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#1 26-06-2009 08:46:18

Blue
Nuovo Membro
Registrato: 26-06-2009
Messaggi: 1

Atto di surroga errato

Ciao a tutti, vi illustro il seguente quesito:

ieri ho fatto un atto di surroga passando il mutuo che avevo con Woolwich con una nuova banca e woolwich nel suo prospetto di riepilogo fornito alla nuova banca recitava così:

debito residuo  100
interessi di periodo 2
somma trattenuta per il buon esito dell'operazione (che verrà restituita al cliente successivamente) 10

Totale importo da bonificare 112

Ciò ha comportato che la nuova banca ha fatto il nuovo mutuo  e il relativo atto notarile per 112 invece che per 100.

Dopo essermi incavolato poichè il mutuo doveva essere solamente per il debito residuo, credo, e avendo minacciato di non firmare, il notaio mi ha detto che non c'era problema poichè nel momento in cui la woolwich mi restituiva l'importo di 10 avrei potuto girarlo alla nuova banca come rimborso anticipato e quindi senza pagare per i prossimi 28 anni interessi su tale somma.

Da stupido mi sono fatto convincere e ho firmato. Solo oggi preso dai dubbi ho letto che in caso di surroga per non perdere i benefici della legge Bersani l'importo surrogato deve essere uguale identico al debito residuo.

Cosa posso fare???? grazie.

Non in linea

#2 26-06-2009 10:14:41

Vittorio78
Membro JUNIOR
Registrato: 12-06-2008
Messaggi: 58

Re: Atto di surroga errato

Buongiorno! Intanto, mi tranquillizzerei per analizzare la situazione nel modo più razionale possibile.
Per prima cosa, il debito residuo del mutuo era € 102 (suppongo migliaia di €) perché devi inglobare anche gli interessi di periodo! L'anomalia sono i 10.000 Euro che la banca dalla quale andavi via ti ha chiesto in garanzia... Ma suppongo che se lo hanno fatto, tu avevi sottoscritto una clausola in merito con la quale accettavi questa procedura, altrimenti sarebbe da segnalare all'AGCM (Antitrust, per comportamento anticoncorrenziale...) o all'ABI! Inoltre, bisogna tenere conto che i benenfici riconosciuti dalla Bersani-bis, sono relativi al trattamento fiscale in prima battuta, cioé non è dovuta l'imposta sostitutiva pari allo 0,25 % sull'importo mutuato: quindi significa che se la nuova banca ti ha dato un mutuo per 112 (sempre migliaia di €...), non avrà trattenuto lo 0,25 % perché altrimenti avrebbe erogato un importo netto di € 111.720. Ancora: se hai fatto una surroga vera e propria, allora la nuova banca non ti avrà applicato alcun costo per la perizia dell'immobile e per l'istruttoria della pratica, e ciò è facilmente verificabile dal contratto di mutuo sottoscritto ed inoltre dimostrabile poiché la cifra data a mutuo è sempre quella di € 112.000 e non (facciamo una ipotesi) € 111.000, come diventerebbe se ti fosse stata addebitata la perizia per € 220 e l'istruttoria per € 500 oltre che l'imposta sostitutiva come detto prima per € 280. Quindi abbiamo constatato che, prima di tutto, la nuova banca ti avrà trattato come un cliente che ha realmente sottoscritto una surroga per volontà del debitore! In secondo piano, invece, c'é il trattamento da parte del notaio per ciò che concerne la sua tariffa: se ti avesse applicato la tariffa in misura direttamente proporzionale all'iscrizione ipotecaria, allora sì che ti avrebbe bugerato! Infatti questo è il trattamento tariffario che i notai sono obbligati a tenere in conto sulle proprie parcelle nel momento che venga sottoscritto un mutuo diciamo così "ordinario", ma non nel caso di surrogazione! Infatti questa operazione è una semplice portabilità dell'ipoteca, che viene trasferita da un creditore bancario a favore di un nuovo creditore a scelta del mutuatario, pertanto non sono necessarie le vetuste (e costosissime) operazioni di cancellazione e reiscrizione ipotecaria presso i Registri Immobiliari delle Agenzie del Territorio! Normalmente infatti, se per un contratto di mutuo "normale" per € 112.000, (con iscrizione ipotecaria pari a tre volte l'importo, cioé 336.000, perché mutuo trentennale) la tariffa notarile  nel migliore dei casi non è inferiore ad € 2.328, con la surrogazione te la devi invece obbligatoriamente cavare con una cifra che non dovrebbe mai sforare € 1.200. Dunque, a meno che il notaio non t'abbia "fregato", puoi stare assolutamente tranquillo!  Qualora non volessi pagare interessi per altri 28 anni sugli ulteriori € 10.000 che ti saranno restituiti dalla vecchia banca, farai una semplice estinzione parziale con la nuova (come suggerito dal notaio) per una cifra complessiva di eguale importo, in maniera tale da ridurre il capitale mutuato ad € 102.000 di cui si parlava prima: in caso contrario, ti ritroverai con una liquidità di € 10.000 da rimborsare in 28 anni allo stesso interesse del mutuo che potrai utilizzare come vorrai! Per gli interessi passivi da indicare in dichiarazione dei redditi, stai tranquillo ché l'Agenzia delle Entrate ha già chiarito che il diritto alla detrazione rimane fermo sempre nel limite max riconosciuto per legge (attualmente fissato al 19 % su max 4.000 €/anno) anche in caso di surrogazione per volontà del debitore, pur con gli eventuali calcoli da fare per ridefinire il "peso" del mutuo rispetto al valore di compravendita dell'immobile, ma questo potrebbe non entrare con l'argomento che stiamo trattando, quindi megli non approfondire!
In bocca al lupo, Vittorio

