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Condizioni, limitazioni e possibilità di ottenere una surroga prima casa

Secondo la normativa, almeno nelle intenzioni inizialmente palesate dal legislatore, laddove non ci dovrebbero essere delle ragioni per le quali la banca (se sono presenti tutti i requisiti oggettivi necessari) possa rifiutarsi di concedere la surroga del mutuo, è proprio quando si tratta della prima casa.

Inoltre, non ci devono essere dei limiti sulla scelta del tasso, lasciando piena libertà di scelta al mutuatario di passare da un tasso fisso ad un tasso variabile, secondo le proprie necessità, ma nel rispetto del principio delle “convenienza”.

Ciò va inteso nella direzione della soluzione più conveniente per il richiedente il che non è detto che si riduca a quella meramente economica (ad esempio il passaggio ad un tasso fisso perché sarebbe difficoltoso effettuare i pagamenti a fronte di un aumento del tasso variabile, ecc).

Quali le caratteristiche e le limitazioni della surroga?

Da un punto di vista pratico, sotto l’operazione di portabilità, il mutuatario, una volta presentata tutta la documentazione richiesta dalla nuova banca, non dovrebbe far altro che aspettare l’esito dell’istruttoria portata avanti dalla nuova banca, che poi sarà tenuta a comunicare con quella dalla quale si migra, tramite un’operazione di surroga passiva, così da perfezionare l’iter, fino all’approdo materiale con il nuovo mutuo.

Da un punto di vista pratico però non mancano i casi in cui ci si debba impegnare al fine di pungolare l’una o l’altra parte, poiché nella maggioranza dei casi si scontano elevate difficoltà sul fronte della comunicazione. Come limitazioni, ci sono soprattutto quelle legate alle scelte di LTV che la banca “nuova” applica (che potrebbero essere più restrittive rispetto a quelle della banca precedentemente coinvolta nell’erogazione del mutuo), ma soprattutto quelli di importo minimo finanziabile.

Ciò è dovuto al fatto che per la banca che subentra, la surroga costituisce per il primo od i primi anni un costo, che viene ammortizzato solo per somme stimate al di sopra di una determinata soglia (che in media è fissata a 30 mila euro, come nel caso di Unicredit e Bnl, mentre Intesa SanPaolo accetta surroghe solo a partire dai 50 mila euro).

Come procedere?

Il primo passo è quello di fare una ricognizione per vedere quali prodotti ci sono sul mercato, e accertarsi che quella versione di mutuo preveda come possibilità di finanziamento anche la surroga. Quindi bisogna farsi fare un preventivo, e ottenere la check list dei documenti necessari (che saranno analoghi a quelli della prima richiesta di mutuo con l’aggiunta dei conteggi sul capitale residuo da restituire ancora), ed almeno una valutazione di fattibilità (che però non assicura al 100% l’erogazione del mutuo surroga sulla prima casa).

La portabilità del mutuo non prevede l’applicazione di costi di perizia e di istruttoria, e nemmeno quelli notarili. Per la perizia e il costo del notaio, dato che sono frutto di convenzioni di collaboratori esterni, può essere richiesto l’anticipo di spesa da parte del mutuatario con conseguente rimborso della banca, aspetto da considerare se non si ha molta liquidità da destinare a questo genere di spese.

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