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Separazione, detrazione ed intestazione dell’immobile: guida al mutuo cointestato

Il mutuo cointestato prevede che i vari intestatari siano obbligati in solido, quindi nel caso in cui le rate dovessero essere pagate da un solo intestatario (possibilità aperta e possibile anche per il semplice fatto che per la banca basta che anche uno solo paghi), non c’è alcun problema ai fini della correttezza dell’esecuzione del contratto e del suo contenuto.

Può succedere però che i cointestatari abbiano dei rapporti ‘complicati’, che possono sorgere ad esempio nel caso in cui si dovessero ritrovare nello status di coniugi in separazione giudiziale, oppure in fase di accordo in quella consensuale. In base alle varie situazioni particolari, quindi, chi è che è tenuto a pagare e quali sono gli effetti?

Separazione giudiziale e consensuale

Il contratto di mutuo coinvolge anche una parte terza, ovvero la banca, che ha il diritto alla restituzione del pagamento delle rate, e che non può vedere questo diritto compromesso dalle difficoltà subentranti tra i cointestatari.

Quindi può anche chiedere che uno solo dei cointestatari paghi, e poi starà a questo muovere azione di regresso nei confronti di chi non ha rispettato il pagamento della propria parte (caso di mutuo cointestato in cui solo il marito o la moglie provvede al pagamento).

In sede di separazione, se consensuale, le parti possono raggiungere un accordo in base al quale decidono chi deve pagare ed in che misura, indicando il tutto nell’accordo. In caso di separazione. A meno che le parti non si siano accordate diversamente, l’importo pagato per la parte di mutuo per la casa che viene assegnata all’altra parte, viene di norma detratto dall’ammontare dell’assegno di mantenimento (vedi anche Detrazione interessi del mutuo dal 730). Anche in questo caso la banca non è coinvolta, procedendo con una sorta di accollo interno, il che non libera dal contratto nessuna delle due parti.

Il caso particolare dell’unico proprietario: è possibile e quali conseguenze?

Una banca può accettare che ci sia solo un intestatario di un immobile, mentre il mutuo risulta cointestato, facendo attenzione al tipo di legami che intercorrono tra i soggetti coinvolti nel contratto (in molto casi si sfruttano posizioni particolari come quella del terzo datore di ipoteca ad esempio).

Se la banca accetta questa situazione, di per sé non ci sono altre difficoltà, ma si ha una perdita della quota di interessi passivi spettanti al cointestatario che ha la quota del mutuo ma non quella dell’immobile, in quanto per la detrazione devono esserci entrambi i requisiti (quota di immobile e quota di mutuo intestati).


 

 

 

 

 

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