Le diverse categorie di mutuo

Si dovrebbe preferire il mutuo fondiario o ipotecario? Negli ultimi anni si è sentito parlare spesso della necessità di preferire una tipologia rispetto ad un’altra, ma prima di affrontare questa diatriba bisogna considerare che i mutui possono prevedere delle limitazioni per il loro “utilizzo” per cui non sempre si possono fare delle osservazioni a livello generale. In particolare i mutui possono essere classificati in diverse categorie in base alla:

• finalità / modalità di erogazione;
• presenza o meno di una garanzia ipotecaria;
• eventuali agevolazioni;
• valuta di riferimento.

Fatte queste doverose premesse la prima distinzione da fare è però quella tra mutui ipotecari e chirografari ricordando che nella prima categoria (ovvero quella di mutui garantiti da ipoteca) troviamo anche i mutui fondiari e quelli edilizi (o “edificabile” nel caso di un terreno), entrambi riconducibili alla disciplina del credito fondiario. Approfondiamo proprio quest’ultimo aspetto.

Mutui Fondiari

Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio/lungo termine concesso per l’acquisto di un immobile già completato o in corso di completamento ed è erogato in un’unica soluzione per un importo non superiore all’80% del valore immobiliare. La garanzia è costituita da un’ipoteca di 1° grado iscritta sul bene immobile acquistato.

Il mutuo fondiario edilizio è un finanziamento concesso solitamente ad imprese edilizie per la costruzione di immobili, ma può essere utilizzato anche per la ristrutturazione, la trasformazione, il restauro, ecc. Per questa tipologia l’erogazione dell’importo avviene in più “tranches” in base allo stato di avanzamento lavori, mentre la garanzia è rappresentata da un’ipoteca iscritta sul terreno dove sorgeranno le unità immobiliari.

A lavori ultimati, mediante l’atto di frazionamento, il mutuo edilizio viene suddiviso in diverse quote che verranno ripartite tra i vari immobili costruiti; in questo modo ogni futuro proprietario potrà decidere di accollarsi la propria parte di mutuo edilizio, o se questo risulta poco competitivo potrà decidere di stipulare un nuovo mutuo con la propria banca.

Condizioni necessarie

Perché un mutuo possa rientrare nella categoria di quello fondiario è indispensabile che abbia alcune caratteristiche ben specifiche legate:

• alla finalità, che può essere esclusivamente per acquisto o ristrutturazione di un immobile a uso residenziale;
• all’obbligo di garanzia con iscrizione di ipoteca che potrà essere solamente di primo grado;
• alla durata massima non può superare le 360 rate, a partire da una durata minima di 18 mesi;
• agli istituti di credito eroganti. Un mutuo fondiario può infatti essere erogato solo da banche, e non da società finanziarie;
• all’importo massimo finanziabile: come già detto in precedenza questo non può superare l’80% del rapporto tra il finanziamento e il prezzo o valore di acquisto dell’immobile (rapporto che è normalmente indicato con la dicitura Loan To value oppure LTV).

Per superare tale percentuale devono subentrare delle condizioni particolari come nel caso dei fondi di garanzia. In tal caso grazie alla garanzia offerta dal fondo stesso si può arrivare a percentuali del 100% (come ad esempio nel caso del Plafond casa).

Quali vantaggi collegati?

La scelta di un mutuo fondiario comporta dei vantaggi specifici per i mutuatari, che possiamo soprattutto riassumere in tre aspetti:

• possibilità di ottenere il dimezzamento della parcella notarile;
• possibilità di chiedere, mano a mano che il capitale viene rimborsato, anche il progressivo abbassamento dell’ipoteca messa a garanzia;
• tempistiche generalmente allungate per quanto riguarda le procedure di escussione attivate dall’istituto di credito.

Differenze tra quelli agevolati e quelli ordinari?

Il mutuo fondiario rientra nella categoria dei mutui agevolati? La risposta non può essere univoca. Da una parte infatti il mutuo fondiario può presentare dei tassi inferiori a quelli applicati in media sui vari mutui ipotecari, ed è spesso usato nei casi di agevolazioni come ad esempio nei mutui regionali o dedicati a particolari categorie (vedi mutui Enasarco). Dall’altra si tratta di situazioni specifiche, che non permettono di far rientrare l’intera categoria in quelli “agevolati”. Ricordiamo in senso assoluto che è possibile distinguere i mutui ordinari dai mutui agevolati, in base a questi due aspetti peculiari:

• i Mutui ordinari: prevedono l’intero pagamento del mutuo (capitale e interessi) è a carico del mutuatario.
• i Mutui agevolati: sono caratterizzati soprattutto da contributi pubblici per sostenere il pagamento delle rate, oppure dalla possibilità di accesso al credito con l’aiuto di fondi di garanzia o convenzioni.

Come possiamo classificare i mutui in valuta?

Il mutuo in valuta è in generale un mutuo che prevede il rimborso in una valuta differente da quella corrente del mutuatario.

Mutuo in valuta estera

I mutui possono essere concessi in qualsiasi valuta – euro, dollari, yen, ecc.

Il vantaggio di tali mutui potrebbe derivare da un tasso di interesse più basso, tuttavia, i mutui in valuta diversa dall’Euro sono soggetti al rischio di cambio, ovvero possono subire continue oscillazioni in base all’andamento del cambio, e questo comporta evidenti ripercussioni sull’ammontare delle singole rate e quindi sul costo totale del finanziamento.

In altre parole, in caso di peggioramento del valore dell’Euro in rapporto alla valuta prescelta, il costo del mutuo sarà superiore rispetto a quello previsto inizialmente, e viceversa.

Oltre al rischio di cambio è necessario considerare altri costi: solitamente per stipulare un mutuo in valuta è necessario aprire un conto corrente nella stessa valuta, inoltre, per ogni operazione di cambio (ad ogni scadenza della rata di mutuo) la banca richiede il pagamento di una commissione di cambio.

Per chi è indicato il mutuo in valuta ?

• Per chi ha un’alta propensione al rischio: infatti, mutui di questo tipo richiedono una costante attenzione ai mercati finanziari e agli avvenimenti che li influenzano.
• Per chi non è soggetto al rischio di cambio, in quanto percepisce reddito o parte di esso in valuta estera.

Meglio il mutuo fondiario o chirografario?

Come abbiamo già accennato un’ulteriore distinzione è quella esistente tra mutuo ipotecario, finanziamento per il quale a garanzia della somma prestata viene iscritta un’ipoteca sull’immobile del debitore, e Mutuo chirografario. Questo finanziamento non è assistito da ipoteca ma dalla garanzia personale del richiedente o di terzi, ed ha generalmente durata massima ed importo limitati Proprio per le sue caratteristiche intrinseche viene utilizzato in genere per finanziare interventi di manutenzione straordinaria in appartamenti o nelle parti comuni condominiali, oppure dalle imprese, od ancora dai privati ad esempio in caso di importi non molto elevati.

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