Mutui a confronto
Mutui a tasso fisso
Mutui a tasso variabile
Mutui a tasso misto
Mutui ordinati per banca
 

Capire i mutui
I mutui casa
Il mutuo fondiario e altri tipi di mutuo
Tasso fisso, variabile o misto ?
Il piano di ammortamento
Imposte mutuo e agevolazioni fiscali
I costi del mutuo e le spese notarili
Ipoteca
Estinzione mutuo
FAQ
Glossario
Consigli utili

 

La scelta del miglior mutuo casa

Acquistare un immobile vuol dire, nella maggioranza dei casi, accendere un mutuo per far fronte alla spesa. In funzione delle finalità per cui si accede al finanziamento, si avranno delle “agevolazioni” differenti, con in cima alla lista dei vantaggi il “mutuo prima casa”.

Fondiario, ipotecario o chirografario: qual è il migliore mutuo per l’acquisto di un immobile?

La normativa non offre delle indicazioni “specifiche” obbligatorie. Tuttavia la tipologia dei mutui destinata all’acquisto prima casa, per non perdere le agevolazioni fiscali, è quella del Fondiario o ipotecario. In generale il mutuo è detto ipotecario perché sull’immobile acquistato viene iscritta un’ipoteca a garanzia del finanziamento (in caso di insolvenza del mutuatario, l’istituto erogante venderà l’immobile ipotecato); ipoteca che è obbligatoria per legge.

In modo semplicistico possiamo dire che il mutuo fondiario è il più adatto per l’acquisto della prima casa, e che rientra nella categoria di quelli ipotecari. Questo uso “esclusivo” è stato voluto dal legislatore e prevede, come accennato, alcune agevolazioni ben definite. Ciò non toglie che un mutuo prima casa possa essere solamente ipotecario ma non fondiario.

Come scegliere il finanziamento casa migliore?

Scegliere il mutuo migliore è molto complicato ed importante, e richiede gli stessi impegni ed attenzione profusi nella scelta della casa da acquistare!

Per trovare il prodotto ideale bisogna per prima cosa partire dal fatto che il mutuo prima casa più adatto oggi potrebbe aver bisogno di un qualche ritocco tra qualche anno. Inoltre la ricerca va fatta guardando a prodotti specifici, ideati per aiutare alcune categorie in possesso di determinati requisiti come ad esempio i giovani (per i quali sono ancora reperibili mutui 100). Detto questo vediamo dei consigli pratici che valgono sempre e per chiunque stia cercando di reperire fondi per acquistare la prima casa o un immobile in generale:

  1. Innanzitutto rivolgetevi a più banche per poter comparare le varie condizioni applicate e non limitatevi ad analizzare il tasso di interesse ma tenete conto di tutte le clausole previste dal contratto:

    • costo istruttoria;
    • costo assicurazione;
    • tempi e costi della perizia sull’immobile;
    • modalità di estinzione anticipata.
  2. Valutare con attenzione la cifra di cui si effettivamente bisogno. Infatti l’importo massimo che la banca potrà erogare è proporzionale al valore della casa e al vostro stipendio, tuttavia, per via della durata elevata del debito e l’uso dell’ammortamento alla francese, è consigliabile non richiedere la cifra più elevata ottenibile per non gravare di un peso eccessivo il bilancio familiare anche in previsione di eventuali necessità economiche future.

  3. Il tasso applicato per il calcolo degli interessi è dato dalla somma tra indice di riferimento (generalmente EURIBOR o IRS) e spread, una percentuale scelta dalla banca che rappresenta il suo principale guadagno. È possibile scegliere tra varie tipologie di mutuo, proprio in relazione al tasso applicato; in particolare si può scegliere tra:

    • tasso fisso, che permette di avere la certezza dell’importo della rata da pagare. Adatto quindi a chi prevede di non avere grosse modifiche al proprio stato patrimoniale e non vuole avere sorprese;
    • tasso variabile, che prevede una relazione tra la rata e l’indice di riferimento, con tutti i vantaggi e i rischi che possono derivarne;
    • tasso misto, con una rata fissa per i primi anni e la possibilità di modificarla in futuro per approfittare di eventuali oscillazioni positive del mercato;
    • tasso strutturato, che ha carattere più dinamico potendo passare dal fisso al variabile e viceversa.
  4. valutare con attenzione la durata di rimborso per combinare l’importo di una rata sostenibile ma senza andare a pesare troppo sul costo complessivo. I mutui più lunghi pagano logicamente interessi molto più elevati e spesso lo spread sale all’aumentare della durata scelta.

