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Mutui SAL (Stato Avanzamento Lavori)

Se il mutuo è finalizzato alla costruzione di immobili o a grosse ristrutturazioni edilizie la banca richiede l’utilizzo dei mutui SAL: ossia, il mutuo viene erogato in diverse tranche che variano, appunto, in base allo “stato avanzamento lavori”. Sulle modalità di erogazione non c’è una sola formula: a seconda dei casi la banca coinvolta può concedere o meno un anticipo (ovvero una piccola erogazione ancor prima di cominciare ad eseguire i lavori) e stabilisce le percentuali di credito da erogare e il numero di tranche in cui farlo. Per ogni erogazione bisogna considerare l’intervento di un perito con relativo costo applicato. Dall’insieme di questi aspetti dipenderà la somma finale a chiusura lavori.

mutui sal

Quali sono le percentuali finanziate?

Affinché la banca sia garantita, l’importo di mutuo non deve ‘generalmente’ superare il limite dell’80%. Le formule al 100% sono infatti rare e generalmente si applicano più nella versione di grandi ristrutturazioni, piuttosto che per la costruzione. Spesso la banca per tutelarsi chiede l’esecuzione di alcuni lavori in modo prioritario, ritenendo finanziabile una struttura con almeno fondamenta e tetto. Per conoscere queste condizioni nel dettaglio bisogna informarsi direttamente presso l’istituto di credito di interesse.

Ma come fa la banca a valutare correttamente un immobile da ristrutturare od addirittura da costruire? In generale per determinare il valore dell’immobile ,e di conseguenza l’importo delle tranche, saranno necessarie una serie di perizie tecniche effettuate in diversi periodi di tempo, in modo da considerare la variazione di valore. Tali perizie servono allo stesso tempo anche ad accertarsi che i lavori finanziati siano effettivamente stati eseguiti o che si potranno eseguire con quanto richiesto, il tutto in base al progetto iniziale evitando così abusi ed irregolarità.

Come si calcolano gli interessi?

Il tipo di ammortamento applicato è classico, ovvero si tratta sempre di un mutuo alla francese. Quando si stipula questa particolare tipologia di mutuo la banca definisce la somma massima disposta a concedere, ma ciò non produce un obbligo, nel senso che se la banca, andando avanti i lavori, riterrà che non ci siano più le condizioni per continuare a erogare le somme successive, smetterà di farlo. In funzione di ciò, anche se il mutuo è accordato per un importo pari al presumibile valore dell’immobile a fine lavori, la banca terrà conto esclusivamente delle tranche erogate anche per quanto riguarda il calcolo degli interessi.

Preammortamento

Generalmente i mutui SAL prevedono un periodo di preammortamento piuttosto lungo (2 o 3 anni). Durante tale periodo, che coincide con quello in cui avverranno le diverse erogazioni in tranche, il mutuatario pagherà solo interessi che poi si andranno a sommare a quelli previsti dal piano di ammortamento.

Il preammortamento si aggiunge a al piano di ammortamento del mutuo, a quando dunque si rimborseranno anche le quote capitale.

Per quanto riguarda la durata del piano di ammortamento questo tipo di mutuo non arriva quasi mai a 30 anni (anche se non è escluso che alcuni Istituti di credito si spingano a tale tempistica).
Un modo per valutare la convenienza finanziaria dell’operazione potrebbe essere quello di confrontare il totale interessi del mutuo SAL (ammortamento + preammortamento) con il totale interessi di un mutuo 100%.

calcolo preammortamento

Condizioni economiche

Oltre agli interessi applicati, come altre voci di spesa, costi e commissioni da considerare per un mutuo SAL ci sono:

  • le spese di istruttoria: possono essere più elevate di quelle che si pagano per un mutuo tradizionale;
  • i costi di incasso rid (N.B. Non tutte le banche li applicano);
  • l’imposta di bollo;
  • i costi legati alla gestione dell’ipoteca;
  • i costi di gestione annuali;
  • i costi per le varie perizie.

Per quanto riguarda quest’ultimo punto è possibile evidenziare come alcune banche offrano a monte dei pacchetti che comprendono un certo numero di uscite del perito. Se l’avanzamento lo richiedesse, il numero di perizie necessarie potrebbe però aumentare con l’applicazione dei relativi costi aggiuntivi.

Documenti richiesti

I documenti che bisogna presentare sono gli stessi previsti per la richiesta di un mutuo di acquisto e cioè: reddituali, anagrafici e relativi all’immobile. Per questi ultimi sono generalmente necessari:

  • atto di proprietà (del terreno edificabile in caso di acquisto di un rustico, o di proprietà se si tratta di di una ristrutturazione);
  • progetti di costruzione o di ristrutturazione;
  • preventivi di spesa (sia di materiali che delle ditte di costruzioni che eseguiranno i lavori);
  • tutte le autorizzazioni che il tipo di intervento richiede.

Esempi

Unicredit

logo unicredit

La banca milanese propone un mutuo Sal specifico che ha una durata che va da 5 a 30 anni ed un preammortamento massimo di 24 mesi. L’importo richiedibile può arrivare fino all’80% della spesa da sostenere, fermo restando il limite dell’80% del valore di stima a lavori ultimati. Tale valore si riduce al 70% nel caso in cui il richiedente sia residente in Italia da meno di 5 anni. E’ prevista una commissione di gestione della pratica a cui si aggiungono le spese di addebito della rata. Queste sono previste anche nel caso in cui si sia titolari di un c/c Unicredit e sono pari a 3 euro. Il tasso applicato è quello variabile, più precisamente legato all’Euribor 360 a 3 mesi.

(Fonte: sito ufficiale Unicredit – 12 maggio 2020)

BPER

logo bper

Bper come mutuo avanzamento lavori offre invece un riadattamento del mutuo di acquisto, valido sia per i lavori di ristrutturazione che per quelli di costruzione. Nel primo caso potrà essere coperto con il mutuo fino all’80% delle spese di ristrutturazione. Le varie erogazioni saranno pari alla percentuale dello Stato Avanzamento Lavori certificata da relazione di perito incaricato dalla Banca.

Nel caso di costruzione ex novo dell’immobile a lavori non avviati si avrà una prima tranche pari al 50% del valore del terreno acquistato che in caso di terreno già
di proprietà si riduce al 10% del mutuo. Se i lavori sono già iniziati al momento della richiesta del finanziamento le varie tranche verranno determinate in base alla perizia notarile.

(Fonte: sito ufficiale Bper – 12 maggio 2020)

 

 


 

 

 

 

 

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