I passi necessari per l'ottenimento di un mutuo, dalla richiesta all'erogazione
I requisiti necessari per poter richiedere un mutuo
Il requisito piu' importante per poter accedere ad un mutuo e' la CAPACITA' DI RIMBORSO: la banca prima di erogare una somma verifica che il cliente abbia tutte le carte in regola per poter rimborsare ogni singola rata del mutuo.
La valutazione della banca avviene in base ad una serie di documenti richiesti al cliente (buste paga, dichiarazioni fiscali, ecc.) da cui e' possibile ottenere informazioni sia di tipo economico (reddito proporzionale alla rata) che personale (affidabilita', correttezza ecc.).
Generalmente la banca verifica che l'importo della rata mensile non sia superiore ad un terzo del reddito mensile netto.
Gli altri requisiti di cui si tiene conto sono l'eta'(min: 18 anni, max: determinata dalla banca) e la cittadinanza ( Cittadini italiani residenti in Italia; Cittadini di Stati membri della UE; Cittadini stranieri (non Ue) con residenza in Italia).
La domanda di mutuo (i documenti da presentare)
Per richiedere un mutuo e' necessario compilare un modulo, predisposto dalla banca, nel quale bisognera' indicare i propri dati anagrafici, persone a carico, attuale occupazione, reddito, valore dell'immobile, dichiarazione di non avere altri debiti ecc.
Grazie a questo modulo la banca potra' fare una prima analisi di fattibilita' e successivamente richiedere tutta la documentazione necessaria.
I documenti da produrre in carta semplice per ottenere il mutuo si distinguono in:
documenti di tipo personale
· copia di un documento di identità valido a del codice fiscale dei richiedenti
· certificato di residenza
· stato di famiglia
· certificato di nascita
documenti di tipo reddituale
· per i dipendenti: dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;
originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod.730 o "Unico").
· per gli autonomi: copie del modello "Unico" (ex. Modello 740) con ricevute di pagamento delle imposte;
se professionista, attestato di iscrizione all' ALBO cui appartiene, fotocopia degli estratti conto bancari degli ultimi mesi.
documenti di tipo tecnico
· Per l'acquisto di un'abitazione: copia del compromesso, copia del certificato di abitabilità dell'immobile, copia dell'atto di provenienza dell'immobile, planimetria catastale;
· se l'abitazione è ancora da costruire: copia dell'atto di provenienza del terreno, copia della concessione o della licenza edilizia, copia del progetto approvato dal Comune e preventivo dei costi di costruzione;
· per la ristrutturazione di un immobile: atto di provenienza dell'immobile, planimetria catastale, preventivo dei costi, fotocopia delle autorizzazioni o licenze comunali (se necessarie ai lavori).
Il parere preliminare di fattibilità da parte della banca o finanziaria
Una volta ricevuta la domanda di mutuo la banca avvia la pratica valutando 3 elementi fondamentali:
1) compatibilita' tra importo del mutuo e reddito del richiedente;
2) compatibilita' tra importo del mutuo e valore dell'immobile (valore accertato da un perito della banca);
3) esistenza di garanzie supplementari (pegno, fideiussione ecc.)
Uno degli strumenti maggiormenti utilizzati per compiere una prima valutazione di fattbilita' e' il "rapporto rata/reddito", ovvero l'importo della rata mensile non puo' essere superiore ad un terzo del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.
La delibera del finanziamento
Una volta acquisita tutta la documentazione ed eseguiti i controlli, la banca delibera sul finanziamento dandone comunicazione al richiedente e fissando la data per la stipula dell'atto pubblico.
Esistono alcuni casi di inammisibilita' per i quali il mutuo non puo' essere concesso:
- l'immobile e' soggetto a vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali;
- l'immobile da acquistare ha subito negli ultimi vent'anni passaggi di proprieta' per donazione sia all'attuale proprietario che ai precedenti;
- richiesta per l'immobile di condono edilizio non ancora concesso dal Comune.
Finanziamento massimo
Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile, ma alcune banche possono finanziare anche fino al 100% di tale valore; in questo caso pero' saranno richieste maggiori garanzie (ad es: doppio reddito familiare, tipologia di impiego, spread piu' elevato).
Il contratto di mutuo e la costituzione di ipoteca
Dopo la delibera di finanziamento il mutuo viene stipulato per atto pubblico davanti ad un notaio, e viene, altresi', costituita l'ipoteca.
Con il contratto di mutuo la banca si impegna ad erogare la somma richiesta ed il richiedente si obbliga a restituire alle scadenze prefissate il capitale piu' gli interessi;
l'ipoteca rappresenta, invece, la garanzia per la banca, viene costituita sull'immobile oggetto del finanziamento ed iscritta nei Pubblici Registri immobiliari.
L’erogazione della somma mutuata
Il tempo necessario per l'effettiva erogazione della somma mutuata varia a seconda della banca o societa' finanziaria, si va da un minimo di 20 giorni ad un massimo di 60. Spesso la banca trattiene la somma fino a quando l'ipoteca non sia stata materialmente iscritta dal notaio nel pubblico registro. Per agevolare i clienti, pero', le banche possono concedere un prefinanziamento, ovvero, rendere subito disponibile l'intera somma ma a determinati oneri.
