Mutui: Le Garanzie

Ipoteca

Per poter accedere ad un mutuo è necessario offrire adeguata garanzia: tale garanzia è rappresentata dall' ipoteca a favore della banca sull'immobile oggetto del finanziamento. L'ipoteca deve essere resa pubblica attraverso l'iscrizione nei pubblici registri immobiliari e conferisce alla banca il diritto di "rivalsa", ovvero, può soddisfarsi sul ricavato dalla vendita all'asta dell'immobile, in caso di inadempimento del debitore.
Una volta venduto l'immobile, la banca entrerà in possesso solo di una parte del ricavato: quello stabilito nell'ipoteca, di solito compreso tra il 150% e il 300% dell'importo finanziato.
La banca, quindi, attraverso l'ipoteca si tutela per recuperare non solo il capitale finanziato ma anche gli interessi persi, eventuali interessi di mora, spese per la vendita all'asta, premi assicurativi ecc.

Cancellazione d' ipoteca

Prima della legge sulle liberalizzazioni, l'ipoteca decadeva automaticamente e senza spese solo dopo 20 anni, per cui, se il mutuo aveva una durata inferiore, l'ipoteca continuava ad esistere ma, ovviamente, non aveva alcun effetto.
Naturalmente, in questo caso, era preferibile non richiedere la cancellazione d'ipoteca (salvo il caso in cui era necessario vendere la casa o rinegoziare il mutuo), infatti la cancellazione d’ipoteca richiedeva tempo (circa 2 o 3 mesi) e denaro (all'incirca 600 Euro per una ipoteca di 150.000 Euro).
Oggi, grazie al “pacchetto sulle liberalizzazioni” (Bersani), il mutuatario che ha pagato ed estinto il mutuo, può avere la piena disponibilità del proprio immobile senza perdite di tempo, adempimenti e spese (quietanza della banca, notaio). L’ipoteca, infatti, si estingue automaticamente sia una volta completato il pagamento del mutuo, sia alla sua scadenza naturale, a prescindere dalla durata.
Il mutuatario riceverà automaticamente e senza spese la quietanza di avvenuto pagamento da parte dall’ente finanziatore, mentre il conservatore procederà d’ufficio a cancellare definitivamente l’ipoteca decorsi 30 giorni dal ricevimento della quietanza.

 

La Fideiussione

In alcuni casi la banca, per rafforzare la propria tutela contro il rischio di insolvenza, puo' chiedere una garanzia aggiuntiva (pegno, fideiussione, altro immobile).
Nella maggior parte dei casi si chiede l'intervento di un garante (fideiussore), ovvero, un familiare che sia disposto ad assumersi personalmente (con i propri beni) la responsabilita' nei confronti della banca in caso di inadempimento del debitore principale.
Il caso piu' comune (e maggiormente tollerato dalle banche) e' quello in cui i genitori fanno da garante ai figli che richiedono un mutuo.