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Investimenti Immobiliari: le cose importanti da sapere prima di comprare

Gli italiani sono tradizionalmente amanti del mattone, sia per poter vivere in una casa di proprietà che come forma molto ambita di investimento. Gli investimenti immobiliari puntano soprattutto alla locazione, quindi al rendimento che proviene da un affitto, il che spinge a comprare abitazioni poste in città che offrono una scelta più diversificata di possibili affittuari, tra studenti, lavoratori e famiglie. In quest’ottica va quindi fatta subito una scelta netta a seconda che si voglia puntare su studenti (potendo scegliere grandi città come Roma e Milano, ma anche più piccole come Modena, Parma, ecc), oppure sulle famiglie.

Infine c’è il settore in crescita degli investimenti immobiliari all’estero, spesso sostenuti dall’esodo che i concittadini o connazionali tendono a fare. Abbiamo sotto gli occhi numerosi esempi in questi anni di crisi, con lo spostamento di migliaia di italiani alle Canarie, in Portogallo e Spagna. Ci sono però delle considerazioni da fare a monte e dei miti da sfatare, se si è indecisi se investire i propri risparmi in investimenti immobiliari oppure in altre forme, od ancora se non si sa verso quale meta andare.

Errori da non commettere

Innanzitutto è da sottolineare come un investimento immobiliare per ‘natura’ porti a un esborso considerevole di denaro e in molti casi imponga la richiesta di un mutuo per poter raggiungere la somma necessaria (Approfondimento: Mutui per investimenti immobiliari). Proprio per questo prima di procedere all’investimento bisogna porsi delle domande e rispondere in modo sincero e chiaro, così da evitare di commettere degli errori piuttosto comuni. Vediamole insieme:

  1. Che cosa ci si vuole fare con l’immobile? Se l’obiettivo è quella di affittarla allora bisogna mettere da parte il gusto personale e vedere se nella zona d’interesse gli affitti sono richiesti da studenti, da lavoratori, da famiglie oppure da turisti. Quest’ultimo aspetto è importante soprattutto se si vuole usare l’affitto breve. E’ inoltre da valutare attentamente se la tipologia dell’immobile è adatta a questo fine, come ad esempio il numero di camere disponibili nel caso di affitti per studenti in città universitarie.
  2. Quanto abbiamo di budget? Acquistare una multiproprietà costa meno che fare un investimento immobiliare da soli, ma la casa in multiproprietà sarà spesso difficile da monetizzare sia nel caso degli affitti che di vendita. Non è da considerarsi come un vero investimento quanto un valida soluzione per le vacanze ‘personali’. Se abbiamo pochi soldi da spendere l’idea di buttarci negli investimenti immobiliari andrebbe accantonata, a meno di trovare società che sfruttano forme di crowdfunding fatte appositamente (approfondimento: Prezzi case).
  3. Che tipo di immobile? Come già accennato al punto nr.1 prima di scegliere il tipo di soluzione si dovrebbe fare una ricerca sul tipo di appartamento o di casa che è più ricercata dal tipo di target di affittuario che stiamo cercando. Un monolocale va bene per un lavoratore, mentre se i destinatari sono famiglie o studenti, solitamente bisogna andare dal bilocale al trilocale. Ovviamente tutti questi aspetti impattano sul prezzo e sul costo finale che dovremmo sostenere.
  4. Considerare il rendimento netto. Quando compriamo un immobile sappiamo che per recuperare la somma spesa ci vorranno anni. Il rendimento annuo proveniente ogni mese dall’affitto va infatti ridotto per la quota di costo imputabile al periodo, composta ad esempio dalle spese di manutenzione, condominio, imposte e tasse dovute. Queste ultime sono da valutare approfonditamente per capire a monte se si tratta di un buon investimento, oppure di uno di quelli che a conti fatti rappresenta un cattivo affare.
  5. Non comprare in comproprietà con parenti e amici. I tempi lunghi di possesso di una casa prima di poterla vendere ‘guadagnandoci’, possono infatti portare a malumori, problemi, litigi e in alcuni casi anche verso cause. In quest’ottica meglio rinunciare se per fare l’investimento bisogna cercare dei soci.

Meglio come persona fisica o come società?

Comprare un immobile da affittare andrebbe fatto come persona fisica. La tassazione per una società è nettamente sfavorevole. Questo vale anche in caso di compravendita o acquisto e affitto di due o tre case. Ricordiamo che la tassazione riguarda principalmente le plusvalenze tra il prezzo d’acquisto e quello di vendita. Da privato è possibile richiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20% mentre l’imposta sul reddito relativa ad esempio ad una snc verrà calcolata in riferimento al bilancio aziendale e al reddito aziendale. Il discorso cambia logicamente se ci si cimenta nel settore degli investimenti in modo professionale, accessibile però solo una volta capite bene le proprie competenze e potenzialità.

Quanto rende?

In base alla logica ed a quanto detto fino ad ora alla pari degli altri investimenti anche quello immobiliare può non rendere nulla, essere negativo, o portare a un guadagno. Questi aspetti dipendono da una lunga serie di fattori che esulano anche dai valori medi che periodicamente vengono calcolati dagli uffici studi delle varie grandi società che gestiscono agenzie immobiliari a livello nazionale.

Quello che è certo è che gettarsi negli investimenti immobiliari, perché ‘il mattone è solido e sicuro’ in base ad una credenza radicata negli anni ‘pre-crisi’, rappresenta l’errore più grande che si possa commettere. Un investimento va sempre affrontato con un approccio prudente, valutando i pro e i contro che il settore può offrire.

Detto questo in base a quanto calcolato dal sito Idealista it al 30 luglio 2018 il rendimento medio di un immobile sul territorio nazionale è pari al 5,9% con picco massimo a Biella (8,6%) ed un minimo riferito a Siena (3,7%).

(Fonte: idalista it – Data elaborazione: 30 luglio 2018)

Citta di provincia o grandi città?

Le grandi città hanno un bacino di utenza più vario, ma tranne che per le zone periferiche difficilmente si riesce a fare un investimento con costi contenuti. Anzi, le zone che reggono meglio alle oscillazioni di mercato sono quelle che costano maggiormente. Quindi se si hanno grandi possibilità e un budget ampio, allora la grande città offre il ventaglio di scelta più appetibile.

Nelle città di provincia gli investimenti immobiliari valgono soprattutto nelle zone universitarie e in quelle a ridosso di stabilimenti, fabbriche od ancora in quelle turistiche. Ma attenzione soprattutto in caso di piccoli centri il venir meno dell’affitto per turismo può rappresentare una grande difficoltà, specialmente se si arriva alla necessità di dover vendere l’abitazione per poterla monetizzare con una certa urgenza.


 

 

 

 

 

 

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