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Preliminare di vendita e di acquisto di una casa: come funziona il compromesso?

Il compromesso di acquisto di una casa è un contratto che obbliga le due parti firmatarie a rispettarne i termini, nei tempi e nei modi indicati nel documento stesso. Un compromesso, detto anche preliminare di vendita o acquisto, non deve avere una forma specifica, ma è importante che indichi in modo chiaro tutte le condizioni che porteranno al perfezionamento della vendita stessa, compresi gli importi che saranno dati a titolo di acconto o caparra confirmatoria, e le eventuali somme da pagare in un secondo momento. Si tratta di un contratto tra privati (vedi: Consigli per acquistare casa da un privato), per cui non è richiesta obbligatoriamente la presenza di un agente immobiliare o del notaio (approfondimento: Spese notarili). Bisogna però fare molta attenzione alle due ipotesi di compromesso non registrato e di compromesso registrato.

Le differenze tra il compromesso non registrato e quello registrato

Da qualche anno si ha l’obbligo di provvedere alla registrazione del compromesso. Ciò comporta una piccola spesa (168 euro di imposta di registro obbligatoria più l’imposta di bollo che varia in funzione della lunghezza del compromesso stesso), ed una tempistica ben definita: la registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla firma, e può esser fatta dall’acquirente o dal venditore presso l’agenzia delle entrate.

Fermo restando che la ‘non registrazione’ quindi espone al pagamento di una sanzione pecuniaria, con questa scelta cambiano anche le tutele per le parti. Il compromesso non registrato crea degli obblighi tra le due parti firmatarie, ma non può essere opposto a terzi: ad esempio il venditore può stabilire sull’immobile diritti reali di godimento, iscrivere ipoteca, oppure venderlo, e l’acquirente potrebbe solo procedere con una causa per il risarcimento dei danni (ma non avrebbe nessun mezzo per ottenere la proprietà dell’immobile). Una volta che il compromesso viene registrato (o trascritto ad opera del notaio) questi rischi vengono annullati.

Proposta di acquisto e compromesso: differenze o coincidenze?

Una proposta di acquisto può trasformarsi in un compromesso, una volta che il venditore dovesse accettarla. Tuttavia, prima della sua accettazione l’acquirente può anche ritirarla (a meno che non abbia la condizione di “proposta irrevocabile”) senza penali, oppure il venditore può continuare a vagliare altre proposte. Tuttavia anche in caso di accettazione della proposta può essere necessario redigere un altro compromesso. E’ infatti consigliato effettuare una proposta di acquisto, in cui venga specificato che dall’accettazione si passerà alla redazione del preliminare di compravendita, più che integrare il testo base, perché le modifiche o anche le sole integrazioni, richiederanno la partecipazione e collaborazione di entrambe le parti.


 

 

 

 

 

 

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