Mutui: capire le differenze tra le diverse tipologie di mutuo

 

Cos'è un mutuo ?

Il mutuo e' un finanziamento concesso per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile (in genere l'abitazione principale).

A garanzia del rimborso viene richiesta l'iscrizione d'ipoteca a favore della banca; cio' significa che la stessa puo' rivalersi sull'immobile in caso di insolvenza.
Il rimborso avviene con rate periodiche (semestrali o mensili); in genere gli interessi sul debito residuo possono essere fissi oppure variabili, dando origine a diversi tipi di mutuo.

 

Tipi di mutuo : durata del mutuo, importo del finanziamento e tassi

 

La legge prevede che la durata sia media o lunga, per cui avremo mutui di 5, 10, 15 o 20 anni, piu' raramente 25 o 30 anni. Oggi è possibile stipulare mutui anche fino a 40 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile, ma alcune banche possono finanziare anche fino al 100% di tale valore; in questo caso pero' saranno richieste maggiori garanzie (ad es: doppio reddito familiare, tipologia di impiego, spread piu' elevato).
Esitono diverse tipologie di mutui a seconda del tasso di interesse applicato:

Mutuo a tasso variabile:

Il tasso varia in relazione all'andamento di uno o più parametri indicati nel contratto di mutuo, di conseguenza, la rata varia al variare dell'andamento dei tassi di interesse di mercato. Sui parametri di base viene applicato uno SPREAD (ovvero una maggiorazione) che costituisce il rendimento per la banca.
Il mutuo a TASSO VARIABILE e' indicato quando:
- si vuole rischiare sull’andamento dell’economia
- si prevede un calo dell’inflazione
- il richiedente ha un reddito medio alto
- il mutuo e' di importo elevato.

Vantaggi: il mutuo a tasso variabile offre un tasso iniziale contenuto e una volta a "regime" segue l'andamento del mercato; durate elevate del mutuo (20-30 anni) consentono di contenere l'importo della rata.

Mutuo a tasso fisso:

Il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo, di conseguenza, e' possibile conoscere, fin dalla stipula del contratto, gli importi delle singole rate e l’ammontare complessivo del debito (capitale e interessi) da restituire.
Il mutuo a TASSO FISSO e' indicato quando:
- si vuole pagare rate uguali e conoscere da subito l’ammontare complessivo del debito
- si prevede un aumento dell’inflazione e quindi dei tassi
- il richiedente è un lavoratore dipendente con uno stipendio medio
Vantaggi: il mutuo a tasso fisso offre la possibilita' di pianificare con certezza il bilancio familiare, eliminando il rischio legato all'incremento dei tassi.

Mutuo a tasso misto:

E' possibile modificare il tasso di interesse da fisso a variabile o viceversa a determinate scadenze o condizioni specificatamente indicate nel contratto di mutuo.
Il MUTUO A TASSO MISTO e' indicato quando:
- si prevede un andamento al rialzo in un primo periodo e magari un ribasso negli anni successivi.
- il richiedente non vuole prendere subito una decisione definitiva sul tipo di tasso.
Vantaggi: il mutuo a tasso misto offre la possibilita' di costruire una struttura personalizzata in base alle previsioni future sull'andamento dei tassi.

 

Mutui a due tipi di tasso:

il capitale mutuato è diviso in due quote, di cui una a tasso di interesse fisso e una di interesse variabile. Offre al consumatore una soluzione intermedia tra tasso fisso e tasso variabile.

I mutui elencati rappresentano le principali tipologie contrattuali, ovviamente ogni banca, puo' combinare i vari elementi: tasso, durata, tipo di garanzia aggiuntiva ecc. in modo da costruire prodotti personalizzati per soddisfare le esigenze della propria clientela.

 

Tasso d’interesse: definizione, i diversi tipi di tasso, lo spread

 

L'interesse e' il compenso che spetta a chi rinuncia all'uso immediato di un capitale (in sostanza e' il prezzo che paghiamo per ottenere la disponibilita' immediata di una somma), il tasso di interesse e' la misura di tale compenso e viene espresso in percentuale. (ad es: capitale 5000,00 Euro, tasso 10% => interessi: 500,00 euro).

I tassi di interesse piu' comunemente utilizzati sono quello "fisso" o "variabile", molto diffusi pero' sono anche i mutui a tasso "misto". Infine e' possibile optare per soluzioni alternative quali il tasso "capped rate" e il tasso "bilanciato".

Tasso fisso: il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo. Per i mutui a tasso fisso il tasso di riferimento di mercato e' l'EURIRS (euro Interest Rate Swap, rilevato su "il Sole 24 ORE").

Tasso variabile: il tasso di interesse varia in relazione all’andamento di uno o più parametri specificatamente indicati nel contratto di mutuo. Per i mutui a tasso variabile il tasso di riferimento di mercato e' l'EURIBOR (euro Interbank Offered Rate, rilevato su"il Sole 24 ORE")

Tasso misto: Il tasso fissato inizialmente puo' essere modificato alle scadenze e alle condizioni stabilite nel contratto.

Tasso capped rate: E' un tasso variabile che puo' raggiungere un limite massimo oltre il quale non potra' mai salire. In genere lo SPREAD sara' piu' elevato rispetto a quello applicato per il tasso variabile normale.

Tasso bilanciato: E' composto da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile. E' possibile optare tra diverse soluzioni, modificando il tasso, a seconda del diverso peso che si vuole dare al tasso fisso rispetto a quello variabile.

Infine le banche o finanziarie, allo scopo di attrarre maggiormente la clientela propongono un tasso d'ingresso, ovvero un tasso promozionale molto basso applicato per un periodo limitato. Terminato tale periodo, viene applicato il tasso previsto contrattualmente (detto "tasso a regime o di ammortamento" il quale e' generalmente determinato da un parametro d’indicizzazione (Euribor, Eurirs) aumentato dallo spread).

Spread
Lo Spread e' un Valore percentuale (che oscilla mediamente tra l'1% e il 3%) stabilito nel contratto di mutuo e rappresenta la remunerazione per la banca.
Lo Spread sommato al tasso di riferimento di mercato (EURIBOR,EURIRS) determina il tasso di interesse applicato al mutuo.

Tasso di usura: il Ministero del Tesoro rileva trimestralmente il Tasso Effettivo Globale Medio degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari.
I tassi medi rilevati, aumentati della meta', costituiscono il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura.

Tasso di mora: E' un tasso maggiorato rispetto a quello di ammortamento che viene applicato in caso di ritardato nel pagamento delle rate.

ISC = Indice Sintetico di Costo (in precedenza TAEG).
Rappresenta il costo complessivo del mutuo ed e' espresso in percentuale sull'ammontare del prestito concesso; Nel calcolo dell'ISC sono compresi il rimborso del capitale, il pagamento degli interessi e tutte le spese*.
* le spese di istruttoria;
- di revisione del finanziamento;
- di apertura e chiusura della pratica di credito;
- le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate (se stabilite dal creditore);
- le spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore (intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito);
- il costo dell'attività di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l'ottenimento del credito);
- ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l'operazione di finanziamento.

Grazie a tale indicatore e' possibile confrontare i mutui tra di loro e valutare quello piu' conveniente in termini di costo.