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Comprare casa con permuta immobiliare pura o con conguaglio

La permuta rappresenta una forma di baratto, per cui si basa su una logica moto semplice: due parti (ciascuna può essere costituita da più soggetti) decidono “volontariamente” di trasferire un diritto di proprietà su un bene, senza il pagamento di un corrispettivo. Nel caso della permuta di un immobile la situazione diventa solo leggermente più complessa a livello burocratico, ma gli elementi di base che rendono l’operazione legale non cambiano.

Permuta pura o permuta con conguaglio?

La permuta immobiliare pura è abbastanza rara, dato che ci deve essere una certa equivalenza del valore dei due immobili. Può succedere che una delle due parti si accontenti di ottenere un immobile di valore inferiore perché ha la necessità di poter gestire una casa con costi più bassi, ma si tratta di una operazione che può andare incontro a delle difficoltà dal punto di vista fiscale.

La permuta con conguaglio prevede invece il trasferimento della proprietà di immobili, con una parte che deve pagare il surplus di prezzo dell’abitazione di maggior valore. La permuta può essere effettuata tra privati (forma abbastanza rara) o tra privato e costruttore (più facile da trovare dato che il costruttore potrebbe non necessitare di liquidità immediata).

In ogni caso rimane essenziale una giusta valutazione degli immobili e, per essere sicuri, l’ipotesi migliore rimane quella di rivolgersi alle agenzie indipendenti di periti immobiliari (le stesse alle quali si rivolgono le banche per effettuare le valutazioni degli immobili per l’erogazione di un mutuo).

Conviene la permuta di una casa in generale?

I vantaggi sono legati a fattori sia economici che pratici. Per prima cosa la permuta porta ad un risparmio sulle imposte, e normalmente anche sulle spese notarili, dato che si stipula un solo atto di compravendita, con il quale si perfeziona il trasferimento della proprietà degli immobili. Inoltre nell’ipotesi in cui si stia valutando di acquistare una prima casa con la permuta, bisogna considerare che nel caso in cui ci si rivolga ad un costruttore non si usufruirà del regime agevolato di tassazione, dato che si andrà incontro al pagamento dell’Iva (vedi: Iva sull’acquisto prima casa da privati o costruttore).

La legge infatti stabilisce che come imposta di registro venga pagata quella più onerosa nel caso di acquisto tra privato e costruttore, mentre tra privati, quella semplicemente più onerosa riguardo agli immobili in questione. Ciò implica che acquistando una prima casa con permuta di una seconda casa come aliquota verrà applicata quella relativa a quest’ultima.

Infine in caso di permuta tra prime case l’aliquota resta quella agevolata che viene applicata sull’immobile di maggior valore. In ogni caso il risparmio c’è dato che le spese vengono divise tra entrambe le parti. Tra i vantaggi di natura più prettamente pratica c’è invece la possibilità di cambiare casa, a seconda delle proprie esigenze, senza andare incontro alla svalutazione del mercato, dato che lo scambio avviene sul valore periziato.

Attenzione al “ritiro” dell’usato e alle case con ipoteca

Alcune agenzie immobiliari camuffano la permuta con operazioni simili ma che possono fare una grande differenza per l’acquirente permutante, dato che non c’è uno scambio sulla base dell’effettivo valore dei due immobili, ma l’operazione punta a creare uno squilibrio tra il valore della casa sponsorizzata dall’agenzia e quella che viene acquisita da quest’ultima con una sua forte svalutazione.

Quindi non bisogna mai fidarsi del valore stimato dagli agenti immobiliari, ma spendere magari qualche centinaio di euro di tasca propria rivolgendosi a periti indipendenti. Infine c’è la questione dell’ipoteca, che segue, per sua natura, l’immobile e non il mutuatario. Ciò implica che di norma un notaio non avalla il trasferimento di proprietà di immobili nei casi in cui sull’immobile stesso grava l’ipoteca, perché subentrano gli interessi del terzo soggetto chiamato in causa, ovvero la banca, che è ha necessità che il mutuo venga estinto così da poter procedere poi alla liberazione dell’immobile dall’ipoteca.

In questo caso, come è evidente, l’operazione può diventare molto complicata, e il margine di risparmio si assottiglia per il titolare del mutuo. Comunque prima di valutare situazioni di questo tipo, o anche una permuta semplice (pura o con conguaglio) bisogna rivolgersi ad un notaio di fiducia, così da avere la tranquillità di portare a termine una operazione trasparente e sicura.


 

 

 

 

 

 

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