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Cosa sono i condhotel – Albergo e case in affitto

L’istituzione in Italia della possibilità dei condhotel si è avuta con l’art 31 del decreto Sblocca Italia, ma per arrivare alla sua regolamentazione si è dovuto attendere il 2018 con il Dpcm 13/2018. Va subito precisato che i condhotel sono una realtà anglosassone nata e diffusa prima negli Stati uniti dove è stato coniato anche il suo nome.

Di che cosa si tratta?

Un condhotel è una realtà immobiliare mista che ha delle caratteristiche specifiche determinate dalle varie normative nazionali. In generale deve presentare come requisiti minimi:

  • la coesistenza di camere di albergo con appartamenti;
  • strutture di collegamento tra queste due realtà (come la reception) e altri servizi accessibili ad entrambe le

  • categorie di unità immobiliari.

In un condhotel gli appartamenti devono essere autonomi (dotati ad esempio anche di una cucina) e possono essere venduti a privati oppure affittati. La parte costituita dagli appartamenti non può superare una specifica quota prefissata. Le unità immobiliari possono essere anche separate ma, come detto, è necessario anche abbiano alcuni servizi in comune e che questi si trovino entro un certo raggio. Per quanto riguarda la normativa italiana come requisiti minimi sono richiesti:

  • il raggiungimento dei requisiti richiesti normalmente per le strutture che desiderano ricevere una classificazione alberghiera per Hotel 3 stelle;
  • una reception comune, anche in caso di unità separate, che sia per tutte le strutture entro un raggio di 200 metri;
  • una superficie destinata ad appartamenti di non più del 40% rispetto alla superficie totale;
  • un numero di camere di albergo non inferiore a 7.

Bisogna inoltre tener presente che se si dovesse decidere di vendere una parte o tutti gli appartamenti a privati bisogna per prima cosa modificarne la destinazione d’uso facendole diventare unità autonome ad uso residenziale. L’acquirente potrà poi decidere di abitarci stabilmente, farlo in certi periodi dell’anno oppure affittare per periodi più o meno lunghi il proprio appartamento nel rispetto degli accordi con il proprietario del condhotel (che saranno specificate sul contratto di gestione dell’unità immobiliare).

Approfondimento: Mutuo o affitto?

Limiti

I condhotel in Italia hanno il limite di non essere realizzabili ex novo. Solo partendo da alberghi già esistenti e a seguito di un eventuale lavoro di ristrutturazione si può arrivare alla realizzazione e qualificazione della struttura come condhotel.

Nell’attività di ristrutturazione il proprietario degli alberghi beneficia di una serie di vantaggi sia burocratici (con accorciamento dei tempi e semplificazione delle procedure) che economici come il tax credit. Quest’ultimo è un credito di imposta pari al 65% che vale per tutti gli interventi sulle strutture alberghiere. Il decreto legge pubblicato il 6 marzo sulla Gazzetta Ufficiale ha comunque disposto che ogni regione metta mano all’approvazione dei vari regolamenti potendo in parte derogare al decreto.

Non ci sono invece limiti sulla diffusione territoriale, nel senso che si possono avere varie strutture lungo il territorio nazionale (ad esempio alcune a Roma, altre in Toscana, oppure Milano, ecc) logicamente a patto che tutte rispondano ai requisiti riportati sopra. Non si tratterà logicamente di un solo condhotel ma di varie realtà distinte che contribuiranno alla realizzazione del fatturato dell’unico proprietario.

Le limitazioni previste dalla legge hanno favorito soprattutto l’affermarsi di grandi realtà, come ad esempio:

Italianway

E’ un’ azienda con sede legale a Milano ma che opera principalmente in Liguria. Questa società ha circa 403 appartamenti che ha ricevuto con contratti di gestione da privati, e con tre reception dedicate nella sola Milano. Il fatturato annuo è di 10 milioni di euro e il rendimento che va nelle tasche dei proprietari si aggira intorno all’8% (Fonte: Sole 24Ore – Data: marzo 2018).

Allegroitalia Hotel&Condo

Ha raggiunto un fatturato superiore ai 20 milioni di euro. Questa società ha al momento 13 strutture ricettive, che comprendono ben 7 Condhotel. I costo degli appartamenti è per lo più compreso nella fascia tra 100 e 300mila euro, e il rendimento destinato ai proprietari che scelgono questa forma di investimento è del 5% (Fonte: Sole 24Ore – Data: marzo 2018).

Come investire?

Come accennato chi vuole avviare un condhotel deve acquistare o possedere un albergo per poi ristrutturarlo e riqualificarlo secondo i requisiti minimi richiesti. Se la propria struttura non permette di realizzare tali modifiche (ad esempio per quanto riguarda gli appartamenti) è possibile acquistare unità esterne all’albergo rispettando le limitazioni sopra indicate (come i 200 metri di distanza dalla portineria comune).

Se si è un privato e si vuole investire in un appartamento ubicato in un condo hotel da dare in gestione per l’affitto bisogna controllare prima dell’acquisto:

  • la destinazione d’uso residenziale;
  • le condizioni riportate nel contratto di gestione stilato con il gestore del condhotel stesso.

I costi sono variabili e dipendono dalla località e dal tasso turistico più o meno garantito durante l’anno e dalla posizione strategica che la struttura ha nelle varie città e località, oltre che dalle dimensioni. Non sono previste limitazioni invece in caso di acquisto accendendo un mutuo trattandosi di un ‘classico’ acquisto di un immobile ad uso residenziale.

Approfondimento: Mutuo per investimento immobiliare.

 

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