Mutui casa 100% (al cento per cento)

Il mutuo ordinario copre fino all’80% del valore dell’immobile ipotecato, limite massimo stabilito per tutte le operazioni di credito fondiario.

Tuttavia, alcune banche possono finanziare fino al 100% del valore dell’immobile (vedi anche Mutuo senza anticipo), superando quindi il rapporto tra importo concesso e valore immobile (LTV, loan to value), possibilità per altro prevista solo nel caso di acquisto dell’abitazione principale e non per la seconda casa.

Attenzione però, in questo caso saranno richieste maggiori garanzie: in primo luogo la stipulazione di una polizza fideiussoria che copre la parte eccedente il limite fissato dalla Banca d’Italia, in secondo luogo sono certamente di aiuto un doppio reddito familiare e la tipologia di impiego.
In mancanza della polizza fideiussoria nessuna banca può superare l’80% a meno che non ricorrano delle condizioni particolari che diano accesso ad altre forme di tutela molto forti, come il Fondo di Garanzia Giovani e il Plafond casa.

Si consideri che la polizza fideiussoria contribuisce ad incrementare il costo del mutuo in modi diversi: solitamente la banca aumenta il tasso (da 0,20% a 0,50% in più rispetto al tasso base), in altri casi richiede il pagamento anticipato dell’intero premio (in genere lo 0,20% calcolato sulla parte di mutuo eccedente l’80% e moltiplicato per la sua durata).
Nel primo caso (aumento dello spread) si avrà un costo di gran lunga superiore rispetto al pagamento anticipato del premio, anche nell’ipotesi in cui il premio unico sia finanziato dalla banca (premio unico + interessi premio; soluzione spesso proposta in “automatico” dalle banche).

Non mancano delle eccezioni, come nel caso di Cariparma che prevede nella propria gamma denominata Gran Mutuo, sia la versione 100 che quella Casa Semplice. Nella tabella riportiamo le principali condizioni economiche, prendendo l’esempio di un finanziamento da 100 mila euro, con piano di ammortamento a 10 anni:

Tipologia prodotto	Tasso variabile (Taeg)	Tasso fisso (Taeg)
Gran Mutuo 100	4,197%	4,780%
Gran Mutuo casa Semplice (LTV >70%)	4,197%	4,780%

In questo esempio vediamo che a parità di condizioni, il mutuo sarà ugualmente oneroso (considerando spread più spese accessorie), anche se ovviamente bisogna poi andare a considerare la maggiore incidenza della componente legata all’assicurazione fidejussoria che non è stata conteggiata nel calcolo del Taeg in questa tabella.

Infatti, anche se questi fondi sono nati principalmente per agevolare la concessione del finanziamento ad alcuni soggetti specifici, alcune banche lo hanno utilizzato per poter superare il limite del LTV dell’80%, previsto dalla normativa sul credito fondiario, senza dover aumentare i tassi in proporzione alla rischiosità dell’operazione stessa.

Come sfruttare al meglio i vantaggi dei fondi di garanzia?

Per massimizzare l’effetto positivo dell’uso di questo Fondo, che non è accessibile direttamente ai mutuatari ma lo diventa in modo molto più naturale tramite la banca scelta per la richiesta del mutuo stesso, si deve fare una grande attenzione proprio all’Istituto di credito al quale ci si rivolge.

Infatti, da una parte si deve scegliere un mutuo prima casa “conveniente” (quindi con spread basso e spese accessorie contenute), sincerandosi che la banca mutuataria aderisca anche al Fondo di Garanzia Giovani. Poi bisogna anche controllare come avviene tale adesione, poiché alcuni Istituti di credito partecipano solo nell’ottica di “agevolare” la concessione del mutuo, ma senza ulteriori tipi di agevolazioni. Rivolgendosi alle grandi banche si ha la certezza di trovare la giusta consulenza e competenza, ma ciò non offre alcuna garanzia di poter innalzare la percentuale finanziabile, fino al portarla al 100 per cento, poiché le politiche di concessione del credito sono estremamente diversificate.

Prima di affrontare quelli che si sono confermati tra i migliori prodotti sul mercato per l’attenzione in più rivolta ai potenziali clienti ci sono da considerare i limiti imposti dallo stesso regolamento di istituzione del fondo stesso, ma che sono identici indipendentemente dalla Banca alla quale ci si rivolge, per cui non vanno assolutamente considerati come fattore discriminante nella scelta stessa.

I migliori mutui 100% “scontati”

Tra le banche più attive troviamo Unicredit, che dopo aver creato una gamma di finanziamenti per la casa ottima sia per condizioni che per flessibilità, tramite l’inserimento del “tagliando” periodico, denominata Mutuo Valore Italia, ha dedicato particolare attenzione ai Giovani (tutti coloro che non abbiano superato i 40 anni di età), con la possibilità di richiedere un mutuo 100% per importi che complessivamente non eccedano 250 mila euro. Senza costi aggiuntivi, i mutuatari possono scegliere di gestire la rata secondo le necessità del momento (con le funzioni Salta, Taglia e s Sposta la Rata), il tutto con spread medio-bassi e la possibilità di scelta tra tasso fisso e variabile (sia indicizzato all’euribor a tre mesi che al Bce).

Ma soprattutto va sottolineato il fatto che la stipula della polizza fidejussoria rimane puramente facoltativa, quindi la concessione del finanziamento non è assolutamente subordinata alla sua firma.

Anche la Bnl avendo aderito alla convenzione denominata Plafond Casa, ha inserito la possibilità di poter accedere a un mutuo 100 per cento, riadattando le principali tipologie, a tasso fisso e tasso variabile già presenti nella propria offerta. Non si tratta quindi di un vero e proprio prodotto creato ad hoc, ma gli effetti sono gli stessi previsti per la presenza della garanzia offerta dal fondo stanziato con la convenzione Abi e CDP del novembre del 2013.

Ovviamente questa possibilità è accessibile solo a quanti siano in possesso dei requisiti minimi necessari, che prescindono dalla politica di concessione del credito da parte della Bnl stessa. Qui il risparmio, più che sui tassi si ha sulle spese accessorie che sono scontate del 20%.

Conclusioni

La soluzione che ad oggi sembra in assoluto la migliore è quella proposta da Unicredit, considerato che il costo, come Taeg, è nettamente inferiore (a partire da un punto e mezzo percentuale in meno) a quello richiesto da un prodotto storico come il Gran Mutuo Cariparma, grazie all’applicazione di spread molto più bassi rispetto a numerose banche concorrenti, compresa quest’ultima. Per comprendere meglio queste differenze, che non sono tutt’altro trascurabili (anche considerato che il Mutuo Valore Italia è di tipo dinamico, e permette nel corso del tempo di fare i correttivi necessari, grazie alla consulenza che continua negli anni e non solo al momento della stipula), vediamo la tabella riportata di seguito, usando sempre come parametri 100 mila euro di finanziamento:

Banca	Tipo Mutuo	Taeg tasso fisso	Taeg tasso variabile
Unicredit	Mutuo Valore Italia Giovani	3,1%	2,9%
Cariparma	Gran Mutuo 100	4,780%	4,197%

Se intendi stipulare un mutuo per l’acquisto della prima casa leggi con attenzione Mutuo prima casa 100%

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