in altri post precedenti ho già spiegato i pro e i contro delle varie soluzioni.
il mutuo è come un abito di sartoria, va confezionato su misura in base alla situazione economica attuale e prevista .
per aiutarti ci devi dire le tue entrate mensili, l'importo, tipo di rapporto di lavoro, presenza di altri prestiti.

Ultima modifica di gabri (22-02-2010 12:44:05)

il calcolo è giusto anche se io suggerisco molto più semplicemente dal Cud imponibile fiscale-irpef netta/12.
ti dico subito che i redditi da lavoro occasionale non vengono presi in considerazione. scarto a priori il tasso fisso perchè le banche attualemnte prendono il 30-35% del reddito netto come limite massimo. col tasso fisso la rata è troppo alta e rischi che la prarica non va in porto. devi necessariamente valutare un tasso variabile o puro o cap, in quest'ultimo caso solo se la diferenza di spread non è molto marcata e se non ci sono clausole tipo il tasso floor che ti penalizzerebbe molto quando i tassi di interesse scendono. un'altra soluzione è un mutuo rinegoziabile a 2 anni. in questo caso partiresti con il variabile in modo da agganciare il momento favorevole e abbattere più velocemente il capitale poi fra due anni confronti il tasso variabile con il tasso fisso. se la differenza tra i due tassi non è marcata e se le previsioni per il tasso variabile sono peggiorative passeresti al fisso in modo da proteggerti dall'aumento dei tassi. ho cercato di spiegarti come devi ragionare.
in bocca al lupo

Ultima modifica di Amministratore (24-02-2010 03:31:53)

Mah, guarda la penso anch'io così, MA...

In quanto dipendente pubblico ho accesso ad una convenzione con MPS che mi consentirebbe di accedere ad un variabile puro con uno spread dello 0,90. Ora, rispetto al 2,15 dello spread legato al variabile con CAP, c'è una differenza di spread di ben 1,25 punti.

Ora, se i miei calcoli sono corretti, significa che SOLO se EURIBOR supera il 4,60% io avrei una situazione perggiorativa rispoetto all'aver fatto un mutuo con CAP...

Andando a guardare lo storico EURIBOR/1mese (questo è il parametro che MPS applicherebbe sul mio variabile puro) e facendo una rapida analisi (spero corretta), solo 13 mesi in 10 anni avrei avuto una situazione peggiorativa rispetto al mutuo con CAP 5,5.

Poi, nel caso in cui i tassi iniziassero a salire in modo vertiginoso, avrei sempre la possibilità di ricorrere alla surroga per limitare i danni.

Insomma, viste le condizioni che avrei sul variabile puro, secondo voi il ragionamento che ho fatto fila?? ....

Che notizie infondate che date!!! Ma dove abitate voi è già finita la crisi? No? Allora quando non la vedrete più i tassi ricominceranno a salire ma piano,  molto piano........te capì?
quote=FRANK]

robyone ha scritto:

Fra un pò i tassi ripartiranno e saranno dolori per chi ha un variabile puro........

Perchè dovrei pagare un consulente? I forum e Internet e riviste e libri che ci stanno a fare? Credo di avere un'intelligenza nella media e dunque in grado di capire come stanno le cose. Certo, come a tutti quelli che non sono del mestiere o che non si occupano di finanza in generale, manco di conoscenze tecniche specifiche, ma non esageriamo!

Tornando al topic, sto facendo le mie valutazioni e imho un variabile puro, seppur conveniente e seppur convinto del fatto che difficilmente  i tassi nei prossimi anni saliranno a livelli come dire preoccupanti,  considerando una durata trentennale ed un'incidenza rata sul reddito del 30%, non è una scelta saggia o, meglio, è parecchio rischiosa e, sempre imho, il gioco non vale la candela.

Ho letto delle cose interessanti sulla possibilità di coprirsi da rischi di tassi che aumentano "coprendo" il proprio mutuo variabile con dei CW, ma sono troppo poco preparato sulla cosa e dunque non è per me una strada attualmente percorribile. Quindi ho optato per un CAP e, più precisamente, sono orientato sul CAP di BPM...

Ultima modifica di robyone (11-03-2010 07:38:24)

robyone ha scritto:

Perchè dovrei pagare un consulente? I forum e Internet e riviste e libri che ci stanno a fare? Credo di avere un'intelligenza nella media e dunque in grado di capire come stanno le cose. Certo, come a tutti quelli che non sono del mestiere o che non si occupano di finanza in generale, manco di conoscenze tecniche specifiche, ma non esageriamo!

Tornando al topic, sto facendo le mie valutazioni e imho un variabile puro, seppur conveniente e seppur convinto del fatto che difficilmente  i tassi nei prossimi anni saliranno a livelli come dire preoccupanti,  considerando una durata trentennale ed un'incidenza rata sul reddito del 30%, non è una scelta saggia o, meglio, è parecchio rischiosa e, sempre imho, il gioco non vale la candela.

Ho letto delle cose interessanti sulla possibilità di coprirsi da rischi di tassi che aumentano "coprendo" il proprio mutuo variabile con dei CW, ma sono troppo poco preparato sulla cosa e dunque non è per me una strada attualmente percorribile. Quindi ho optato per un CAP e, più precisamente, sono orientato sul CAP di BPM...

Vai col cap,ma ricordati di sceglierne, se puoi, uno che non abbia le quote capitale prefissate alla stipula e quindi immodificabili,ma uno che abbia il ricalcolo mensile della rata.
In questo modo non dovrai temere una rata massima(quando arriverai al cap)troppo alta,ma avrai importi di rata molto più omogenei.

