Come funziona il rent to buy: guida alla convenienza

In tempi di crisi può diventare più difficile trovare una soluzione alla propria necessità abitativa in modo tradizionale, e questo diventa proprio il momento in cui soluzioni alternative, come quella del rent to buy, trovano sostenitori ed una certa popolarità (ciò non significa che siano delle vere novità, quanto dei ritorni o rivisitazioni di soluzioni già percorse).

Il successo di questa formula diventa chiaro soprattutto se si guarda all’interesse che ha suscitato anche tra i notai, al punto da spingere il notariato a fare una sorta di vademecum, perché il trattamento, anche da un punto di vista di onorario (tanto a Roma, quanto Milano, o nei piccoli centri), fosse armonico.

Che cosa è il rent to buy?

In parole molto semplici rappresenta allo stesso tempo un contratto di compravendita (vedi Comprare casa senza mutuo) e uno di locazione, che vengono stipulati nello stesso momento. Infatti nel contratto viene previsto che: il proprietario dell’immobile consegni l’immobile al locatario/conduttore perché questi ne prenda pieno possesso, come avviene per un normale contratto di affitto, percependo mensilmente il canone pattuito. Il canone però comprende una parte a titolo di affitto, ed una parte che va ad abbattere il prezzo di vendita, anch’esso indicato alla stipula del contratto (vedi anche Acquisto casa senza mutuo e risparmi). Quando arriva la scadenza pattuita (i termini oscillano normalmente tra i 2 e i 5 anni), il conduttore può decidere di procedere all’acquisto, saldando la differenza rimanente (vedi anche Contributo regionale per acquisto prima casa).

Esempio pratico

Prendiamo il caso di un contratto rent to buy che prevede un canone di 1000 euro mensili, dei quali 500 sono per l’affitto e 500 per il prezzo, mentre il prezzo di vendita fissato è di 100 mila euro. Il termine fissato è a 5 anni perché il conduttore possa decidere di acquistare o meno la proprietà dell’appartamento. Questi opta per l’acquisto e considerato che nel quinquennio ha versato per abbattere il prezzo di acquisto 30 mila euro, dovrà perciò saldare i restanti 70 mila euro (anche accendendo un mutuo).

Conviene al venditore o all’acquirente?

Il prezzo fissato prima che venga saldato può essere un vantaggio sia per l’uno che per l’altro, a seconda di come evolverà il mercato immobiliare di riferimento. Di contro se il conduttore non paga, al locatore spetterà la procedura di rilascio del bene che è meno complicata rispetto a quella di sfratto.

La tassazione applicata è a carico del proprietario dell’immobile (come in qualsiasi contratto di affitto) così come ogni eventuale intervento di manutenzione di tipo straordinario (vedi anche Bonus ristrutturazione). Per un conduttore invece il vantaggio principale risiede nella possibilità di poter creare un capitale che momentaneamente non ha per colmare quella percentuale di prezzo che non verrebbe coperta dal mutuo. Anche alcuni contratti di ‘rent to buy’ possono contemplare un’anticipo che, però, rimane generalmente inferiore al 6% del prezzo totale pattuito.

Proprio nell’ottica della particolarità di questo tipo di contratto, secondo recenti modifiche legislative, l’iscrizione nel registro immobiliare per quanto riguarda il rent to buy ha una validità decennale (a differenza dei normali 3 anni).