Penale di estinzione anticipata del mutuo

Ogni contratto di mutuo prevede la possibilità di estinguere anticipatamente il debito residuo (vedi anche Ricalcolo mutuo). Naturalmente la banca non ha alcuna convenienza a compiere tale operazione a causa della perdita degli interessi futuri. Pertanto, prima della legge Bersani (L. n.40, 2 Aprile 2007), era prevista l’applicazione di una penale di estinzione anticipata che in genere oscillava tra l’1% ed il 4% in relazione al tipo di mutuo contratto: a tasso variabile (penale più bassa) o a tasso fisso (penale più alta).

Inoltre, la penale era di importo maggiore nel caso in cui l’estinzione avveniva nei primi anni del mutuo, di importo minore se invece avveniva dopo i primi 5 anni.  

A partire dal 2 Febbraio 2007, sono state abolite le penali di estinzione anticipata totale o parziale sui mutui contratti (con finanziarie, banche o enti previdenziali) per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

Anche nel caso di accollo di mutuo (ad es. quelli accesi dall’impresa costruttrice, persona giuridica, e poi accollati all’acquirente persona fisica) è prevista l’applicazione delle nuove norme in tema di estinzione anticipata (L. 244 del 24/12/07). Grazie ai chiarimenti introdotti nella finanziaria, infatti, anche per i mutui del costruttore si ha diritto all’estinzione senza penale e a ottenere la cancellazione dell’ipoteca direttamente dalla banca (procedura semplificata senza ricorso al notaio).

Accordo Abi – Associazioni dei Consumatori

Il 2 Maggio 2007, l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) e le Associazioni dei consumatori hanno raggiunto l’accordo che determina la misura massima per le penali di estinzione anticipata, totale o parziale, dei mutui stipulati prima del 2 Febbraio 2007 (acquisto prima casa) o prima del 3 aprile 2007 (acquisto o ristrutturazione di unità immobiliare adibite ad abitazione, o allo svolgimento della propria attività).

A) Mutuo a Tasso Variabile:

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

B) Mutuo a Tasso Fisso stipulato prima del 2001

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

B1) Mutuo a Tasso Fisso stipulato dal 2001

• 1,90 % nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo

• 1,50 % nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

D) Mutuo a Tasso Misto stipulato prima del 2001

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

E) Mutuo a tasso misto stipulato dal 2001

E1) che prevedono variazione del tasso con cadenze periodiche pari o inferiori ai due anni

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

E2) che prevedono variazione del tasso con cadenze periodiche superiori ai due anni

E2A) se al momento dell’estinzione anticipata il mutuo è a tasso variabile

• 0,50 % penale soglia

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

E2B) se al momento dell’estinzione anticipata il mutuo è a tasso fisso

• 1,90 % nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo

• 1,50 % nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo

• 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo

• 0,00 % negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo

Il periodo di ammortamento da considerare (ai fini dell’applicazione delle misure massime delle penali 1,90 e 1,50) è circoscritta alla parte dello stesso regolata a tasso fisso, vigente al momento dell’estinzione anticipata del mutuo.

Clausole di salvaguardia
Nel caso in cui il contratto di mutuo preveda penali pari o inferiori alle misure massime stabilite dall’accordo, bisognerà applicare le seguenti riduzioni:

Mutui a tasso variabile / mutui a tasso fisso stipulati prima del 2001: riduzione 0,20 %
Mutui a tasso fisso stipulati dal 2001:

• se la penale contrattuale è pari o superiore a 1,25 %: riduzione 0,20 %

• se la penale contrattuale è inferiore a 1,25 %: riduzione 0,15 %

Tutte le riduzioni possono portare la penale al limite dello 0%

Sul sito www.adusbef.it è possibile scaricare il testo dell’accordo al quale è allegato la “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” da inviare alle banche per ottenere le agevolazioni sulle penali di estinzione anticipata.

Estinzione parziale del mutuo
In caso di estinzione parziale è possibile ottenere un risparmio di interessi grazie alla riduzione del capitale residuo (si ricordi infatti che gli interessi vengono sempre calcolati sul capitale residuo). In genere la banca riduce proporzionalmente l’importo della rata, ma è anche possibile ridurre la durata del mutuo mantenendo lo stesso importo di rata. In quest’ultimo caso il risparmio di interessi sarà maggiore.