La scelta del miglior mutuo casa

Acquistare un immobile vuol dire, nella maggioranza dei casi, accendere un mutuo per far fronte alla spesa. Il mutuo è detto ipotecario perché sull’immobile acquistato viene iscritta un’ipoteca a garanzia del finanziamento (in caso di insolvenza del mutuatario, l’istituto erogante venderà l’immobile ipotecato); ipoteca che è obbligatoria per legge.

Scegliere il mutuo migliore è molto complicato ed importante, e richiede gli stessi impegni ed attenzione profusi nella scelta della casa da acquistare!
Innanzitutto rivolgetevi a più banche per poter comparare le varie condizioni applicate e non limitatevi ad analizzare il tasso di interesse ma tenete conto di tutte le clausole previste dal contratto:

• costo istruttoria;
• costo assicurazione;
• tempi e costi della perizia sull’immobile;
• modalità di estinzione anticipata.

L’importo massimo che la banca potrà erogare è proporzionale al valore della casa e al vostro stipendio, tuttavia, per via della durata elevata del debito, è consigliabile non richiedere la cifra più elevata ottenibile per non gravare di un peso eccessivo il bilancio familiare anche in previsione di eventuali necessità economiche future.

Il tasso applicato per il calcolo degli interessi è dato dalla somma tra indice di riferimento (generalmente EURIBOR o IRS) e spread, una percentuale scelta dalla banca. È possibile scegliere tra varie tipologie di mutuo, proprio in relazione al tasso applicato; in particolare si può scegliere tra:

• tasso fisso, che permette di avere la certezza dell’importo della rata da pagare. Adatto quindi a chi prevede di non avere grosse modifiche al proprio stato patrimoniale e non vuole avere sorprese;
• tasso variabile, che prevede una relazione tra la rata e l’indice di riferimento, con tutti i vantaggi e i rischi che possono derivarne;
• tasso misto, con una rata fissa per i primi anni e la possibilità di modificarla in futuro per approfittare di eventuali oscillazioni positive del mercato.

Una grossa differenza esiste tra i mutui per prima e quelli per seconda casa. Il mutuo per l’acquisto della prima casa gode di una serie di agevolazioni:

Agevolazioni per la stipula del mutuo “prima casa”

• tasso agevolato;
• detraibilità dall’imposta sul reddito degli interessi e degli altri oneri accessori nella misura massima del 19%;
• Imposta sostitutiva agevolata: 0,25% dell’importo finanziato, invece del 2% previsto per la seconda casa.
• accesso, per le giovani coppie o i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, al “Fondo per l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa” recentemente istituito.

Il mutuo per l’acquisto della seconda casa, non solo non gode di tali vantaggi, ma comporta anche un’ulteriore onere fiscale del 2% sull’importo ottenuto.

Agevolazioni relative all’atto di compravendita immobiliare

Acquistando la “prima casa” si ottengono agevolazioni anche sull’imposta di registro, ipotecaria, catastale e sull’IVA. Nella tabella che segue illustriamo chiaramente gli importi e le aliquote, distinguendo il caso in cui l’acquisto della casa avvenga da un privato o presso un’impresa.

	Imposta	Prima casa	Non prima casa
Acquisto da privato	Registro	3%	7%
	Ipotecaria	Euro 168,00	2%
	Catastale	Euro 168,00	1%
Acquisto da impresa	Iva	4%	10%
	Registro	Euro 168,00	Euro 168,00
	Ipotecaria	Euro 168,00	Euro 168,00
	Catastale	Euro 168,00	Euro 168,00

Per maggiori approfondimenti su imposte e agevolazioni fiscali del mutuo, visita la sezione dedicata.