrebbe essere il piano all'Italiana).

Correggimi se sbaglio: per calcolare la quota interesse della rata, il tasso di periodo viene comunque applicato sul capitale residuo. E' pacifico che più velocemente il capitale viene abbattuto inizialmente, più una variazione verso l'alto dei tassi inciderà di meno sugli interessi da pagare in futuro.

La differenza è che alcune banche applicano un ammortamento alla francese in cui la quota capitale è crescente e rimane invariata anche se i tassi salgono, altre banche al variare dei tassi modificano anche la quota capitale di ogni rata (in questo caso diminuendola).
Ipotizzando che ci sia un solo aumento di tasso durante il mutuo, la banca che ricalcola la quota capitale-interessi fissa una rata (certo più alta) che resta costante fino alla fine, determinando in modo classico la quota capitale come differenza tra rata e interessi fino alla fine del piano.
La banca che mantiene invariato il piano di abbattimento del capitale applica, gioco forza, un aumento maggiore nel momento dell'incremento del tasso, ma successivamente la rata deve essere per forza decrescente perchè la quota capitale della rata è già fissata e gli interessi si calcolano sul capitale residuo (che via via è minore).

Un caso del genere sarebbe quasi ininfluente rispetto alla scelta di uno o dell'altro metodo (dovremmo ragionare in termini di valore attuale delle somme pagate in futuro, ma ci perderemmo nelle ipotesi).

E' certo, e concordo con te, che in un momento come questo, prevedendo dal 2010-2011 un aumento costante dei tassi, chi stipula ora un mutuo variabile con una quota capitale non modifcabile rischia di vedersi aumentare le rate in modo molto pesante. Concordo anche con il principio che quando i tassi sono alti si parta assolutamente con il variabile per poi passare ad un fisso quando la curva tocca i minimi (proprio come ora).

Il problema sta però nella curva dell'IRS rispetto a quella di Euribor e BCE!! La discesa delle ultime 2 è accompagnata in modo molto meno che proporzionale dalla prima, così quando tutti (come me) pensano di poter ottenere un fisso attorno al 4-4,50%, scoprono che sono fortunati a stipularlo al 5,30-5,50, anche perchè le banche applicano uno spread decisamente maggiore sui fissi. Alcuni miei colleghi, che in banca hanno chiesto info sulla conversione da variabile a fisso, di fronte alle rate proposte hanno optato per mantenere ancora il variabile...non ho le info necessarie per dire se hanno fatto bene ma certamente ma la cosa fa riflettere.

Concordo sul fatto che la scelta di un tasso dipenda dalla curva dei propri redditi: un impiegato statale deve certamente optare per una rata + costante possibile perchè il proprio reddito varia poco...un'impresa o un professionista sceglierà il variabile perchè il peso della rata è proporzionale(almeno in teoria) con l'andamento dei propri affari.

Io però dico che quando puoi avere un tasso del 2.2% (contro un 5,3-5,5% del fisso) nella fase iniziale del mutuo devi cercare di cogliere questa opportunità in qualche modo. Penso che la soluzione CAP possa essere quella giusta (domani dovrei andare in banca e ti aggiorno...), specie se lo spread è ancora buono ed il tetto è praticamente pari al tasso fisso attuale! Il floor, anche se c'è, non potrà essere maggiore del tasso di partenza per cui andrebe bene. Mi informerò certamente sul piano di ammortamento del capitale e mi farò fare un pò di simulazioni per valutare una possibile evoluzione. Considerà che ho già fatto un raffronto tra un fisso di 100K a 20 anni al 5,3% ed un CAP con partenza 2,5% ed incremento graduale nei primi 10 anni fino al 5,5%, tasso che resta tale fino alla fine del mutuo (quota capitale variabile). Ebbene in 20 anni risparmi circa 13K!

Il mutuo SWITCH di CREDEM ti da la possibilità di passare una tantum dal variabile al fisso, quindi l'opzione la puoi esercitare una sola volta. Non sarebbe male ma ho leto che lo spread applicato può arrivre anche al 2,50%! Un pò altino direi...

Penso di aver scritto troppo...e magari anche stupidaggini per cui mi ritiro...buona notte!!