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Surroga del mutuo: quando può essere rifiutata?

Di fronte a mutui che presentano tassi particolarmente convenienti, il primo pensiero di un mutuatario è quello di procedere alla surroga. Ma questa può essere rifiutata?
Facciamo un po’ di chiarezza.

Chi può e chi non può rifiutare una surroga

Le legge in realtà è chiara, nel senso che ha dato il diritto al mutuatario di poter migrare dall’attuale banca a un’altra banca. Non solo, la banca con la quale ha già il mutuo in corso non può opporsi a questa decisione.

Ma se da una parte c’è la libertà di esercitare questo diritto, perché una richiesta di surroga vada a buon fine è necessario che ci sia una banca disposta ad accettare questo trasferimento. Quindi la banca di partenza non può mai opporsi, ma non c’è alcun obbligo per la banca verso la quale vogliamo spostarci di dare il proprio consenso.

I motivi del rifiuto possono essere di vario tipo e cambiano anche a seconda del momento in cui vengono comunicati. Analizziamo insieme questo aspetto.

Rifiuti prima della fase di valutazione

Se si vuole cambiare il mutuo in corso optando per una surroga, per prima cosa bisogna chiedere un preventivo alla banca che ci interessa e fornire alcuni documenti per poter fare una valutazione preliminare. Per evitare di perdere del tempo è utile consegnare o inviare una copia dei conteggi estintivi. In questo modo la banca potrà vedere quanti anni mancherebbero al termine del contratto in corso e l’importo residuo che si ‘vorrebbe’ traslocare.

Questi due dati, se troppo bassi, possono già portare a un rifiuto. Sia un numero di anni insufficiente che un importo al di sotto di una determinata soglia non permetteranno infatti che la richiesta venga presa in carico. Per il numero di anni, si può rimediare facilmente, chiedendo un mutuo di maggiore durata rispetto a quello che si ha in corso, opzione utile soprattutto se si vuole anche ottenere un ulteriore abbassamento della rata da pagare. Con l’allungamento del piano di ammortamento si accetta anche un aumento del costo complessivo o una riduzione del possibile risparmio iniziale.

Se invece l’importo da traslocare fosse troppo basso, considerato che la surroga non prevede la possibilità di richiedere importi maggiori, allora non si hanno troppe alternative, se non cercare una banca che ha una soglia minima più bassa rispetto a quella della banca che avevamo interpellato per prima. A riguardo però le banche pongono generalmente come limite 80 mila euro, in pochi casi alcune scendono a 50 mila euro, ma al di sotto non si trovano soluzioni.

mutuo ristrutturazione

Perché questi limiti? La banca per accettare una surroga deve ricavare un guadagno e sa di partenza che sosterrà dei costi per completare la procedura (per esempio perizia e notaio). Proprio per questo deve poter stimare dei guadagni, che a suo insindacabile giudizio, siano adeguati.

Rifiuti post fase di valutazione

Passiamo ora a vedere cosa può accadere a pratica già avviata. Verrebbe da domandarsi come sia possibile che una banca, per un importo di mutuo inferiore rispetto a quello originario, possa arrivare a un rifiuto. Le cause possono essere tante e per questo ne faremo una sintetica panoramica.

La situazione reddituale del mutuatario si è deteriorata nel tempo

Per esempio è cambiato il tipo di lavoro oppure lo stipendio si è ridotto. Purtroppo non si può rafforzare la solidità reddituale con l’inserimento di un garante, poiché nella surroga non si possono cambiare i soggetti coinvolti.

La situazione reddituale è rimasta invariata ma si è ridotto il potere di acquisto dello stipendio.

Può capitare quando sono aumentate le spese familiari (ad esempio per la nascita di figli) o si hanno in corso finanziamenti accesi successivamente. Se si hanno maggiori carichi familiari, la situazione non può essere aggiustata a meno di trovare una banca che ha una maggiore tolleranza sul rapporto rata e reddito (non è possibile inserire un garante o un coobbligato).

Se si hanno nuovi finanziamenti in corso si può aggiustare il tiro estinguendoli e aumentando così il rapporto rata disponibile al reddito ( Approfondimento: Guida al consolidamento redditi).

N.B. Per questi due punti la situazione potrebbe sbloccarsi con un mutuo di sostituzione, ma ovviamente bisogna considerare l’incidenza dei costi accessori.

surroga mutuo ristrutturazione

Il valore dell’immobile è sceso

Tale situazione può capitare a seguito di una forte svalutazione dovuta al mercato immobiliare, a un deterioramento delle condizioni dell’immobile che necessiterebbe di interventi o ad una perizia fatta con parametri diversi rispetto al passato. In tutti questi casi difficilmente si riuscirà a trovare una soluzione, almeno nell’immediato.

Il merito creditizio

Nel corso del tempo possono essere capitate situazioni (come ritardi o mancati pagamenti) che rendono il mutuatario non ‘affidabile’ agli occhi di chi sta valutando la richiesta. Si può tentare di rivolgersi ad una banca che mostra una maggiore tolleranza riguardo ai ritardi di pagamento, ma su quelli mancati c’è poco da fare.

L’età del richiedente

L’età massima accettata dalle banche, come mutuatari, è differente. Se è stata scelta una banca con la quale, alla scadenza del piano di ammortamento, si arriverebbe a sforare il tetto massimo previsto si può cercare una banca che ha una soglia maggiore. In alternativa si può ridurre la durata per entrare nell’età massima, ma facendo attenzione a non scendere sotto la durata minima che la banca accetterebbe (che a sua volta può dipendere anche dall’importo da surrogare).

Conclusioni

In generale, dunque, la surroga di un mutuo può essere rifiutata in tutte quelle casistiche che possono impedire la concessione di un qualsiasi altro mutuo. Infatti la banca che deve accogliere la surroga svolge una procedura di valutazione per accertarsi in primis che:

  • il potenziale mutuatario sia in grado di rimborsare con regolarità le rate (quindi buon rapporto rata e reddito e buon merito creditizio);
  • l’immobile abbia un valore congruo a fare da garanzia tramite l’iscrizione di ipoteca.

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