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Il Mutuo consolidamento

Questa tipologia di mutuo consente di estinguere anticipatamente tutti i debiti (mutuo ipotecario, prestiti personali, finalizzati, cessioni del quinto, ecc.) e raggrupparli in un unico finanziamento (nuovo) che consente di migliorare il tenore di vita (vedi anche Prestito consolidamento). In che modo?

Dipende innanzitutto dalla ragione stessa per cui si fa la richiesta di un mutuo di consolidamento debiti, che potrebbe essere ad esempio:

  • una maggiore sostenibilità della rata da rimborsare (di importo minore rispetto alla somma delle rate che si avevano in precedenza);
  • la possibilità di ottenere nuova liquidità (che difficilmente si realizzerebbe con altri numerosi finanziamenti già accesi).

Il vero e proprio mutuo di consolidamento debiti viene concesso comunque sulla scia e alle condizioni generali previste dal DL nr 212 del 2011, che è stato emanato per dare sollievo alle famiglie con difficoltà di rimborso per l’eccessivo cumulo di rate.

Quale tipo di “mutuo” è?

Indipendentemente dal tipo di prestito che verrà “assorbito” da quello di consolidamento, con questa tipologia di finanziamento si accende un vero e proprio mutuo. Si tratta, quindinel particolare, di un nuovo mutuo ipotecario che darà luogo ad una ripetizione di costi (istruttoria, notaio, ecc.) e relativa iscrizione ipotecaria di primo grado sull’immobile di proprietà.

A riguardo la banca concedente potrà prendere in considerazione sia la prima che la seconda casa. Nella maggioranza dei casi viene comunque preferita l’abitazione principale, per il maggior interesse del mutuatario nel rimborsare il finanziamento.

Quale importo permette di ottenere?

Per consolidare i prestiti già in corso spesso servono delle somme importanti. Tuttavia nel consolidamento debiti è necessario mettere in conto due limiti principali e cioè:

  • l’LTV massimo concedibile (che dipende dal valore commerciale dell’immobile);
  • la somma dei conteggi estintivi dei prestiti da consolidare (comprensivi dei capitali da restituire e delle penali di estinzione qualora siano previste).

Questa somma potrà essere superata solo nel caso di un mutuo di consolidamento più nuova liquidità, mentre il limite del LTV non potrà comunque essere superato. Inoltre bisogna considerare che trattandosi di un mutuo ipotecario, ci sono molte spese da sostenere che possono/devono essere detratte dal capitale finanziato.

Cosa offrono le banche?

Nel caso del consolidamento debiti le banche possono optare per un mutuo “adattato” oppure proporre un mutuo creato appositamente che normalmente ‘condivide’ la finalità con il solo mutuo di liquidità. Nel primo caso si parla di un mutuo concesso per finalità di acquisto e ristrutturazione (ma anche sostituzione e consolidamento) a cui possono venir apportate delle eventuali modifiche sulle percentuali concedibili come LTV.

Molte grandi banche sono propense a seguire proprio questa strada, portando in media la percentuale concedibile al 70% (raramente fino all’80%) del valore stimato da un proprio perito dell’immobile stesso (come nel caso di CheBanca che vedremo in seguito).

Liquidità aggiuntiva

Generalmente, il rifinanziamento del mutuo consente di ottenere importi aggiuntivi quando il carico delle rate non è eccessivo.

Per ottenere una rata è sostenibile spesso, però è necessario allungare la durata del mutuo, con conseguente aumento degli interessi totali rispetto al mutuo originario (vedi anche sostituzione mutuo).

Tuttavia, il risparmio in termini di interessi è più evidente se si considera i prodotti del credito al consumo (carte revolving, prestiti personali, ecc.), caratterizzati da tassi senza dubbio più alti rispetto ad un mutuo ipotecario.

Vantaggi e svantaggi

Dunque il mutuo ripianamento debiti consente di migliorare il tenore di vita, attraverso la riduzione e il compattamento delle rate mensili, e allo stesso tempo riduce il costo per interessi di tutti i finanziamenti del credito al consumo.

Attenzione alla finalità del mutuo !
E’ bene sottolineare che migliorare il tenore di vita e ottimizzare i costi non sono da soli sufficienti a giustificare l’erogazione di un nuovo mutuo. E’ necessario dimostrare, infatti, che tutti gli altri debiti vengano pagati puntualmente e regolarmente: caso contrario, nessuna banca sarebbe disposta ad accollarsi un potenziale rischio d’insolvenza ! (vedi anche criteri di valutazione). Se si hanno dei ritardi nei pagamenti la sola alternativa rimane quella della cessione del quinto, percorribile però solo dai pensionati e dipendenti.

Esempi

CheBanca

Il mutuo consolidamento debiti CheBanca è, come accennato in precedenza un prodotto ‘adattato’. L’interessato potrà scegliere tra un tasso fisso, tasso variabile oppure tasso “protetto” (variabile con cap) non potendo ottenere un LTV dell’80% ma solo del 70% per la finalità di consolidamento debiti.

Inoltre la ‘percentuale di liquidità’ dovrà essere al massimo pari al 10% dell’importo residuo da rimborsare. Lo spread sarà più alto delle finalità acquisto e ristrutturazione ma in linea con quello di liquidità. Non ci sono limitazioni specifiche sulla durata e sull’ipoteca che dovrà comunque essere di primo grado e pari al 150% della somma finanziata. L’importo va da un minimo di 50 mila a un massimo di 200 mila euro.

(Fonte: sito ufficiale CheBanca – Data: 4/4/2018)

Unicredit

Il mutuo consolidamento debiti di Unicredit è invece un prodotto ad hoc, che parte dai 30.000 fino ai 250.000 euro come somma massima. La percentuale LTV è pari al 70% del valore dell’immobile mentre la scelta del tasso può essere fisso o variabile. La durata deve essere compresa tra 5 anni e 1 mese fino ai 20 anni. Il prodotto è dotato di tre opzioni atte a renderlo più flessibile che sono:

  • Riduci Rata;
  • Sposta Rata;
  • Taglia Rata.

Se la seconda opzione non verrà mai attivata si otterrà il cosiddetto ‘Bonus interessi’. Questo porterà all’azzeramento degli interessi sulle ultime tre rate se la durata del rimborso è di 10 anni o delle ultime 6 se il piano di ammortamento è di 20 anni.

Può essere interessante sfruttare il voucher mutuo che permette di ottenere una prefattibilità, potendo così conoscere in modo preciso la somma che effettivamente potrà essere ottenuta.

(Fonte: sito ufficiale Unicredit – Data: 4/4/2018)

Vedi anche “Mutuo per estinzione debito”.

 

 


 

 

 

 

 

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