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Mutui costruzione

Un mutuo per costruzione può essere richiesto sia da un’impresa edile (ipotesi nettamente più ricorrente) che da un privato (anche nel caso di prefabbricati o immobili provenienti dal settore della bioedilizia). Tra le due tipologie, ovvero business o privati e famiglie, ci sono notevoli differenze sia per quanto riguarda la documentazione da presentare al momento della richiesta, che per i costi ed interessi applicati.

Andiamo a considerare soprattutto il caso del mutuo di costruzione casa da parte dei privati, andando a vedere le differenze nel caso di una prima casa rispetto ad una seconda, ed anche eventuali vincoli o limitazioni che si possono avere nel caso in cui il terreno fosse stato donato.

Di cosa si tratta?

Il mutuo di costruzione è un finanziamento che viene richiesto per realizzare un immobile, che generalmente sfrutta la formula di SAL, o di Stato Avanzamento Lavori. Normalmente la banca deve sborsare una cifra elevata su un immobile che non ha già un valore definito, e che viene creato mano a mano che i lavori vengono portati avanti. Quindi la concessione del mutuo non avviene su una sola tranche, ma viene diviso in più tranches, così da collegare il valore dell’immobile in un dato momento con la copertura del finanziamento accordato.

Non si tratta di più mutui, ma di un solo finanziamento, per il quale sono stabiliti degli step o obiettivi da raggiungere. Quando ogni obiettivo pattuito è stato raggiunto, certificato dalla perizia di un perito incaricato, la banca accorderà la tranche successiva già pattuita nel contratto originario. Un mutuo Sal può essere anticipato rispetto ai lavori o posticipato.

Questa è la formula maggiormente utilizzata visto che offre maggiore tutela alla banca che il denaro versato venga usato per rimborsare le spese già sostenute. Invece in quello anticipato la banca potrebbe non avere la certezza che le spese finanziate siano poi di fatto sostenute. In entrambi i casi tutte le spese sostenute dovrebbero essere debitamente certificate con fatture e ricevute, o tramite pagamenti tramite bonifico.

Quali documenti servono?

Per ottenere un mutuo edilizio per la costruzione di un immobile, la banca richiede, oltre alla documentazione ordinaria (vedi anche Atto di provenienza immobile) , i seguenti documenti:

  • atto di provenienza del terreno;
  • capitolato dei lavori;
  • elaborato tecnico progettuale definitivo;
  • computo metrico estimativo redatto dall’impresa che realizzerà i lavori
  • concessione edilizia
  • autorizzazione di inizio lavori

Dopo la valutazione di fattibilità e la perizia tecnica, la banca provvederà ad erogare il mutuo a stato avanzamento lavori. In genere l’erogazione della prima tranche avviene solo dopo la realizzazione delle fondamenta e della struttura portante.

Infine, anche per il mutuo costruzione è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali mutuo. Qui però ci sono alcune limitazioni, che seppur poco giustificabili, sono state imposte dallo stesso legislatore.

Atto di provenienza del terreno: il problema delle donazioni

Può succedere che il terreno sul quale si decida di andare a costruire la propria casa sia frutto di una donazione. Tuttavia prima di iniziare l’iter per ottenere i vari permessi, sarebbe meglio trovare un accordo definitivo con gli altri eredi, perché di fronte a una donazione le banche generalmente si tirano indietro.

Se il terreno è donato, potrebbe succedere (a meno che non sia scaduto il termine di prescrizione per impugnare e chiedere l’annullamento della donazione da parte degli altri eredi) che altri eredi si facciano avanti. A questo punto la banca perderebbe la garanzia che inizialmente è legata al terreno, ma che successivamente si sposta sull’immobile una volta costruito.

Se il donante è ancora in vita è meglio spingere per una compravendita (con la pattuizione di un prezzo congruo). SE invece è deceduto bisogna attendere la decorrenza di 10 anni. Ci sono delle banche che dietro presentazione di ulteriori garanzie si prestano alla concessione di un mutuo di costruzione in queste condizioni, ma si tratta di prodotti molto onerosi, con vincoli davvero eccessivi per essere realmente presi in considerazione.

Detrazione fiscale sulle prima casa in caso di costruzione

Una prima casa è una prima casa, ma secondo il legislatore, in materia di detrazione, le cose non stanno esattamente così. quando andiamo a richiedere un mutuo. Se chiediamo un mutuo di acquisto abbiamo le seguenti condizioni:

  • detrazione interessi passivi fino a 4000 euro all’anno;
  • possibilità di portare in detrazione anche la quota del coniuge o familiare a carico in caso di mutuo cointestato. Ad esempio con mutuo al 50%, un contribuente con coniuge a carico, porterebbe ugualmente in detrazione fino a 4000 euro di interessi passivi all’anno;
  • aliquota al 19%.

Invece nel caso di un mutuo di costruzione prima casa, si hanno delle differenze tutt’altro che trascurabili:

  • detrazione degli interessi passivi fino a 2852,28 euro all’anno (quindi quasi 1150 euro in meno rispetto ad un mutuo di acquisto);
  • aliquota al 19%;
  • impossibilità di portare in detrazione la quota di mutuo spettante al coniuge a carico. Quindi con l’esempio fatto prima, in caso di mutuo al 50% tra coniugi, il contribuente potrebbe portare in detrazione solo la propria quota ovvero poco più di 1290 euro (la metà dei 2850 euro circa detti prima).

Determinazione dei costi

Di fronte a una casa in costruzione, i rischi che ci siano degli intoppi sono molto elevati. In cima alla lista delle situazioni imponderabili c’è proprio la determinazione dei costi (a meno che non venga acquistata la casa prefabbricata). Chi redige un progetto generalmente prevede questa ipotesi, indicando nel budget un 10% in più necessario per far fronte agli imprevisti, ma potrebbe essere una cifra stimata per difetto.

Alla banca interessa il budget calcolato sul progetto e si atterrà a quello. Quindi ci sono almeno due rischi: il primo è che la banca non conceda le somme richieste, anche semplicemente perché la perizia fatta dai propri periti spingerà per somme inferiori; il secondo è che la banca trovi dei vizi per cui decida di non concedere affatto il mutuo, ma a questo punto il richiedente il mutuo avrà già sostenuto delle spese che non saranno recuperabili.

Se invece ci si sta domandando se un mutuo di costruzione costa più di un mutuo di acquisto, la risposta è purtroppo affermativa. Da una parte ci sono le varie perizie pattuite per i diversi stati di avanzamento dei lavori, e dall’altra la necessità di fare ricorso al notaio in diversi momenti, comprensivi anche della stipula dell’Atto di quietanza.

Conclusioni

Il mutuo di costruzione è un prodotto difficile da gestire e soprattutto da quantificare e valutare a monte. In alcune situazioni si dovrebbe prendere in considerazione l’ipotesi di accollarsi un mutuo di costruzione da costruttore, con tutte le dovute cautele ed attenzioni da mettere in campo soprattutto se si tratta di più unità abitative.

 

 


 

 

 

 

 

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