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Conviene accedere ai mutui garantiti dallo stato? Vantaggi e svantaggi

Quali sono e come funzionano i mutui garantiti dallo Stato? A quali categorie sono rivolti? Come accedervi? Vediamo tutto nel particolare partendo da una piccola cronistoria.

Nel 2011 fu istituito il fondo per i “giovani” under 35 anni, per agevolarne l’accesso al credito. Il 2013 segna gli ultimi accessi al fondo stesso, per la creazione del Fondo di garanzia Prima casa, che ha introdotto qualche variazione rispetto alla versione precedente. Il decreto che ha istituito questo fondo ha anche stabilito che ci doveva essere continuità con quello delle giovani coppie, il che ha portato ad una sorta di “travaso” del fondo precedente a quello che attualmente è stato istituito presso il dipartimento del tesoro e che è gestito dalla Consap, funzionante anche per il 2017.

In cosa consiste la garanzia?

Quando si sente parlare di mutui agevolati, o di quelli garantiti dallo Stato, si cade spesso nell’errore di assimilare queste forme di “agevolazioni” in una sorta di “contributo” economico. In passato erano piuttosto diffuse forme di aiuto, che offrivano delle somme a titolo di contributo a fondo perduto, destinate a determinate categorie, dove i giovani under 35 anni erano i principali destinatari. Una tipologia di agevolazione sempre meno accessibile visto che ad oggi i vari Fondi istituiti hanno il solo scopo di agevolare l’accesso al credito delle categorie considerate svantaggiate.

Nelle ‘agevolazioni’ più recenti oltre ai giovani under 35 anni (sempre inclusi) c’è stata una maggiore attenzione anche alle giovani coppie di fatto, alle famiglie monogenitoriali con figli minori a carico e alle famiglie numerose. In particolare sono state stabilite delle corsie preferenziali per coloro che sono ulteriormente limitati a causa di contratti di lavoro non a tempo indeterminato, soprattutto precari.

Queste modalità di garanzia non vanno confuse con le varie moratorie introdotte per aiutare imprese o privati in difficoltà per i rimborsi, per i quali sono previste delle modalità di accesso differenti. Queste hanno in comune con i fondi di garanzia solo il fatto che per entrare a far parte del sistema di “agevolazioni” a cui si ha eventualmente diritto, è necessario rivolgersi alle banche convenzionate.

Cosa offrono i fondi di garanzia?

Per comprendere il tipo di agevolazione che si può ottenere non ci si deve allontanare eccessivamente dai termini utilizzati. Infatti questi Fondi offrono una “garanzia” diretta. Che cosa significa? Partendo dall’osservazione che le banche negano la concessione di un mutuo principalmente perché ritengono che le garanzie offerte dai richiedenti sono insufficienti, si è deciso di creare un apposito fondo che avesse lo scopo di farsi “garante” per una percentuale piuttosto ampia, del credito richiesto sotto forma di mutuo.

Per capirne meglio il funzionamento ipotizziamo che una coppia di giovani richieda un mutuo di 100 mila euro, utilizzando il fondo di garanzia Prima casa. La banca considererà che per questi 100 mila euro, il 50% ovvero 50 mila euro saranno garantiti dallo stato. Quindi dovrà valutare semplicemente se la garanzia offerta dai giovani sul restante 50% sia sufficiente oppure richieda degli ulteriori rinforzi. E’ evidente che con questo meccanismo si ottiene facilità di accesso al mutuo per un numero elevato di persone, e si può anche ambire a ottenere un mutuo pari al 100% dell’importo di acquisto di un immobile e non solo più fino al 70 o 80%.

Tuttavia la garanzia non si sostituisce all’obbligo di restituzione delle rate da parte dei mutuatari. Infatti solo nel caso in cui i mutuatari non dovessero procedere ai rimborsi la banca potrà rivolgersi al fondo stesso. Per questa ragione ci sono degli stanziamenti che limitano il volume di mutui che possono essere garantiti. In modo molto sintetico, ogni volta che viene richiesto l’intervento del fondo, e la banca accetta la richiesta di mutuo, la somma di “garanzia” viene opzionata, ovvero congelata per quel mutuo. Quindi se il fondo è interamente impegnato non ci sarà spazio per nuove domande di accesso alle garanzie, a meno che non ci sia la liberazione per una somma (mutuo rimborsato) o un nuovo stanziamento.

Come si accede alle garanzie?

Per prima cosa bisogna avere i requisiti oggettivi previsti dal regolamento del fondo stesso. Come già accennato essere under 35 anni (almeno uno dei due appartenenti alla coppia) oppure essere membri di una famiglia numerosa o avere un contratto atipico, sono criteri che offrono delle corsie di accesso privilegiate.

Sarà inoltre necessario che la somma di mutuo non superi i 250 mila euro (vedi anche Miglior mutuo 200 mila euro), che l’immobile da acquistare non sia di lusso, e che ovviamente non si abbiano altri immobili intestati (a meno che non siano subentrati dalla successione mortis causa). Le categorie privilegiate possono contare anche su tassi “calmierati”. In tutti i casi bisogna rivolgersi a banche che abbiano aderito alla convenzione tra Abi e ministero. Quindi bisogna, insieme alla richiesta del mutuo, fare richiesta di accesso al fondo compilando l’apposita modulistica. Questa dovrà essere vagliata dalla Consap, che rimanda il parere (positivo o negativo) alla banca erogante.

Tempi

Il regolamento del fondo prevede che le banche abbiano 30 giorni di tempo per procedere all’invio della modulistica di richiesta alla Consap. Questa ha 20 giorni di tempo per pronunciarsi sull’ammissibilità o sul rifiuto (comunicato entro i 5 giorni successivi). La banca ricevuto il parere positivo della Consap ha tempo invece di 90 giorni per poter portare a termine la procedura. Tuttavia in questi 90 giorni possono subentrare nelle condizioni per cui la banca decida ugualmente di non concedere il mutuo stesso.

Cosa succede in caso di mutuo non pagato?

Qualora chi ha beneficiato del fondo di garanzia non dovesse pagare le rate, anziché ritrovarsi con l’avvio di una procedura di pignoramento e successiva vendita all’asta da parte della banca, si troverà di fronte ai seguenti scenari:

  • la banca chiederà il pagamento delle rate, per le quali è attiva la garanzia del fondo, direttamente alla Consap. Il pagamento dovrebbe avvenire in 30 giorni;
  • la Consap avvierà le procedure necessarie per ottenere il recupero delle somme pagate al mutuatario.

Bisogna tener presente che nemmeno in caso di un mutuo non pagato si beneficerà di una sorta di pagamento a fondo perduto da parte dell’organismo controllato dal Mef. Quindi se sia o meno conveniente impegnarsi finanziariamente, sfruttando l’aiuto proveniente dalle modalità di accesso dei mutui garantiti dallo Stato, si dovrà valutare guardando alla propria situazione personale, agli impegni attuali e futuri ed alle prospettive che la situazione finanziaria cambi.


 

 

 

 

 

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