Sostituire o cambiare il mutuo

Ci sono due possibili situazioni per cui si può decidere di rimettere mano al contratto di mutuo già in essere: mutate condizioni del mercato, oppure mutate condizioni reddituali e personali. A questo punto ci sono tre possibili alternative: rinegoziazione, surroga o sostituzione.

Le prime due possono essere considerate abbastanza simili, soprattutto per la mancanza di nuove spese da sostenere per l’accensione di un mutuo ex novo. Ma se la banca non è disposta a rinegoziare o surrogare il mutuo si può valutare la sua sostituzione.

Si tratta di una procedura in base alla quale si stipula un nuovo contratto di mutuo che estingue il  precedente ed offre la possibilità di migliorare / modificare le condizioni contrattuali (spread, durata, tipologia di tasso, ecc.) e/o integrare il vecchio mutuo con una somma maggiore (vedi anche Trasferimento mutuo).

La modifica delle condizioni sostanziali del contratto, però, richiede un nuovo atto notarile: si cancella l’ipoteca a favore della vecchia banca e se ne iscrive una nuova a favore della banca subentrante.

A riguardo si devono distinguere due situazioni: mutuo di sostituzione e mutuo sostituzione più liquidità.

Le banche spesso prevedono prodotti specifici per entrambe le ipotesi, introducendo delle limitazioni molto differenti tra loro (ad esempio Unicredt, Bnl, Intesa, ecc) soprattutto per la parte di liquidità aggiuntiva che può essere richiesta. La sostituzione non è limitata ai mutui per la prima casa, ma può essere usata per ogni tipologia, con degli effetti ovviamente differenti sulle agevolazioni fiscali.

Attenzione ai costi della sostituzione !

Che cosa accade quando si utilizza la sostituzione di un mutuo con un altro?

In sostanza si va a chiudere il mutuo in corso, pagando le penali di estinzione quando previste dalla vecchia banca, il notaio per la cancellazione dell’ipoteca già esistente e poi per il nuovo atto di mutuo e l’iscrizione d’ipoteca con beneficiaria la nuova banca. Infine a quest’ultima vanno pagate le spese di istruttoria, gestione pratica e perizia.

Quindi la sostituzione è un’operazione costosa. In alcuni casi però rappresenta la sola soluzione percorribile, ma in altri potrebbe risultare conveniente se finalizzata a migliorare il tenore di vita. Se l’intento ad esempio è quello di alleggerire l’importo della rata senza chiedere un importo aggiuntivo, in alcuni casi, ridurre il solo tasso di interesse potrebbe essere sufficiente, ma non è detto che il risparmio sulla rata riesca a compensare tutte le spese da sostenere.

Quando conviene?

Dal punto di vista degli interessi, solitamente, la sostituzione non è conveniente quando la durata residua è ridotta (si ricordi, infatti, che gli interessi vengono sempre calcolati sul capitale residuo). Dunque, in tale ipotesi, il risparmio derivante dal nuovo tasso (più basso) difficilmente potrà compensare le spese di sostituzione. 

Inoltre, si consideri che anche la riduzione dello spread potrebbe non influire sull’importo della rata, qualora il livello dei tassi, euribor o eurirs, sia aumentato nel tempo.

In questo caso, l’unico modo per ridurre la rata potrebbe essere l’allungamento della durata residua, ciò comporta, però, un aumento complessivo dei costi per interessi.

Dunque, oltre a considerare tutte le spese proprie della sostituzione – ovvero notaio, eventuale penale di estinzione anticipata, imposta sostitutiva, nuova perizia, nuova assicurazione, istruttoria, è necessario valutarne l’effettiva convenienza, caso per caso.

Funzionamento e limiti

Se si vuole procedere con la sostituzione del mutuo con un altro, ci si deve rivolgere ad una banca che propone le condizioni a cui si è interessati. A differenza della surroga non è imperativo che queste siano migliorative, visto che si esprime la volontà di effettuare un cambio di banca e di contratto.

Con la nuova banca si andranno a stabilire in totale libertà le caratteristiche del contratto che potrebbero portare ad esempio al cambio dei garanti, alla variazione sulla durata, ecc. Una volta ottenuto il via libera la banca subentrante, si estingue il mutuo già in essere con una vera e propria estinzione anticipata davanti al notaio.

Qui si procederà alla stipula del nuovo contratto di mutuo, con iscrizione di un’ipoteca completamente nuova. L’importo del mutuo di sostituzione dovrà essere quindi pari alla cifra del capitale residuo da rimborsare, per permettere l’estinzione del finanziamento precedente.

Allora come si riesce ad ottenere nuova liquidità? Le principali soluzioni sono due:

1. La banca eroga una cifra superiore a quella del capitale residuo, entro delle percentuali massime legate al valore commerciale del momento o al prezzo pagato per l’acquisto (che normalmente sono fissate all’80%). In questo caso la somma che si può ottenere in più dipende soprattutto dal capitale che è già stato rimborsato;

2. la banca eroga una somma pari al capitale residuo, e per garantire più liquidità affianca un contratto di finanziamento che non può eccedere una cifra massima predeterminata (generalmente non si supera i 20 o 25 mila euro), che è indipendentemente dal valore dell’immobile.

Vantaggi della sostituzione

Il vantaggio principale della sostituzione consiste nella possibilità di modificare sostanzialmente il contratto di mutuo (trattandosi di un nuovo contratto) in base alle mutate esigenze del mutuatario, senza chiedere il permesso alla banca mutuante.

Qui quindi dobbiamo entrare nel merito di quelle situazioni in cui la sostituzione non è una delle possibili scelte, ma diventa di fatto obbligata. La rinegoziazione e la surroga hanno il solo scopo di permettere al mutuatario di spuntare condizioni migliori, quindi più in linea con quelle che si sono affermate in un dato momento nel mercato dei mutui.

La sostituzione invece rappresenta una soluzione che permette al titolare di un mutuo di andare a cambiare proprio degli aspetti strutturali del contratto, come i soggetti coinvolti, quali coobbligati, garanti, fidejussori o terzi datori di ipoteca.

Non è una soluzione vantaggiosa per ottenere più liquidità

Alcune banche non offrono tante alternative per rendere i propri prodotti più flessibili o più attrattivi. Quindi spingono sul fatto che con la sostituzione vi è la possibilità di chiedere una somma superiore al capitale residuo. Questa condizione è presente anche con la surroga che presenta la stessa però limitazione, ovvero non si potranno conservare i benefici fiscali: infatti, è possibile fruire della detrazione degli interessi passivi solo quando l’importo del nuovo mutuo risulti non superiore alla cifra necessaria per estinguere il vecchio, maggiorata delle spese e degli altri oneri correlati.

Vedi anche tabella riassuntiva