E lascia stare i consulenti!!!
Sei perfettamente in grado di gestirti,ottenere un mutuo se hai le carte in regola è più semplice di quanto uno pensi.

Ciao.

per cortesia,potresti postarmi le condizioni che ti ha fatto MPS,lo spread propostoti ma sopratutto il dettaglio e il costo delle polizze?

La cosa mi interessa molto.Grazie.

FRANK ha scritto:

robyone ha scritto:

Perchè dovrei pagare un consulente? I forum e Internet e riviste e libri che ci stanno a fare? Credo di avere un'intelligenza nella media e dunque in grado di capire come stanno le cose. Certo, come a tutti quelli che non sono del mestiere o che non si occupano di finanza in generale, manco di conoscenze tecniche specifiche, ma non esageriamo!

...

Vai col cap,ma ricordati di sceglierne, se puoi, uno che non abbia le quote capitale prefissate alla stipula e quindi immodificabili,ma uno che abbia il ricalcolo mensile della rata.
In questo modo non dovrai temere una rata massima(quando arriverai al cap)troppo alta,ma avrai importi di rata molto più omogenei.

E lascia stare i consulenti!!!
Sei perfettamente in grado di gestirti,ottenere un mutuo se hai le carte in regola è più semplice di quanto uno pensi.

Ciao.

questo mutuo utilizza una formula di ammortamento alla francese, l'unica differenza è che pre-fissa le quote capitale all'ingresso del mutuo, e mi risulta che tutti i mutui con CAP usano questo sistema in quanto devono utilizzare dei derivati per garantirsi.

E' il peggior mutuo che abbia mai visto in 20 anni di attività ... di "consulente"

jack sparrow ha scritto:

FRANK ha scritto:

robyone ha scritto:

Perchè dovrei pagare un consulente? I forum e Internet e riviste e libri che ci stanno a fare? Credo di avere un'intelligenza nella media e dunque in grado di capire come stanno le cose. Certo, come a tutti quelli che non sono del mestiere o che non si occupano di finanza in generale, manco di conoscenze tecniche specifiche, ma non esageriamo!

...

Vai col cap,ma ricordati di sceglierne, se puoi, uno che non abbia le quote capitale prefissate alla stipula e quindi immodificabili,ma uno che abbia il ricalcolo mensile della rata.
In questo modo non dovrai temere una rata massima(quando arriverai al cap)troppo alta,ma avrai importi di rata molto più omogenei.

E lascia stare i consulenti!!!
Sei perfettamente in grado di gestirti,ottenere un mutuo se hai le carte in regola è più semplice di quanto uno pensi.

Ciao.

questo mutuo utilizza una formula di ammortamento alla francese, l'unica differenza è che pre-fissa le quote capitale all'ingresso del mutuo, e mi risulta che tutti i mutui con CAP usano questo sistema in quanto devono utilizzare dei derivati per garantirsi.

E' il peggior mutuo che abbia mai visto in 20 anni di attività ... di "consulente"

Se i mutui con cap sono i peggiori che hai visto in ventanni,spiegami quali sono i migliori...

Il rata costante?E' la peggiore nefandezza partorita dalle banche che si possa immaginare.
Il variabile?Rischi di vederti raddoppiare la rata al primo stormir di fronde dei tassi(è già successo nell'autunno 2008).
Il fisso?Paghi interessi altissimi in attesa di un improbabile,almeno per adesso,aumento dei tassi.

Solo il cap ti protegge dall'innalzamento,anche se è vero che paghi uno spread un pò più alto rispetto a un variabile puro.

Per quel che riguarda il pda,con quote capitale fissate alla stipula o con rate ricalcolate mensilmente esso è SEMPRE più conveniente di un fisso,a meno che non trovi chi ti fa un fisso max del 4%(peccato che questa banca non esista!!!)

Ciao e buon lavoro,il tuo deve essere davvero complicato...

jack sparrow ha scritto:

Vi posto una simulazione che avevo fatto per un utente di un forum (gli importi non sono precisissimi perché ho arrotondato i giorni del mese):

MPS CAP 158.400 25 anni tan in ingresso 2,47

(Rata zero (ingresso) 708,22 )
cap residuo 158.400
tan 2,47 Rata n°1   quota capitale 382,18   quota inte 332,29   rata 714,47

ipotizziamo fra due anni sale di un punto
cap residuo alla 23° rata 149.407,98
tan 3,47 rata n° 24   qc 400,60   qi 440,32   rata 841,01

ipotizziamo al 7°anno sale al cap tan 5,5
cap residuo 123.847,15
tan 5,5 rata n° 84   qc 453,29   qi 578,52   rata 1.031,81

Allora decisamente non ci capiamo.

Se i tassi non arriveranno mai al 5.5%,lo capisce anche un bambino che conviene un variabile puro.

Ma chi accende un mutuo per una durata di 20-30 anni deve mettere in preventivo anche periodi di tassi ben al di sopra del 5.5%,come dimostra la storia recente.
Vuoi proteggerti con un cap pagando pochissimo di più?Bene.
Non vuoi farlo?Padronissimo,ma non lamentarti quando la tua rata diverrà insostenibile.

Per spiegare meglio, sull'esempio che ho fatto

jack sparrow ha scritto:

MPS CAP 158.400 25 anni tan in ingresso 2,47

ipotizziamo fra due anni sale di un punto
cap residuo alla 23° rata 149.407,98
tan 3,47 rata n° 24   qc 400,60   qi 440,32   rata 841,01

... questa rata corrisponde ad una rata di variabile puro ad un tasso del 4,05 % circa