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Surroga della surroga: ora si può

Fino a qualche tempo fa la surroga della surroga sembrava un’opzione impossibile, ma le recenti tendenze delle banche si stanno invertendo. Ma di che cosa si tratta? La surroga della surroga di un mutuo si ha con la portabilità di un contratto di mutuo che è già di per sé frutto di un’operazione precedente di portabilità. Vediamo ora come funziona.

Che cosa è cambiato?

Quando la surroga del mutuo è stata introdotta per legge, con il decreto Bersani, le banche non hanno accolto questa modalità con entusiasmo e si sono adattate alle indicazioni, piuttosto generiche della legge. Di contro la possibilità di spostarsi verso un tipo di mutuo (o di tasso) più conveniente ha aperto la strada anche a coloro che le banche hanno classificato come surrogatori seriali, ovvero titolari di un contratto di mutuo che si spostano da un contratto ad un altro, in continuazione, per sfruttare tutte le possibilità di risparmio.

Soggetti che le banche non potevano vedere in modo positivo perché la surroga è un’operazione che ha dei costi per la banca. Una volta concessa, per l’istituto di credito subentrante, ci vogliono diversi mesi prima che il contratto si trasformi in un prodotto che offre un guadagno. Detto questo, perché le banche si sono ugualmente aperte alla surroga della surroga?

Va innanzitutto precisato che si tratta di un’operazione possibile ma solo con delle limitazioni. I vari istituti di credito stabiliscono infatti dei limiti di tempo che devono essere passati dalla data di stipula della surroga precedente. Questi partono da sei mesi ma possono anche arrivare ai 12 mesi, a discrezione dei differenti gruppi bancari.

Quali saranno le differenze?

Le banche che hanno deciso di aprire la strada alla surroga della surroga hanno scelto di farlo in un momento comunque particolare,nel quale la politica espansionistica e accomodante della Bce sta arrivando probabilmente al capolinea (al 24 luglio 2018 non è però stata indicata una vera e propria deadline ufficiale). Ma al mutuatario conviene?

La possibilità di poter risparmiare sul monte interessi da restituire alla banca erogatrice il mutuo potrebbe ancora esserci, soprattutto visto che gli spread applicati dalle banche sono ancora contenuti. Ma attenzione solo se si riesce a portare a termine l’operazione di portabilità con la stipula del nuovo contratto davanti al notaio entro i prossimi mesi (la stima fatta dal Sole24ore a maggio 2018 parla di una finestra temporale che va dai 6 ai 12 mesi).

Con la surroga della surroga non cambia invece nulla dal punto di vista burocratico, dal momento che pur trattandosi di una surroga di un mutuo già surrogato, il contratto verrà trattato come se si trattasse della prima o unica surroga. In generale la banca che subentra dovrà:

  • accertarsi che le condizioni reddituali del richiedente la portabilità consentano la stipula del contratto di mutuo;
  • procedere ad una perizia per constatare la condizione dell’immobile.

Tutte le spese accessorie di perizia ed anche quelle notarili per l’iscrizione di ipoteca, saranno a carico della banca subentrante, che liquiderà il mutuo che viene surrogato e lo sostituirà con il proprio, con tanto di trascrizione del subentro nell’ipoteca sul registro ad opera del notaio.

A quanto ammonta il risparmio?

Per quanto riguarda la convenienza, sulla carta ci sono i margini per risparmiare soprattutto per coloro che hanno contratti di mutuo che non hanno beneficiato dell’abbassamento dei tassi progressivo dell’ultimo quinquennio, considerata anche la politica che molte banche hanno adottato sull’abbassamento degli spread.

Si tratta di situazioni che sono confermate dalle tendenze del mercato, come è emerso da alcune rilevazioni fatte da siti specializzati come ad esempio Mutuisupermarket. Il portale/comparatore ha calcolato la media dei tassi dei mutui a tasso fisso e variabile offerti dalle banche dal 2012 al 2017, considerando un importo di 120 mila euro (valore immobile 180 mila euro) e una durata di 25 anni, arrivando alla seguente tabella:

Anno di sottoscrizione del mutuo da surrogare Tasso variabile medio pre-surroga Tasso variabile medio post surroga ad oggi
2012 4,38% 0,73%
2013 3,36% 0,73%
2014 2,85% 0,88%
2015 1,88% 0,88%
2016 1,40% 0,88%
2017 1,22% 0,88%

Anno di sottoscrizione del mutuo da surrogare Tasso fisso medio pre-surroga Tasso fisso medio post surroga ad oggi
2012 6,98% 1,70%
2013 5,72% 1,70%
2014 5,02% 1,91%
2015 3,31% 1,91%
2016 2,54% 1,91%
2017 2,44% 1,91%

Nonostante l’evidente possibile riduzione dei tassi dobbiamo ribadire che si tratta di valori medi sviluppati sulla base di calcoli statistici. Per comprendere il reale risparmio bisogna munirsi di uno o più preventivi ricordandosi che in caso di un mutuo surroga vengono spesso applicati spread differenti rispetto a quelli applicati su un mutuo di acquisto.

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