Sostituire o cambiare il mutuo

Se la banca non è disposta a rinegoziare il mutuo si può valutare la sua sostituzione.
Si tratta di una procedura in base alla quale si stipula un nuovo contratto di mutuo che estingue il  precedente ed offre la possibilità di migliorare / modificare le condizioni contrattuali (spread, durata, tipologia di tasso, ecc.) e/o integrare il vecchio mutuo con una somma maggiore.
La modifica delle condizioni sostanziali del contratto, però, richiede un nuovo atto notarile: si cancella l’ipoteca a favore della vecchia banca e se ne iscrive una nuova a favore della banca subentrante.
Infine, la sostituzione del mutuo non può superare il 60% del mutuo originario.

Attenzione ai costi della sostituzione !
La sostituzione è un’operazione costosa, tuttavia potrebbe risultare conveniente se finalizzata a migliorare il tenore di vita.
Se l’intento è quello di alleggerire l’importo della rata senza chiedere un importo aggiuntivo, in alcuni casi, ridurre il solo tasso di interesse potrebbe essere sufficiente, ma non è detto che il risparmio sulla rata riesca a compensare tutte le spese da sostenere.
Dal punto di vista degli interessi, solitamente, la sostituzione non è conveniente quando la durata residua è ridotta (si ricordi, infatti, che gli interessi vengono sempre calcolati sul capitale residuo). Dunque, in tale ipotesi, il risparmio derivante dal nuovo tasso (più basso) difficilmente potrà compensare le spese di sostituzione. 
Inoltre, si consideri che anche la riduzione dello spread potrebbe non influire sull’importo della rata, qualora il livello dei tassi, euribor o eurirs, sia aumentato nel tempo.
In questo caso, l’unico modo per ridurre la rata potrebbe essere l’allungamento della durata residua, ciò comporta, però, un aumento complessivo dei costi per interessi.
Dunque, oltre a considerare tutte le spese proprie della sostituzione (notaio, eventuale penale di estinzione anticipata, imposta sostitutiva, nuova perizia, nuova assicurazione, istruttoria, ecc.) è necessario valutarne l’effettiva convenienza, caso per caso.

Vantaggi della sostituzione
Il vantaggio principale della sostituzione consiste nella possibilità di modificare sostanzialmente il contratto di mutuo (trattandosi di un nuovo contratto) in base alle mutate esigenze del mutuatario, senza chiedere il permesso alla banca mutuante.
Inoltre, vi è la possibilità di chiedere una somma superiore al capitale residuo: in questo caso però, non si potranno conservare i benefici fiscali: infatti, è possibile fruire della detrazione degli interessi passivi solo quando l’importo del nuovo mutuo risulti non superiore alla cifra necessaria per estinguere il vecchio, maggiorata delle spese e degli altri oneri correlati.

Vedi anche tabella riassuntiva