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Vendere casa con un mutuo: cosa conviene di più?

E’ possibile vendere velocemente casa con un mutuo ipotecario o fondiario che grava su di essa? Una domanda che si pone qualsiasi mutuatario che, arrivato ad un certo punto della propria esperienza, in qualità di debitore, vorrebbe liberarsi del peso delle rate oppure più semplicemente vorrebbe comprare un’altra abitazione.

Effettivamente la presenza del mutuo non crea un ostacolo alla vendita, e tanto meno può allungare i tempi di vendita in sé a meno che non si decida di procedere alla vendita con accollo del mutuo in corso da parte dell’acquirente. Vediamo nel dettaglio le varie ipotesi.

Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra: la via più semplice e veloce

L’esistenza di un mutuo in corso non consente alla banca, presso la quale si vorrebbe accendere un nuovo mutuo, di procedere con una analisi di fattibilità reale. Tuttavia si può presentare la documentazione che attesta la vendita, corredata dai conteggi di estinzione, così da avviare la fase preliminare di valutazione della pratica di mutuo.

Se si è stati corretti nei pagamenti e ci si rivolge alla stessa banca che ha erogato il mutuo precedente, con una situazione reddituale quanto meno invariata, generalmente non si incontrano problemi. La situazione più semplice si ha con vendita senza accollo del mutuo da parte dell’acquirente.

Vendere casa con mutuo in corso e accollo

Una procedura molto utilizzata, specialmente in caso di acquisto da costruttore, perché si ha la convinzione che essendoci un mutuo già deliberato la banca sarà molto più celere nel prendere le proprie decisioni e che l’accollo diventi di fatto una mera formalità.

In pratica non è però così, in quanto la banca vuole essere ugualmente garantita, per cui seguirà una procedura di valutazione dell’accollante con la stessa accuratezza della delibera di un nuovo mutuo. In più rimane il nodo del garante, che in caso di accollo, non viene liberato dalla propria posizione.

Ciò può provocare problemi anche nel caso in cui, il venditore, debba richiedere un nuovo mutuo per l’acquisto di un’altra abitazione, non avendo altre forme di garanzie o garanti disponibili. In più bisogna considerare la politica di credito che la banca utilizza in materia di accollo, senza considerare che a volte è effettivamente impossibile (come ad esempio per il mutuo Inpdap che può essere utilizzato solo da dipendenti pubblici iscritti all’apposita gestione Unitaria).

Conclusioni

Se si ha un compratore che intende acquistare la casa, al prezzo pattuito, scegliendo una via del tutto personale, al venditore non rimane che richiedere i conteggi di estinzione ed incassare l’eventuale eccedenza della somma necessaria per estinguere il mutuo (considerati anche i compensi eventualmente spettanti al notaio).

Infatti trattandosi di mutuo necessariamente ipotecario, il notaio che presiede all’atto di vendita, tratterrà l’assegno che va ad estinguere il precedente mutuo, per poi procedere, dietro compenso, alla cancellazione dell’ipoteca, e iscrizione dell’ipoteca nuova (se l’acquirente accende a sua volta un mutuo). Per dormire sonni tranquilli, al venditore è consigliato farsi fare una ricevuta e una lettera con cui il notaio si fa carico dell’incarico di cancellazione dell’ipoteca (vedi anche Terzo datore d’ipoteca), perché purtroppo può capitare che questo passaggio manchi. Il venditore può anche scegliere di avvalersi del servizio di un notaio di fiducia.

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