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Acquisto prima casa: imposte agevolate e condizioni

La casa, nel panorama culturale italiano, è considerato un bene di grande valore e soprattutto un diritto. Proprio per questo la politica si è nel corso dei decenni impegnata a sancire questa condizione con la definizione di agevolazioni prima casa, ovvero destinate a quel tipo di immobile che incarna proprio il principio di casa come ‘diritto’.

In cosa consiste l’agevolazione

Le agevolazioni per la prima casa sono in realtà molte e possono andare dalla semplificazione di accesso al credito alle questioni fiscali. In questo articolo ci focalizzeremo proprio su questo secondo aspetto visto che l’acquisto di un immobile è soggetto al pagamento di determinati tributi come l’imposta catastale, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria, l’IVA e l’imposta di bollo (vedi anche: Bisogna pagare l’iva sull’acquisto della prima casa?). Ma attenzione, proprio nel caso di acquisto della prima casa, è possibile usufruire di una serie di agevolazioni che consentono un notevole risparmio sul costo totale dell’operazione. Scopriamo assieme le principali.

agevolazioni prima casa

Come funzionano in caso di acquisto

Prendiamo in considerazione le agevolazioni prima casa in caso di acquisto e più nello specifico nel caso di acquisto da un privato o da un’impresa non costruttrice (o costruttrice ma che vende l’immobile dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori). In queste condizioni l’imposta di registro passa dal 9% nei casi in cui non c’è requisito di agevolazione, al 2% e le imposte ipotecaria e catastale anziché essere corrisposte nella misura, rispettivamente, del 2% e del 1% sono fissate entrambe a 50 euro dal 2014 (in netta diminuzione rispetto al 2013, in cui erano fissate a 168 euro). Questa condizione è rimasta inalterata anche successivamente per cui, sia nel 2018 che nel 2019, non sono state apportate le modifiche che erano state vagliate, e lo stesso sembra essere previsto, fino ad oggi, anche per il 2020.

Ora invece prendiamo in esame l’altra ipotesi, sempre per l’acquisto, ovvero quando ci si rivolge ad un’impresa costruttrice e si profila quindi l’ipotesi di acquisto da costruttore (differente da quella da privato). Infatti acquistando dall’impresa costruttrice il compratore continuerà a pagare l’IVA al 4% (anziché al 10%). L’imposta catastale ha invece registrato un netto incremento passando da 168 euro nel 2013 a ben 200 euro dal 2014.

Come accedere alle agevolazioni

Per poter usufruire di questi vantaggi, però, bisogna soddisfare alcuni requisiti e cioè:

  • la casa deve essere situata nel comune di residenza dell’acquirente (in caso contrario deve stabilirla entro 18 mesi) o dove egli svolge la sua attività lavorativa;
  • l’immobile non deve appartenere alla categoria “di lusso”, indicata nel DM del 2 agosto 1969;
  • la casa non può essere venduta per i primi cinque anni, a meno che non se ne acquisti un’altra da utilizzare sempre come abitazione principale;
  • l’acquirente (o il coniuge) non deve essere proprietario di altri immobili su tutto il territorio nazionale per cui ha goduto delle stesse agevolazioni.

Come funziona in caso di successione

La legge prevede che si possa usufruire delle agevolazioni prima casa, per il versamento delle imposte, anche nel caso di una successione tra eredi, purché siano rispettate alcune condizioni (simili al caso precedente). L’agevolazione in tal caso consiste:

  • nel pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale pari a 200,00 euro ciascuna;
  • in una tassa ipotecaria fissa pari a 35,00 euro;
  • nell’imposta di bollo ridotta a 64,00 euro.

Come accennato poc’anzi le condizioni che permettono l’accesso alle agevolazioni sono le stesse previste in generale per beneficiare di quelle prima casa ed è sufficiente che le possieda anche un solo erede perché ne possano beneficiare tutti. Ovviamente se ci sono vari immobili, l’agevolazione si applicherà solo su uno, che deve quindi possedere tutti i requisiti necessari (quindi immobile a uso residenziale e non di lusso, ecc).

Inoltre è sufficiente che si prenda la residenza nello stesso comune in cui si trova l’immobile e non è necessario che questa sia proprio presso l’indirizzo dell’immobile ereditato. Questo permette di prendere la residenza nello stesso comune o mantenerla, e poi affittare l’immobile ereditato dal de cuius a terzi (questo obbligo non vale comunque per gli appartenenti alle forze dell’ordine)

consulenza mutuo prima casa

Attenzione alle sanzioni!
Tutte queste condizioni devono semplicemente essere indicate nell’atto di acquisto, senza bisogno di invio di moduli o certificazioni. Qualora, in seguito ad un controllo, tali dichiarazioni risultassero false, si dovranno versare le imposte per intero, al netto di quanto già versato, più una sanzione pari al 30% dell’imposta non pagata e gli interessi di mora.

È possibile usufruire delle agevolazioni anche più volte, sempre che vengano rispettati tutti i requisiti, e che il nuovo acquisto sia preceduto dalla vendita della casa che si possiede.

Riguardo a quest’ultimo punto vediamo una delle ultime novità applicate alla prima casa (è stata introdotta oltre 5 anni fà) visto che fino ad oggi (2020) non sono state apportate delle reali ulteriori modifiche. Per la precisione questa variazione è stata introdotta dalla L. di Stabilità del 2015, per permettere di approfittare dello sconto sulle tasse per l’acquisto di un immobile da adibire a dimora principale anche prima di aver venduto la prima casa di cui si è intestatari. Grazie a questo nuovo aspetto legislativo è infatti possibile acquistare la nuova casa procedendo poi alla vendita del vecchio immobile entro 12 mesi dal ‘nuovo’ acquisto. Nel caso non si riuscisse a vendere la vecchia ‘prima casa’ entro tale data massima si perderà definitivamente l’agevolazione e si dovrà pagare la differenza risparmiata in fase di stipula dell’atto ‘agevolato’.

Potrebbe interessarti anche l’argomento agevolazioni in relazione al mutuo per l’acquisto della prima casa.

Prosegui a leggere la guida su Acquisto immobile dal costruttore, oppure torna all’articolo precedente: Valutare la casa scelta


 

 

 

 

 

 

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