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Cambio di destinazione d’uso: cosa è importante sapere?

Il cambio di destinazione d’uso è stato per molti anni rimesso soprattutto alle indicazioni dettate dalle Regioni e dai comuni (soprattutto per quelli grandi e dotati di importanti centri storici come Roma, Milano, Firenze, ecc), all’interno dell’impianto normativo nazionale (testo Unico sull’edilizia). Tuttavia si tratta di una situazione che ha previsto vari interventi di “aggiustamento” proprio perché privo di indicazioni assolutamente certe a monte, spesso soggette all’interpretazione delle amministrazioni comunali. Numerosi, ad esempio, gli interventi di vari Tar per aiutare a capire quando fosse possibile effettuare una destinazione d’uso senza opere o con opere, e quali fossero i tipi di autorizzazioni necessarie (permesso di costruire, scia, cila, ecc).

L’excursus seguito dal legislatore è stato anche condizionato da alcune sentenze della Cassazione, come quella più recente (2017) che aveva paralizzato gli uffici tecnici per le autorizzazioni relative al cambio di destinazione d’uso nei centri storici, dove si incontrano oggettive limitazioni per l’esecuzione di determinate opere.

Approfondimento: Come valutare un immobile.

Quali tipi ci sono e quali sono le autorizzazioni

Ci sono tre tipi di cambio di destinazione d’uso, che vengono indicate con le sigle: CU1, CU2, CU3. Per ciascuna tipologia è previsto un tipo di autorizzazione differente. Prima di affrontare queste differenze dobbiamo tenere in considerazione le 5 categorie nelle quali vengono classificate le “destinazioni d’uso” che sono indicate nel testo unico sull’edilizia, e cioè:

  1. uso residenziale abitativo
  2. uso turistico ricettivo
  3. uso produttivo e direzionale
  4. uso commerciale
  5. uso rurale

La suddivisione in queste destinazioni è fondamentale per poter individuare il tipo di intervento e sulla base di questo il tipo di autorizzazione che si rende di fatto necessaria. Tornando alle classificazioni avremo quindi:

  • CU1: riguarda gli immobili destinati all’uso principale di tipo produttivo direzionale, per i quali ci sia il passaggio ad un uso principale appartenente alla stessa categoria. In questi casi è considerata sufficiente l’autorizzazione al proprio comune (Cila) con il pagamento dei maggiori oneri eventualmente dovuti e si rientra nella condizione di Restauro e risanamento conservativo leggero;
  • CU2: si tratta delle opere di ristrutturazione edilizia che modificano l’uso interno ma non la categoria di appartenenza (ad esempio uso residenziale su uso residenziale, ma con inserimento di riorganizzazione di spazi interni, creazione di nuove divisioni che però non cambiano il “peso” urbanistico, ecc). L’autorizzazione prevista è la Scia rientrando nella situazione di Restauro e risanamento conservativo pesante;
  • CU3: cambio di destinazione d’uso tra categorie differenti (come da ufficio ad abitazione) oppure ‘attraverso’ sottocategorie differenti ma appartenenti alla stessa categoria (ad esempio da garage ad abitazione). Dato che queste attività sono soggette a ristrutturazione di edilizia pesante normalmente è richiesta l’autorizzazione a costruire, a meno che non ci sia un cambio del peso urbanistico.

Rispetto all’ultimo punto la sola eccezione, introdotta recentemente con una manovrina che si è andata ad aggiungere a quella finanziaria, si ha per i centri storici dove secondo questa classificazione non sarebbe ammesso un cambio di destinazione d’uso, essendo spesso non ammesse opere di ristrutturazione pesante. Il problema con questo recente intervento è stato superato stabilendo che il cambio di destinazione sia ammesso anche con l’uso delle autorizzazioni tipiche per le opere di restauro di risanamento conservativo.

Approfondimento: Prestito ristrutturazione prima casa.

Come capire se si ha bisogno del permesso di costruire?

A seguito di una sentenza del tar del Lazio, si è giunti ad una più chiara determinazione di ciò che caratterizza un intervento urbanistico rilevante, sottraendo questo aspetto alla discrezionalità dei differenti uffici tecnici dei diversi comuni. A riguardo i giudici hanno fatto un raggruppamento tra le varie categorie di destinazione d’uso in due soli gruppi che sono stati così individuati (riferendosi al caso specifico che coinvolgeva comunque la possibilità di passare da una pertinenza come un garage o una cantina a uso abitativo):

  • locali abitabili, immobili a destinazione residenziale
  • locali accessori, autorimesse, cantine, garage

I giudici del Tar hanno infatti stabilito che quando si passa dal primo gruppo al secondo o viceversa automaticamente si ha un cambio urbanisticamente rilevante. Quindi si rientra nel caso della CU3 dove diventa indispensabile il permesso a costruire.

Conclusioni

Il cambio di destinazione d’uso continua a mostrare delle discrepanze per i regolamenti locali. Quindi all’interno delle linee guida di massima si può incontrare una notevole difficoltà per arrivare all’obiettivo che ci si è proposti. Tutto ciò rende ovviamente necessario l’intervento di un professionista abilitato, scegliendolo preferibilmente nel comune di residenza dove è ubicato l’immobile che è coinvolto nelle richieste di permessi e/o comunicazioni all’ufficio tecnico preposto.


 

 

 

 

 

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