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Iva seconda casa: modalità di calcolo e spese accessorie

Quando si deve sostenere il costo dell’ Iva sulla seconda casa, e che peso ha in seguito alle novità introdotte nel 2014 (visto che nel 2015 e 2016 non sono state effettuate ulteriori modifiche)?

Il primo punto da fissare, per fare chiarezza, è che non è prevista l’Iva se si acquista casa da un privato, ma solamente nel caso in cui si dovesse acquistare la casa da un costruttore. Ciò vale sia nel caso di una casa nuova (ovvero di nuova costruzione) che usata, ma solo nel caso in cui il costruttore abbia provveduto ad effettuare lavori di ristrutturazione, con attenzione al tempo che è trascorso dalla data in cui i lavori sono terminati. Inoltre, nel caso in cui la seconda casa rientri nella categoria di quelle di lusso, non si usufruisce dell’Iva agevolata al 10% ma si applica quella ordinaria al 22%.

Se il costruttore ha terminato i lavori oltre i 5 anni

In questo caso, rinunciando all’opzione Iva (quindi iva esente), si applica l’imposta di registro proporzionale che è pari al 9%, alla quale si aggiungono l’imposta ipotecaria e catastale (50 euro l’una), mentre la base imponibile viene calcolata partendo dal valore catastale che viene rivalutato (vedi anche Imposta sostitutiva) . Ad esempio su un valore catastale di 100 mila euro, l’esborso reale post 2014, è di circa 126 mila euro con un impatto quasi ininfluente rispetto al 2013 quando l’imposta di registro era al 9% ma ipotecaria e quella catastale proporzionali.

Se il costruttore ha terminato la costruzione da meno di 5 anni

In questo caso si applica l’Iva e la base imponibile è data dal prezzo che risulta dall’atto di compravendita, mentre l’imposta di registro diventa fissa (vedi anche Atto di provenienza dell’immobile ) . L’iva è al 10%, mentre l’imposta ipotecaria, di registro e catastale sono pari a 200 euro l’una ed, infine, c’è quella di bollo fissa a 230 euro. A queste si aggiungono la tassa ipotecaria (di 35 euro) e quella di coltura (che è di 55 euro) per un totale di complessivi 90 euro. Il calcolo dell’esborso aggiuntivo diventa, sempre sull’esempio di una casa con un prezzo di vendita di 100 mila euro (da atto), pari a 10920 euro. Se si considera il 2013 (prima che venissero aumentate l’imposta di registro, ipotecaria e catastale da 168 a 200 euro) quindi la spesa è aumentata di poco meno 100 euro.


 

 

 

 

 

 

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