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#1 10-05-2008 13:25:10

Pietro
Ospite

Vendita e riacquisto (prima casa) - trasferimento mutuo?

Ciao a tutti,

io e mia moglie, cointestatari di un mutuo ipotecario su una casa acquistata tre anni fa con le agevolazioni di prima casa, abbiamo ora intenzione di vendere per riacquistare.

A seguito del decreto Bersani, e' cambiato qualcosa in merito al trasferimento di un mutuo su una nuova abitazione? E' ancora obbligatoria l'estinzione del mutuo attuale e la cancellazione di ipoteca e quindi la creazione di un nuovo contratto di mutuo piu' iscrizione di ipoteca per il nuovo immobile, con tutti i costi che ne derivano?

Inoltre, avete idea se, al fine di godere delle agevolazioni di acquisto prima casa e non dover pagare le penali per la vendita dell'attuale casa, il nuovo immobile vada acqiuistato entro un anno (365 giorni) o entro l'anno fiscale (quindi in questo caso entro la fine del 2008?)

Grazie mille!

#2 11-05-2008 11:10:13

Pietro
Ospite

Re: Vendita e riacquisto (prima casa) - trasferimento mutuo?

Piccolo aggiornamento:

ho contattato il mio istituto di credito (ING Direct, ho un mutuo "arancio" da 3 anni) e mi hanno detto che con loro non e' mai esistita la possibilita', ne' esiste ora, di trasferire il mutuo ad una nuova abitazione ne' tantomeno di trasferire quello attuale ai nuovi acquirenti. Sarei obbligato a chiedere l'estinzione del mutuo attuale e l'erogazione di un nuovo mutuo effettuando tutte le stesse procedure a cui dovrei andare incontro in caso di nuovo acquisto.

...Aggiungo anche che, essendo io italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE), avrei enormi difficolta' a vedermi approvata una nuova richiesta di mutuo in quanto, secondo ING Direct (ma credo che sia una politica condivisa anche da altri istituti), dovrei:
1) trovarmi all'estero "temporaneamente" e dovrei produrre una qualche documentazione in virtu' della quale si evinca il fatto che "a breve" (i.e. max 2 anni) tornerei in Italia
2) trovare un garante per l'erogazione del nuovo mutuo il quale sarebbe obbligato ad andare ad abitare nella casa acquistata.

Non sussistendo alcuna delle due condizioni sopra citate, rimango fregato e non posso chiedere un nuovo mutuo... Peccato perche' al contrario l'Agenzia delle Entrate tutela gli emigrati come me permettendoci di riacquistare casa godendo delle agevolazioni di "prima casa" ovunque sul suolo italiano e senza chiederci l'obbligo di trasferimento di residenza.

Vi sarei infine molto grato se sapeste chiarirmi il dubbio in merito al riacquisto "entro l'anno" (fiscale vs. solare) per non perdere le agevolazioni prima casa.

Grazie,
Pietro

#3 11-05-2008 12:33:36

Vittorio78
Ospite

Re: Vendita e riacquisto (prima casa) - trasferimento mutuo?

Ciao Pietro!

Purtroppo non riesco a postarti esattamente ciò che ti avevo scritto ieri sera ma fa nulla ché in una qualche maniera cercherò di rendermi utile.

TEMPISTICA PER IL RIACQUISTO PRIMA CASA PER NON PERDERE I BENEFICI
Innanzi tutto sta tranquillo sul dubbio che hai in merito all'obbligo temporale per il "riacquisto" dell'abitazione: NON è da considerarsi l'anno solare della vendita dell'immobile precedentemente acquistato con i benefici della prima casa, BENSI' avrete UN ANNO di tempo dall'alienazione del bene.
Cio è quanto previsto dal comma 4 della nota II-bis del Testo unico dell'imposta di registro e dall'articolo 7, commi 1 e 2, legge 23/12/1998, n. 448, tanto è vero che l'Agenzia delle Entrate dovrebbe applicare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella MISURA ORDINARIA (non agevolata), nonché una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte nei casi, tra gli altri, di trasferimento - prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto - a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con il regime agevolato MA le disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro UN ANNO dall'alienazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Per te che sei residente all'estero vale quanto segue:
il cittadino italiano emigrato all'estero (che non ha piu', quindi, la residenza in Italia) puo' acquistare in regime agevolato l'immobile, quale che sia l'ubicazione dello stesso sul territorio nazionale. Ovviamente, in tal caso, l'agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l'immobile sia acquistato come "prima casa". Con riferimento a questa particolare fattispecie, l'agevolazione compete a condizione che l'immobile sia ubicato in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, peraltro, che sia necessario per l'acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel
comune in cui e' situato l'immobile acquistato (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, paragrafo 2.1.2. e circolare n. 1 del 2 marzo 1994 capitolo I, paragrafo 2, lett. b). In sintesi, per fruire dell'agevolazione, devono ricorrere le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novita' nel godimento dell'agevolazione) della nota II-bis, mentre, considerato lo status di emigrato, non si richiede la residenza nel comune ove e' ubicato l'immobile. La condizione di emigrato all'estero non deve necessariamente essere documentata con certificato di iscrizione all'AIRE (anagrafe italiana residenti all'estero), ma puo' essere autocertificata dall'interessato mediante dichiarazione resa nell'atto di acquisto ai sensi dell'articolo 46, d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, recante disposizioni in materia di "Dichiarazioni sostitutive di certificazioni".
Per tutti i contribuenti che NON hanno la cittadinanza italiana, l'agevolazione, invece, spetta solo se ricorrono tutte le condizioni di cui alla nota II bis, ed in particolare se l'acquirente abbia (o stabilisca entro diciotto mesi) la residenza nel comune in cui e' ubicato l'immobile acquistato.

