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Meglio il mutuo fondiario o ipotecario? Differenze e confronto

Fino a non molto tempo fa, ovvero fino a quando non ci sono state delle sentenze di tribunali che hanno dichiarato “annullabili se non nulli” alcuni mutui fondiari per il fatto che non rispettavano alcune caratteristiche fondamentali richieste dalla legge, i potenziali o aspiranti mutuatari non conoscevano, almeno nella maggior parte dei casi, l’esistenza degli stessi mutui fondiari.

Ciò è dovuto soprattutto al fatto che le banche italiane non hanno mai mostrato né passione e né convenienza nel rendere i propri clienti eccessivamente edotti in materia di “cultura bancaria”. Per le stesse ragioni quindi ha poco senso fare un riferimento generico sulla convenienza dei mutui fondiari rispetto a quelli ipotecari non fondiari.

Convenienza o gestibilità?

I mutui destinati all’acquisto di un immobile si sono trasformati da meri strumenti di finanziamento a lungo termine a degli strumenti sempre più sofisticati e complessi, difficili da gestire sia sul piano economico (come costi e come valutazione della convenienza e comparabilità) che dal punto di vista operativo (con l’esercizio delle differenti opzioni, amministrazione dei piani di ammortamento, ecc).

Quindi, anche se in via di principio i mutui fondiari sono più convenienti per una serie di aspetti (nessuna spesa di cancellazione dell’ipoteca, possibilità di ridurre il valore dell’ipoteca iscritta al raggiungimento della riduzione di almeno un quinto del capitale, dimezzamento dei costi del notaio legati alla registrazione dell’ipoteca), la tipologia e la complessità del mutuo proposto potrebbe sconsigliarne la sottoscrizione.

Ad esempio se non si ha la possibilità o l’attitudine di ‘stare dietro’ ad alcuni aspetti, e molto difficilmente si avrà la costanza di restare informati per conoscere il momento in cui andrà fatta la richiesta per ottenere la riduzione del valore del capitale iscritto, non ha senso scegliere il mutuo in questione solo perché “fondiario”.

Come scegliere tra fondiari o ipotecari in modo pratico?

La scelta di un mutuo fondiario non porta a delle agevolazioni né dal punto di vista dei tassi e né da quello dei costi accessori previsti dalle varie banche. Di contro la valutazione del possibile risparmio tra la mancata spesa per cancellazione e riduzione dei costi del notaio sono facilmente quantificabili (basta farsi fare un preventivo da uno o più notai).

Quindi la propria scelta dovrebbe essere fatta su due livelli: con il primo fare una semplice comparazione basata sulla convenienza economica tra i vari mutui, e poi scendere nel dettaglio se si tratta di ipotecari o non, così da andare a decurtare la parte che si potrebbe risparmiare.

Come detto bisogna però fare una onesta analisi sulle possibilità concrete che si avranno nell’amministrazione del proprio mutuo, del livello di trasparenza offerto dalla banca e sul livello di consulenza e professionalità proposti.

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