Costi, imposte e tassi: differenza tra i mutui prima casa e seconda casa

Una grossa differenza esiste tra i mutui per prima e quelli per seconda casa. Come detto il mutuo per l’acquisto della prima casa gode di una serie di agevolazioni che sono apprezzabili nell’immediato (ad esempio l’imposta sostitutiva o l’iva) e nel corso del tempo (come nel caso di quelle fiscali). Vediamole in modo più dettagliato.

Agevolazioni per la stipula del mutuo “prima casa”

  • tasso agevolato;
  • detraibilità dall’imposta sul reddito degli interessi e degli altri oneri accessori nella misura massima del 19%;
  • Imposta sostitutiva agevolata: 0,25% dell’importo finanziato, invece del 2% previsto per la seconda casa.
  • accesso, per le giovani coppie o i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, al “Fondo per l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa” recentemente istituito, poi in parte sostituito e in certi punti rafforzato dal Plafond casa.

Il mutuo per l’acquisto della seconda casa, non solo non gode di tali vantaggi, ma comporta anche un’ulteriore onere fiscale del 2% sull’importo ottenuto.

Agevolazioni relative all’atto di compravendita immobiliare

Acquistando la “prima casa” si ottengono agevolazioni anche sull’imposta di registro, ipotecaria, catastale e sull’IVA (scontata se si acquista da costruttore, vedi anche Si paga l’Iva sull’acquisto della prima casa?). Ci sono poi da considerare gli sconti che si possono avere su certi tipi di mutuo solo se riferiti alla prima casa. Ne sono un esempio i mutui volti all’acquisto di case “green”, che possono garantire uno sconto dell’Iva del 50% se ricorrono alcuni requisiti (come la classe energetica dell’immobile).

Nel solo caso della prima casa è infine possibile scegliere la modalità con cui andrà fatto il calcolo delle imposte tra “valore catastale” (la cui rivalutazione avviene con percentuali più basse) o effettivo prezzo di acquisto.

Nella tabella che segue illustriamo chiaramente gli importi e le aliquote, distinguendo il caso in cui l’acquisto della casa avvenga da un privato o presso un’impresa.

  Imposta Prima casa Non prima casa
Acquisto
da privato
Registro 2% 9%
Ipotecaria Euro 50,00 Euro 50,00
Catastale Euro 50,00 Euro 50,00
Acquisto
da impresa
Iva 4% 10%
Registro Euro 200,00 Euro 200,00
Ipotecaria Euro 200,00 Euro 200,00
Catastale Euro 200,00 Euro 200,00

Esempio di calcolo

Può essere utile fare due semplici calcoli, così da constatare perché sia preferibile scegliere sempre la via dell’acquisto della prima casa. Poniamo per semplicità che l’abitazione da acquistare abbia una rendita catastale di 500 euro. Facendo la rivalutazione, e aggiungendo le varie imposte dovute (così come riportate nella tabella) troviamo che nel caso della prima casa il costo complessivo da pagare al momento del rogito di acquisto è pari a 1255 euro, mentre nel caso di una seconda casa di imposte si pagano 5770 euro.

In più con l’accensione del mutuo si deve considerare anche l’importo trattenuto a monte, che ad esempio su un importo da 100.000 euro corrisponderà:

  • mutuo prima casa a 250 euro;
  • mutuo seconda casa 2000 euro.

Quindi senza andare a considerare le spese da pagare a titolo di onorario dal notaio, e supponendo che il mutuo non preveda dei costi di istruttoria, complessivamente si avranno queste due situazioni:

  • Acquisto prima casa con mutuo esborso totale di 1505 euro (aggiungendo di anno in anno il risparmio fiscale sugli interessi passivi pagati fino a 4000 euro detraibili);
  • Acquisto seconda casa con mutuo esborso complessivo 7770 euro.

Per maggiori approfondimenti su imposte e agevolazioni fiscali del mutuo, visita la sezione dedicata.


 

 

 

 

 

 

Privacy - Cookie Policy