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Mutuo 100.000 euro in 20 anni: è davvero la migliore scelta per la prima casa?

Le domande più ricorrenti sui mutui, specialmente quando rivolti all’acquisto della prima casa, generalmente riguardano:

  • l’importo e durata del mutuo ideale;
  • l’importo della rata più sostenibile;
  • il tipo di tasso che verrà applicato (se fisso, misto, variabile puro o con cap, ecc).

Secondo la grande maggioranza di analisi e simulazioni effettuate, su un piano puramente teorico, un ottimo rapporto tra la durata del finanziamento (vedi anche Prestiti online) e l’importo da richiedere si deve concentrare su un mutuo 100.000 euro in 20 anni. Ovviamente nella realtà la situazione potrà discostarsi anche notevolmente da questa situazione, poiché non si può prescindere dal costo che avrà l’immobile oggetto di interesse e dalla percentuale di finanziamento che dovremo richiedere.

Per giovani o over 40 anni?

In tutti i casi comunque un mutuo 100.000 euro in 20 anni rimane un target che riesce a interessare sia i più giovani che persone di età più matura. I primi, che hanno minori risparmi e quindi andranno incontro a percentuali di finanziamento più elevate, tendono infatti ad accontentarsi di case di minori dimensioni o più in periferia. Gli over 40 anni, che hanno una situazione reddituale consolidata e un buon risparmio da parte, sono invece generalmente in grado di acquistare una casa in una zona più centrale o di dimensioni maggiori, anche per andare incontro alle necessità abitative di famiglie più numerose.

Approfondendo la disamina, nelle coppie più giovani l’importo del mutuo, ovvero i 100 mila euro rimangono una richiesta costante, mentre per la durata si sarà più propensi a spingere il limite fino al massimo, ovvero i 30 anni. Questa differenza di scelta, che in molti casi diventa netta e poco ponderata, è dettata non sempre dalla necessità economica di allungare il piano di ammortamento per ridurre l’importo delle rate. Un aumento ‘indiscriminato’ della durata di un mutuo porta inevitabilmente a maggiori interessi che si dovranno andare a pagare arrivando al termine del mutuo stesso.

Per poter fare le scelte più opportune bisogna fare in primis delle valutazioni matematiche. In questo compito un valido aiuto proviene dal confronto tra l’importo maggiormente richiesto, come valore medio in Italia negli ultimi 5 anni (così come risulta dai vari rapporti quadrimestrali sull’andamento mutui condotti dai principali comparatori e dalle più importanti reti di agenzie immobiliari in Italia) che è proprio di 100 mila euro, e le due durate più utilizzate per il rimborso del mutuo fino alla scadenza, che sono 20 anni e 30 anni.

Mutuo di venti anni e centomila euro: rata e interessi passivi

Ogni confronto necessita di parametri fissi su cui basarsi. In questo caso abbiamo scelto un tasso medio che risultasse abbastanza vicino all’offerta di molte banche per il tasso variabile, e per molte altre anche per il tasso fisso. Non abbiamo invece tenuto in considerazione la variazione di spread che viene applicata molto spesso all’aumentare del Loan o Value o LTV. Ricapitolando i parametri su cui ci baseremo, sono:

  • importo mutuo 100 mila euro
  • durata di rimborso 20 anni
  • ammortamento alla francese
  • tasso finito (tasso di indicizzazione più spread) 2%
  • pagamento rata mensile

Con l’uso di un tool di calcolo indipendente arriveremo a questa situazione:

  • importo della rata da pagare mensilmente 505,88 euro
  • totale rimborsato alla scadenza 21,412 euro
  • totale interessi restituiti in 20 anni pari a 21.412 euro
  • incidenza degli interessi passivi sul mutuo di circa il 17,6%

Possiamo notare che all’undicesimo anno avremo restituito circa la metà del capitale finanziato di 100 mila euro con l’aggiunta di circa 16700 euro di interessi. Di contro la rata che stiamo rimborsando è in linea con un affitto di un bilocale in molte città italiane, ovviamente con differenze per la scelta della zona in cui andare a vivere.

