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Guida completa all’acquisto della casa

L’acquisto di un immobile è sempre un’operazione molto delicata, per via delle innumerevoli caratteristiche dell’operazione, dietro cui si nascondono altrettante insidie, e, soprattutto, per la rilevanza che, mediamente, questo investimento ha sulla situazione patrimoniale di un individuo. Proprio a causa dell’importanza della spesa, occorre valutare molte variabili prima di scegliere la casa giusta per noi (approfondimento: App cerca casa). Scopriamole assieme.

Step 1: definizione del budget casa

Innanzitutto bisogna stabilire un budget di spesa, ovvero un tetto massimo oltre il quale non è possibile spingersi, dettato ovviamente dal buon senso oltre che dalle mere condizioni economiche: a meno che non si abbiano a disposizione ingenti risorse monetarie, è inevitabile accendere un mutuo per acquistare la casa, che peserà sulle vostre tasche per molti anni. Anzi, anche avendo dei buoni risparmi da parte, quando il settore riserva tassi vantaggiosi, può essere comunque conveniente accedere al mutuo, considerando i rendimenti medi ai quali si dovrebbe altrimenti rinunciare acquistando in contanti l’immobile (una questione da valutare insieme ad un buon consulente finanziario).

mutuo casa

Il mutuo, tra tassi e durate

Valutata l’eventuale convenienza della richiesta di un finanziamento per acquistare casa, anche scegliere quale mutuo accendere tra i tanti presenti sul mercato può essere complesso. Ad oggi si hanno molte opzioni da vagliare e non solo riguardo ai tassi ma anche in funzione delle durate e delle modalità di rimborso. Tant’è che in alcuni casi può essere utile farsi consigliare da un consulente di fiducia.

Il primo aspetto da valutare è la sostenibilità della rata in base alle proprie entrate. Ma attenzione: non sempre una rata bassa è sinonimo di convenienza. Ne è un esempio il caso dei mutui con un piano di ammortamento lungo. Allungare la durata porta da una parte ad una diminuzione della rata ma dall’altra ad un aumento esponenziale degli interessi che portano il mutuo a termine ad essere enormemente più oneroso.

Oggi siamo consapevoli del fatto che nel corso degli anni i mutuatari possono cambiare banca, traslocando il mutuo per ottenere condizioni migliorative o più sostenibili (con la surroga mutuo) ma una buona scelta di partenza è fondamentale soprattutto considerando il fatto che nei primi anni il peso degli interessi (con l’ammortamento alla francese) è il più elevato in assoluto.

Step 2: la valutazione dei costi accessori

È un errore occupare tutto il budget a disposizione con il prezzo da pagare della casa o con i costi di una sua ristrutturazione. Per procedere all’acquisto di un immobile sono infatti necessari degli step intermedi che prevedono un’ulteriore spesa che può incidere in modo anche notevole sulla sostenibilità dell’intera operazione, tanto da predisporre a futuri indebitamenti. Tra i principali costi accessori (che di fatto sono funzionali se non obbligatori) troviamo:

  • i costi di intermediazione di un’agenzia immobiliare: sono applicati in percentuale rispetto al prezzo da pagare. In molti casi, in funzione di un’adeguata assistenza in ogni fase della compravendita, si tratta di un costo ben speso. Di contro l’importo da corrispondere può essere anche piuttosto elevato, considerato che è soggetto all’Iva ordinaria. Quindi quando si valuta l’acquisto di un immobile tramite agenzia per prima cosa ci si deve far fare un preventivo con Iva, e solo dopo valutare se fare la proposta di acquisto;
  • i costi del notaio: qui dobbiamo distinguere tra il suo onorario (che varia a seconda che si acquisti con o senza mutuo) e le imposte. Per le imposte bisogna essere preparati alla differenza notevole che c’è tra una prima casa e una seconda casa, od ancora con un immobile non a uso residenziale. Anche qui, farsi fare un preventivo con tutta la spesa complessiva è necessario prima di fare una proposta di acquisto per non incorrere in brutte sorprese.

contratto mutuo casa

Step 3: le agevolazioni

La categoria delle agevolazioni può essere molto ampia. In questa definizione possono infatti essere compresi sia i finanziamenti a tassi agevolati (o a tasso perduto) che le agevolazioni al credito (un caso noto è stato quello del fondo Giovani ed ora il Plafond casa). Per risparmiare può quindi essere utile aggiornarsi costantemente anche per evitare di perdere delle vere occasioni.

Un’agevolazione inerente all’ambito della prima casa può essere anche rappresentata dalle varie moratorie che aiutano a sostenere lo sforzo di un mutuo a coloro che hanno difficoltà economiche. Più precisamente con quella in corso nel 2020 è possibile sospendere le rate del finanziamento al verificarsi di alcune condizioni come ad esempio la riduzione dei propri introiti a causa della perdita del lavoro, sopraggiunta invalidità, morte del portatore di reddito. In base all’evento verificatosi la sospensione delle rate può arrivare fino a 18 mesi.

Approfondimento: Mutuo ristrutturazione prima casa

Step 4: le alternative

L’acquisto di una casa non è la sola alternativa. Si sono sviluppate tante formule diverse che sfruttano il principio dell’affitto con prezzo di riscatto, disponibile in varie modalità, oppure il leasing immobiliare che sfrutta le detrazioni fiscali un po’ come quelle sugli interessi passivi dei mutui prima casa.

accesso mutuo casa

Un’ulteriore alternativa è rappresentata dalla vendita con riserva di proprietà applicata ad un immobile. In tal caso è possibile pagare a rate la casa diventandone proprietari solo alla fine del piano di ammortamento. La riserva tutela sia il venditore che l’acquirente. Quest’ultimo si vedrà infatti restituire le rate già versate al netto di una locazione mensile e di un risarcimento danni indicati entrambi a livello contrattuale. Al momento del saldo dell’ultima rata ci sarà la cancellazione della riserva e l’immobile diventerà fattivamente di proprietà dell’acquirente.

Nella guida che segue affronteremo in modo completo tutte le tematiche legate all’acquisto della propria abitazione.

 

 

 

 

 

 
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