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Guida pratica alla surroga di un mutuo di ristrutturazione

La portabilità (o surroga) del mutuo è una forma di agevolazione riservata a coloro che hanno in corso un mutuo ipotecario. Infatti il fulcro dell’operazione di surroga del mutuo di ristrutturazione o acquisto (anche prima casa) sta nella modifica del destinatario della garanzia rappresentata dall’ipoteca, senza che questa venga cancellata e riscritta. In parole semplici, se prima il soggetto garantito dall’ipoteca era la banca A, a margine di questa annotazione sui registri immobiliari viene specificato che il nuovo soggetto garantito, al posto di quello precedente, è la banca B.

Se da una parte si ha una semplificazione burocratica, in effetti si risparmiano anche il tempo e i costi legati ad una cancellazione dell’ipoteca a favore della prima banca per sostituirla con quella riferita al nuovo istituto di credito.

mutuo ristrutturazione

In questo articolo ci focalizzeremo sulla possibilità di procedere alla surroga di un mutuo di ristrutturazione e all’ipotesi di un mutuo di acquisto più ristrutturazione, anche se in questo secondo caso la situazione si fa più complessa e quindi va analizzata a parte. Iniziamo proprio da questo aspetto.

Acquisto e ristrutturazione insieme in un solo mutuo

Alcune banche offrono la possibilità di richiedere un mutuo di acquisto più un’ulteriore somma per poter eseguire i lavori. Bisogna fare molta attenzione al tipo di contratto proposto, soprattutto alla luce del LTV che si potrà ottenere come somma massima finanziabile. Molto spesso infatti si propone un contratto di mutuo per la parte dell’acquisto, e un finanziamento per la parte della ristrutturazione, anche se di fatto si firma un solo contratto dove però sono indicate tutte le differenze inerenti al mutuo e al finanziamento.

Quando si presenta una situazione di questo tipo non c’è possibilità di fare la surroga del mutuo di ristrutturazione ma solo di quella di acquisto, e anche in caso di rinegoziazione si possono incontrare differenti ostacoli. Tra l’altro i contratti di tipo misto possono creare limiti anche per altri tentativi di modificare le condizioni iniziali, a meno che non si opti per una sostituzione, che tuttavia è più costosa e può prevedere tempi più lunghi rispetto alla surroga.

Solo mutuo di ristrutturazione

In questo caso ci possono essere degli impedimenti?

In teoria un contratto di mutuo ipotecario può essere sempre oggetto di una surroga. Fattivamente le banche possono introdurre delle limitazioni legate in primis agli importi richiedibili. Si tratta di un tipo di operazione che comporta degli oneri all’istituto di credito, come per esempio le spese di notaio e quelle legate a istruttorie che non vengono pagate, oltre alla stessa perizia.

Nel caso di ristrutturazioni le spese di perizie, soprattutto quelle a tranche, tendono ad essere più elevate. Non solo, la determinazione del valore finale sulla quale si applica l’ipoteca può andare incontro a problematiche, soprattutto quando i lavori effettuati non sono fedeli alla parte burocratica (con permessi, progetti, tipologia di materiali).

Tutti questi aspetti ci dicono che per riuscire nella surroga di un mutuo di ristrutturazione bisogna appurare che:

  • si tratti di un mutuo ipotecario;
  • l’importo che si vuole surrogare (residuo) sia entro le somme che la banca scelta può e vuole finanziare;
  • la parte progettuale ed esecutiva dei lavori siano conformi alla legge (no agli abusi edilizi di qualsiasi tipo).

Quando conviene?

Questo è il discorso un po’ più semplice da capire, per il fatto che anche nel caso di un mutuo di ristrutturazione si applica l’ammortamento alla francese, come per ogni altro mutuo di acquisto o costruzione. Quindi procedere alla surroga nelle fasi iniziale e riuscire ad abbassare il tasso nelle prime fasi di rimborso porterà ad un risparmio economico esponenziale. Di contro, a mano a mano che procede il piano di ammortamento si può passare ad una situazione neutrale, fino ad una condizione poco conveniente (soprattutto se si aumenta la durata per ottenere una rata ancora più bassa).

surroga mutuo ristrutturazione

Fatte queste doverose premesse generali si deve, ovviamente, tener presente che un miglioramento della situazione deve interessare almeno una delle due condizioni:

  • ottenere una rata più sostenibile (questa è la sola ipotesi in cui si può considerare un aumento della durata, che a fronte di un tasso più basso, potrà comunque andare a intaccare il risparmio economico);
  • ottenere un tasso più basso.

Per quanto riguarda questo secondo ‘beneficio’ il miglioramento può avvenire attraverso alcune situazioni e cioè:

  • con passaggio da tasso fisso a tasso variabile (ma solo se le condizioni di mercato lo consigliano, altrimenti è meglio cercare di allungare la durata, rinunciando ad un risparmio economico);
  • con abbassamento del LTV (percentuale finanziata rispetto al valore dell’immobile, dato che stiamo parlando di mutui di ristrutturazione);
  • con scelta di un tasso finito (quindi spread) più basso.

Il punto che va chiarito meglio è il secondo, ovvero l’abbassamento del LTV.

Come ridurre la percentuale finanziabile (LTV)

Molte banche legano il tasso, o meglio la componente dello spread, al Loan To Value o LTV. Abbassando questo valore si abbassa lo spread applicato, mentre sopra certe soglie si applica lo spread massimo. Ora, considerato che con un mutuo di surroga si ‘subentra’ dopo un certo tempo rispetto alla richiesta del mutuo, almeno una parte di capitale sarà stata restituita, per cui l’importo di cui abbiamo bisogno è inferiore alla percentuale di LTV che è stata applicata sul contratto di mutuo originario.

tassi mutuo ristrutturazione

Anche per questo è essenziale scegliere bene la banca presso la quale surrogare, non fermandosi al momento favorevole dei tassi, in modo da ottenere un ulteriore sconto legato al rapporto spread/LTV, con un tasso di interesse finito ben inferiore a quello praticato sul mutuo in corso.

Attenzione

Un sistema per ridurre il LTV è quello di procedere ad un rimborso parziale. In questo caso si deve fare attenzione alla tempistica, in quanto non si deve attendere che si arrivi alla surroga per versare una somma che abbatte il capitale. Si deve invece procedere con il mutuo in corso, cosicché al momento di ottenere i conteggi estintivi il capitale residuo risulterà ancora più basso, con effetti positivi sul LTV che verrà calcolato dalla nuova banca.

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