CANCELLAZIONE DELL'IPOTECA SULL'IMMOBILE.
Inoltre sta pure tranquillo che il Bersani bis prevede espressamente quanto segue in un comma dell'art.13 rubricato anche con la formula "...Semplificazione del procedimento di cancellazione dell'ipoteca per i mutui immobiliari...":
8-septies. Il creditore (ING nel tuo caso, N.d.r.) e' tenuto a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e a trasmettere al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, secondo le modalita' di cui al comma 8-octies e SENZA ALCUN ONERE PER IL DEBITORE.

CREDITO D'IMPOSTA.
Tieni ancora conto che all'atto del nuovo acquisto - da fare entro UN anno per non essere sanzionati con la richiesta delle maggiori imposte/sanzioni e così come ti farai ben spiegare dal notaio cui ti rivolgerai per l'atto di compravendita - potrete utilizzare un bonus fiscale da fruire con diverse modalità tra cui quella in diminuzione dell'imposta dovuta con la prima dichiarazione annuale dei redditi del periodo d'imposta successivo al "ri-acquisto".
Per fruire del c.d. credito d'imposta è infatti necessario che il contribuente manifesti la propria volonta' nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stipulando atto (dunque a mio parere credo che ti convenga acquistare da privato ed optare per la diminuzione dell'imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto che farai, a meno che tu non sia obbligato dalla natura e misura dei tuoi redditi a presentare anche la dichirazione in Italia... Infatti il credito d'imposta non può essere utilizzato per compensare l'Iva dovuta in relazione all'acquisto della nuova abitazione. Ma questi sono calcoli che puoi e dovrai fare solo e soltanto tu). Pertanto, l'atto di acquisto del nuovo immobile deve contenere, oltre alle dichiarazioni previste dalla nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte prima, lettere b) e c), del Testo Unico Registro, l'espressa richiesta del beneficio in argomento con l'indicazione degli elementi necessari per la determinazione del suddetto credito. L'importo del credito e' commisurato all'ammontare dell'imposta di registro o dell'IVA corrisposta sul primo acquisto agevolato e non puo' essere superiore all'imposta di registro o all'IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto.

Ti copio per completezza di seguito anche il contenuto del sito ADUC (del quale trovi l'URL in basso per i dettagli) che è una sintesi dell'argomento sui benefici prima casa.

AGEVOLAZIONI PER IL RIACQUISTO DI UNA PRIMA CASA:
Dal 1/1/99 chi -entro un anno dalla vendita della precedente prima casa gia' acquistata a suo tempo godendo di agevolazioni fiscali- ne acquisti un'altra da destinare nuovamente ad abitazione principale, avra' diritto ad un credito d'imposta (o bonus fiscale) pari all'imposta di registro od all'Iva pagata sul precedente acquisto.
Di tale credito non puo' essere chiesta la restituzione, ma puo' essere utilizzato per:
- pagare varie tasse sulla nuova casa, ovvero le imposte di registro, ipotecarie o catastali e l'irpef sulla dichiarazione dei redditi successiva all'acquisto.
- compensare pagamenti di tributi diversi in sede di liquidazione unificata con modello F24 (in compensazione c.d. orizzontale, ovvero che consente al contribuente di compensare debiti e crediti nei confronti anche di diversi enti impositori come Stato, Inps, Enti locali, Inail etc. etc.).

Note:
- il bonus non puo' ovviamente essere utilizzato se la casa ceduta e' stata acquistata prima dell'entrata in vigore della prima legge istitutiva del beneficio, la 168/1982.
- Il bonus puo' essere utilizzato anche per l'abbattimento delle imposte di successione e di donazione dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- se si riacquista da un'impresa, il credito non potra' essere utilizzato per ridurre o non pagare l'iva, pur se questa e' agevolata. Esso potra' essere utilizzato solo per pagare le altre imposte gia' dette;
- il bonus non puo' essere usufruito nel caso in cui la casa venduta sia stata acquistata da un'impresa costruttrice prima del 22/5/93, quando l'aliquota Iva del 4% era quella ordinaria (non agevolata). L'Agenzia delle Entrate ha pero' precisato che questa circostanza non preclude il diritto al beneficio quando l'acquirente dimostri che alla data di acquisto dell'immobile venduto era comunque in possesso dei requisiti "prima casa". Cio' vale anche nei casi in cui l'acquisto fosse avvenuto tramite contratto di appalto o in cooperativa senza usufruire delle agevolazioni (introdotte rispettivamente con le leggi 155/93 e 133/94).
- il credito di imposta non e' usufruibile nel caso si proceda alla vendita della pertinenza a suo tempo acquistata godendo dei benefici, con riacquisto di un'altra pertinenza entro un anno. All'acquisto della nuova pertinenza si possono applicare comunque, qualora ricorrano i presupposti, i benefici "prima casa" (risoluzione agenzia entrate n.30 del 1/2/2008).
- Il tutti i casi l'eventuale eccedenza del credito rimasta inutilizzata (perche' per esempio il valore del nuovo acquisto e' inferiore al precedente e quindi le tasse da pagare risultano piu' basse rispetto al credito) non puo' essere chiesta a rimborso ed andra' inevitabilmente persa.

