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Si può surrogare un mutuo di liquidità? Limitazioni ed esempi pratici

Un immobile, che abbia le giuste caratteristiche, può essere una garanzia utile e necessaria per ottenere un finanziamento, sotto forma di mutuo ipotecario. Trattandosi di un tipo di finanziamento che normalmente prevede delle lunghe durate, può essere però utile avere la possibilità di poter passare a un prodotto più conveniente a seconda delle condizioni di mercato. In quest’ottica, quali possibilità si hanno per utilizzare una surroga su un mutuo di liquidità? Vediamo insieme la risposta.

Surroga anche con liquidità aggiuntiva?

Il decreto ribattezzato Decreto Bersani, con il quale è stata resa operativa, ed anche estesa, l’applicabilità della portabilità dei mutui, ha aperto la possibilità di spostare il proprio rapporto debitorio con una banca od una finanziaria senza imporre delle limitazioni sulla natura o finalità per cui il prestito è stato richiesto. Ciò significa che sia che si tratti di un mutuo di acquisto o di un mutuo di liquidità, secondo la legge non ci sono differenze nel poter accedere alla ‘surrogazione’, almeno per quanto riguarda il tipo di finalità che si ha.

Quindi tornando alla surroga del mutuo, è possibile effettuarla anche nel caso in cui la finalità sia stata quella dell’ottenimento di liquidità, mettendo il proprio immobile come garanzia. Perciò si possono avere due situazioni: una surroga di un mutuo di liquidità ‘puro e semplice’ oppure una surroga di un mutuo per acquisto, costruzione, ecc, richiedendo liquidità aggiuntiva (in questo caso bisogna fare una distinzione sui tipi di contratti utilizzati).

Quali limiti per la portabilità del mutuo?

Per qualsiasi tipo di mutuo, il solo limite previsto dalla legge sulla surroga è dato dalla somma massima che può essere finanziata, che non può eccedere il capitale residuo che si sceglie di rimborsare con la nuova banca, dove si trasloca il contratto, lasciando invariata l’ipoteca (tranne che per l’annotazione che va fatta a margine per cambiare il nominativo della banca che acquisisce il diritto della garanzia). Le banche poi aggiungono un secondo limite che però è soggettivo, ovvero quello dell’importo minimo del mutuo che può essere surrogato. La media di questo importo è di 50 mila euro, ma ci sono banche che lo abbassano (anche fino a 30 mila euro) e altre che invece stabiliscono una soglia più alta.

Se si è interessati alla surroga più liquidità aggiuntiva si deve valutare il doppio limite proposto dalle differenti banche, ovvero quello della soglia minima prevista per la surroga e quello relativo alla somma massima che verrà concessa come liquidità nuova. A riguardo bisogna però considerare che si tratta di due contratti differenti, ovvero quello di una normale surroga per quanto riguarda il mutuo già in essere, più un contratto di finanziamento nuovo per la parte di nuova liquidità richiesta.

Se non c’è questa distinzione tra i due prodotti (surroga e nuova liquidità) non si sta sfruttando una vera e propria portabilità. Molto probabilmente si va incontro a una sostituzione del mutuo precedente, che lascia più libertà di scelta, ma non permette di sfruttare i risparmi tipici della surroga stessa (parcella del notaio e costo del perito, più le imposte legate a una nuova ipoteca). Quindi nel caso di un prodotto in cui viene proposto il trasloco con l’aggiunta di nuova liquidità, bisogna controllare che venga proposta una reale surroga con l’affiancamento di un nuovo contratto solo per la parte di denaro eccedente il capitale residuo.

Tra l’altro, in entrambi i casi, il surplus di liquidità non beneficia dei vantaggi fiscali. Inoltre è limitato il numero di banche che ne concede la possibilità, e spesso lo fa con grandi limitazioni sulle somme massime che possono essere concesse a titolo di liquidità nuova.

Esempi

Bnl

logo bnl

La banca appartenente al gruppo Bnp Paribas propone anche una versione surroga più liquidità denominata TrasformaMutuoExtra, applicabile alla maggior parte delle tipologie di mutuo disponibile. I tassi sono allineati alla media del mercato, e la scelta va sul tasso fisso (anche con rate crescenti o decrescenti), oppure sul variabile. Quest’ultimo presenta anche un’opzione che permette di allungare la durata per rendere le rate meno onerose da sostenere a seconda dell’andamento dei tassi.

(Fonte: sito ufficiale Unicredit – Data: 5 novembre 2019)

Intesa Sanpaolo

logo intesa sanpaolo

La banca piemontese propone la tipologia Rifinanziamento, che permette di ottenere complessivamente un massimo di 100 mila euro di liquidità fresca (che comunque non può superare il valore del 60% del debito residuo che si va a surrogare), con un importo minimo di 10 mila euro. Per la determinazione della cifra esatta bisogna inoltre considerare un controvalore che è pari al massimo del 20% del valore risultante dalla perizia. Anche in questo caso è possibile sia scegliere il tasso fisso che variabile. Quest’ultimo è offerto anche in una versione con Cap a sua volta applicabile su tutto il piano di ammortamento o solamente per metà.

(Fonte: sito ufficiale Intesa Sanpaolo – Data: 5 novembre 2019)

Unicredit

logo unicredit

Banca Unicredit con il suo mutuo dedicato prevede una soglia minima di 50 mila euro, con una durata che va da minimo 5 e massimo 30 anni. Per quanto riguarda i tassi vi è la possibilità di scegliere tra tasso fisso, variabile puro o variabile con Cap. Anche il mutuo surroga della banca lombarda utilizza le opzioni di flessibilità del taglia rata, riduci rata e Sposta rata con i quali è accessoriata tutta la gamma di mutui Unicredit.

(Fonte: sito ufficiale Unicredit – Data: 5 novembre 2019)

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