Ora rifacciamo lo stesso calcolo utilizzando come tasso uno più elevato, ma comunque fattibile, pari al 4%. Quindi come parametri per l’impiego del calcola rata troveremo:

  • importo mutuo 100 mila euro
  • durata di rimborso 20 anni
  • ammortamento alla francese
  • tasso finito (tasso di indicizzazione più spread) 4%
  • pagamento rata mensile

Il risultato del calcola rata in questo caso sarà:

  • importo della rata da pagare mensilmente 605.98 euro
  • totale rimborsato alla scadenza 145,435.28 euro
  • totale interessi restituiti in 30 anni pari a 45,435.28 euro
  • incidenza degli interessi passivi sul mutuo di circa il 31,2%

In questa seconda simulazione possiamo notare che per restituire la metà del capitale ci servono almeno 12 anni di pagamenti regolari.

Mutuo a trenta anni di centomila euro: rate e interessi passivi

Per questo calcolo abbiamo ripreso le stesse premesse già fatte per un mutuo di 100 mila euro a 20 anni, quindi stesso tasso e stesso importo, ma ovviamente con una durata prolungata di altri 10 anni. Per semplicità riportiamo i dati utilizzati nell’elenco puntato di seguito:

  • importo mutuo 100 mila euro
  • durata di rimborso 30 anni
  • ammortamento alla francese
  • tasso finito (tasso di indicizzazione più spread) 2%
  • pagamento rata mensile

Il risultato che otteniamo è il seguente:

  • importo della rata da pagare mensilmente 369.62 euro
  • totale rimborsato alla scadenza 133,063.01 euro
  • totale interessi restituiti in 30 anni pari a 33,063.01 euro
  • incidenza degli interessi passivi sul mutuo di circa il 24,8%

Per arrivare alla restituzione di circa la metà del capitale richiesto, bisogna raggiungere almeno 17 anni e mezzo di rate pagate (quindi siamo di due anni e mezzo oltre la metà del piano di ammortamento del mutuo stesso). In questo periodo avremo anche restituito circa 26 mila euro di interessi passivi in aggiunta al capitale.

Ora concludi

amo con la stessa simulazione ma fatta sul tasso al 4%, ovvero con i seguenti parametri:

  • importo mutuo 100 mila euro
  • durata di rimborso 30 anni
  • ammortamento alla francese
  • tasso finito (tasso di indicizzazione più spread) 4%
  • pagamento rata mensile

Quindi il risultato è:

  • importo della rata da pagare mensilmente 477.42 euro
  • totale rimborsato alla scadenza 171,869.51 euro
  • totale interessi restituiti in 30 anni pari a 71,869.51 euro
  • incidenza degli interessi passivi sul mutuo di circa il 41,8%

In questa ultima simulazione di mutuo bisognerà arrivare a circa 20 anni di rimborso per aver ‘restituito’ alla banca almeno la metà del capitale ottenuto con il mutuo.

Conclusioni

Da queste simulazioni notiamo che di per sé tra una durata di 20 anni e una di 30 anni un grande impatto lo troviamo solo all’aumentare del tasso di interesse. Quindi quando si ha la possibilità di scegliere un mutuo con tasso molto basso (ad esempio quando si è indecisi tra fisso o variabile) allora si può accettare il compromesso di allungare anche di 10 anni la durata avendo un impatto negativo controllato e ridotto.

All’aumentare del tasso di interesse invece è assolutamente sconsigliato allungare la durata perché si arriva ad un aumento dell’incidenza degli interessi passivi tra il 10% e il 15% più elevata.

Sulla scelta tra tasso fisso o variabile invece si deve rimandare esclusivamente alle preferenze personali e ad un’attenta analisi della propria situazione reddituale e del tipo di entrate che si hanno nel corso del tempo.

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