Il diritto ad usufruire del credito d'imposta si prescrive in dieci anni dalla sua maturazione e passa agli eredi in caso di morte del titolare.

Sappi che l'agenzia delle entrate potra' fare accertamenti e verifiche entro tre anni dalla:
- registrazione dell'atto di compravendita nel caso di accertamento della veridicita' delle dichiarazioni fatte in tale sede (possesso dei requisiti necessari per godere dei benefici);
- decorrenza dei 18 mesi dall'acquisto in caso di accertamento della veridicita' della dichiarazione di trasferire -entro detto termine- la residenza nel comune ove si trova l'immobile (in questo caso il termine diventa, quindi, di quattro anni e mezzo);

(QUESTO CHE SEGUE E' IL TUO CASO)
- decorrenza dell'anno successivo alla vendita della casa nel caso di accertamento del rispetto del divieto di rivendita prima dei cinque anni. In questo caso, quindi, il termine diventa di quattro anni, poiche' va considerato anche l'anno di tempo entro il quale e' possibile mantenere i benefici riacquistando una prima casa ;

- data dell'evento che potrebbe rendere mendaci le dichiarazioni fatte all'atto della registrazione dell'atto. Per esempio, se si gode delle agevolazioni per un immobile in corso di costruzione -ovviamente promettendo di non rendere l'abitazione "di lusso"-, il termine per l'accertamento di tale dichiarazione parte dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione.
(tutto cio' ai sensi dell'art.76 del testo unico dell'imposta di registro, il d.p.r.131/86, nonche' secondo quanto argomentato dall'Agenzia delle entrate nella circolare 38 del 12/8/2005).

ATTENZIONE! Il credito dell'amministrazione finanziaria per l'imposta definitivamente accertata (ovvero relativa ad un atto correttamente notificato, non pagato ne' contestato nei termini oppure contestato senza successo), si prescrive in dieci anni. (ai sensi dell'art.78 del testo unico imposta di registro, in tal senso interpretato dalla sentenza di Cassazione n.1196/2000).

Tutto ciò che ti ho scritto può essere da te approfondito e verificato agli URL che seguono:

http://www.aduc.it/dyn/sosonline/scheda … heda=40709

http://www.fiscooggi.it/reader/?MIval=c … nale=22472

http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/res … 9_2001.pdf

http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/res … 8_2005.pdf

In bocca al lupo e scusa la prolissità... Ciao Vittorio big_smile

#4 07-09-2010 15:27:05

paolo
Ospite

Re: Vendita e riacquisto (prima casa) - trasferimento mutuo?

bg  a tutti voi
ho letto questa nota molto interessante .
Volevo chiedere vendendo la casa avuta con agevolazione fiscale 1 casa , da quello che ho capito non si puo trasferirte il mutuo o dipende dall istituto di credito?
inoltre in caso di vendita l acquirente dovra quindi fare 2 assegni uno per io che vendo e uno per la banca per estinzione .... e quindi chiusura dell ipoteca?
scusate ma sono ignorante .

spiego il mio problema gennaio 2009 ho comprato prima casa a firenze ... oggi settembre 2010 devo trasferirmi a arezzo dalla vendita avro un plus valore dovuto ai lavori effetuatio all acquisto .
la casa di arezzo ha un prezzo superiore quindi faro io l aggiunta .
meta della cifra della casa di firenze e con mutuo .
l operazione si puo fare o e complicata?

saluti e grazie
paolo

#5 13-02-2012 09:01:05

1962marino
Ospite

Re: Vendita e riacquisto (prima casa) - trasferimento mutuo?

Buongiorno, ho letto tutte le informazioni sul sito e le trovo estremamente interessanti. Io purtroppo non essendo del ramo non so come districarmi.

Per esempio, nei giorni scorsi mi è capito di incontrare il proprietario di un terreno dove alcuni anni fa avrei desiderato costruire una casa.
Mi ha detto che alcuni lotti di quel terreno sono in vendita ma io ho acquistato nel 2007 un appartamento come prima casa ed il mutuo non è ancora estinto.

Come posso fare per vendere l'appartamento e girare il mutuo sull'acquisto del terreno e di una bella casa in legno?

Qualcuno mi può aiutare?

Grazie

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