Ultima modifica di Vittorio78 (26-06-2009 10:23:15)

Non in linea

#3 30-06-2009 11:06:06

gabri
Membro SENIOR
Registrato: 15-12-2008
Messaggi: 259
Sito web

Re: Atto di surroga errato

Blue ha scritto:

Ciao a tutti, vi illustro il seguente quesito:

ieri ho fatto un atto di surroga passando il mutuo che avevo con Woolwich con una nuova banca e woolwich nel suo prospetto di riepilogo fornito alla nuova banca recitava così:

debito residuo  100
interessi di periodo 2
somma trattenuta per il buon esito dell'operazione (che verrà restituita al cliente successivamente) 10

Totale importo da bonificare 112

Ciò ha comportato che la nuova banca ha fatto il nuovo mutuo  e il relativo atto notarile per 112 invece che per 100.

Dopo essermi incavolato poichè il mutuo doveva essere solamente per il debito residuo, credo, e avendo minacciato di non firmare, il notaio mi ha detto che non c'era problema poichè nel momento in cui la woolwich mi restituiva l'importo di 10 avrei potuto girarlo alla nuova banca come rimborso anticipato e quindi senza pagare per i prossimi 28 anni interessi su tale somma.

Da stupido mi sono fatto convincere e ho firmato. Solo oggi preso dai dubbi ho letto che in caso di surroga per non perdere i benefici della legge Bersani l'importo surrogato deve essere uguale identico al debito residuo.

Cosa posso fare???? grazie.

la legge bersani recita che l'operazione non deve comportare costi a carico del cliente(quelli di pertinenza bancaria si intende) per cui può chiedere il rimborso di qualsiasi spesa la banca uscente( o quella subentrante) le ha addebitato. ai fini fiscali una risoluzione dell'agenzia delle entrate ha chiarito che per debito residuo ,si intende il capitale maggiorato delle spese stretamente connesse all l'estinzione(eventuali penali,spese per il rilascio del conteggio estintivo,dietimi,etc) nella fattispecie della surroga deve intendersi il capitale più i dietimi(ovvero gli interessi)


Richiedere una consulenza indipendente non costa niente. Non richiederla può costare caro.

Non in linea

#4 12-01-2010 22:24:27

Giovanni
Ospite

Re: Atto di surroga errato

Gabri, anch' io ho fatto una surroga ed anchio mi ritrovo con un debito residuo che risulta essere la somma di quello vecchio piu una quota pari ad € 620,41 che nella distnta di estinzione risulta essere "Rateo/Semest. Interessi". Anche se nel mio caso mi pare tutto giusto, mi domando comunque, come viene calcolata la cifra di € 620,41?

Grazie per le eventuali risposte

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