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Capire i mutui
I mutui casa
Il mutuo fondiario e altri tipi di mutuo
Tasso fisso, variabile o misto ?
Il piano di ammortamento
Imposte mutuo e agevolazioni fiscali
I costi del mutuo e le spese notarili
Ipoteca
Estinzione mutuo
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Cos’è un mutuo ?

Definizione – art. 1813 e ss. codice civile

Il mutuo è un contratto di prestito che consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (chiamato mutuante e che solitamente è rappresentato dalla banca) ad un altro soggetto (mutuatario), con l’obbligo da parte di quest’ultimo di restituire nel tempo la stessa somma di denaro aumentata degli interessi maturati.

Mutuo casa bancario – ipotecario

Il mutuo è un finanziamento a medio/lungo termine concesso per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile (in genere l’abitazione principale), oppure per acquistare o ristrutturare la seconda casa.

Ci sono anche prodotti specifici per destinazioni d’uso di tipo commerciale (ad esempio per l’acquisto di uno studio, un negozio, ecc) o con altra finalità, che comunque esclude quella “residenziale”. Spesso, per le varie categorie di imprenditori, lavoratori autonomi, oppure per i liberi professionisti, sono previsti dei tipi di mutuo a condizioni agevolate, frutto di specifiche convenzioni.

Indipendentemente dalla finalità a cui viene destinato, quando il mutuo è ipotecario (in questa categoria rientra anche il mutuo fondiario) e non chirografario, a garanzia del rimborso viene richiesta l’iscrizione d’ipoteca a favore della banca (mutuante); ciò significa che la stessa può rivalersi sull’immobile in caso di insolvenza del debitore (mutuatario).

Ipotecario fondiario o chirografario?

La distinzione tra questi tre tipi di mutuo, è abbastanza chiara e netta quando si è davanti a un mutuo chirografario, ma diventa meno evidente tra il mutuo ipotecario e quello fondiario.

Come brevemente accennato si parla di mutui chirografari quando non c’è come garanzia l’ipoteca, ma la banca prenderà in considerazione altre forme di tutela per aumentare le possibilità che il mutuatario rimborsi il prestito: inserimento di garanti, garanzie patrimoniali aggiuntive, fidejussioni, ecc. Esempi si possono avere con i mutui destinati all’installazione di impianti fotovoltaici, oppure quelli aziendali.

Il mutuo fondiario è ipotecario, perché impone l’uso dell’ipoteca come garanzia, ma viene destinato all’acquisto o costruzione dell’abitazione principale. Per legge, gode di una serie di agevolazioni, soprattutto legate alla riduzione dei costi come nel caso di quelli notarili. Questa tipologia di mutuo presenta meno burocrazia per la cancellazione dell’ipoteca, che avviene in modo automatico quando il mutuo è stato interamente rimborsato.

Fino a qualche anno fa si apprezzava una differenza anche sui tassi di interesse, che nel caso del mutuo fondiario erano più bassi. Invece oggi i tassi di interesse sono più bassi in funzione della finalità e non del tipo di mutuo in senso stretto. In quest’ottica gli spread più contenuti si applicano sull’acquisto prima casa (anche se i mutui sono ipotecari) mentre sono più elevati per le altre finalità.

La percentuale massima finanziabile è 80%, soglia definita dalla stessa normativa che ne disciplina le varie condizioni.

Il tipo di mutuo definito ipotecario, è di fatto una macrocategoria che comprende tutte le tipologie di mutuo che usano l’iscrizione di ipoteca come garanzia. Ad esempio nel caso in cui si richieda un mutuo di liquidità, anche questo sarà ipotecario e non fondiario. Di contro se ci si trova davanti ad un’offerta di un mutuo di acquisto per l’abitazione principale, si dovrà invece chiedere in modo specifico se è fondiario o ipotecario.

Tipo di ammortamento e tasso di interesse

Il rimborso viene concordato tra le parti attraverso un piano di ammortamento, nel quale vengono stabilite ammontare e periodicità delle rate. Riguardo quest’ultimo elemento è bene sottolineare che normalmente le rate del mutuo hanno una cadenza mensile, tuttavia è possibile avere cadenze annuali, semestrali o trimestrali.

Nella scelta del piano di ammortamento si definisce anche la modalità con cui avviene il calcolo degli interessi. Di norma per il mutuo i tipi di ammortamento che potrebbero essere usati dalla banca o dalla finanziaria sono: alla francese, all’italiana oppure alla tedesca o americano. Nella pratica però si avrà quasi sempre una sola opzione, ovvero quella dell’ammortamento alla francese.

In genere gli interessi sul debito residuo possono essere fissi oppure variabili, dando origine a diversi tipi di mutuo: mutuo a tasso fisso, mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso misto.

Per il tasso fisso si può avere come tasso di riferimento l’Irs oppure l’Eurirs, invece per il variabile l’indicizzazione può essere al tasso euribor (soprattutto a 3 mesi, e con meno frequenza a 1 mese e a 6 mesi), oppure al tasso Bce. Quando si valuta un’offerta di mutuo però si deve guardare anche allo spread, senza concentrarsi esclusivamente sulla stabilità del mutuo fisso o sulle oscillazioni del variabile.

Inoltre nel corso degli ultimi anni sono nati dei tipi di mutuo più flessibili, dotati di “opzioni” oppure detti “strutturati”, che permettono di passare periodicamente da un tasso ad un altro. Sono stati inseriti in alcuni mutui anche delle funzioni che sono nate per rendere più facilmente gestibili i prestiti personali, come ad esempio il “salta rata”, e le funzioni che permettono di ritoccare l’importo delle rate periodiche, ecc.

Chi può concedere un mutuo ?

In passato il credito fondiario poteva essere esercitato solo da alcuni Istituti di Credito autorizzati. Oggi tutte le banche possono concedere mutui ipotecari, inoltre possono essere erogati anche da Società Finanziarie autorizzate ai sensi degli art. 106 e 107 del Testo Unico Bancario e iscritte nell’apposito albo tenuto presso l’UIC (Ufficio Italiano Cambi).

L’aumento degli interlocutori a cui ci si può rivolgere per l’erogazione di un mutuo, ha causato però anche un po’ di confusione, poiché spesso ci si trova davanti a meri intermediari, che offrono prodotti di banche, con condizioni meno vantaggiose, per l’applicazione dei costi di mediazione.

Quindi, quando non ci si rivolge ad una banca, è sempre bene mettere in chiaro la situazione, chiedendo delucidazioni sull’effettiva posizione di chi sta offrendo il mutuo.

Come si richiede un mutuo, i passi da seguire e chi può richiederlo:

 

Tipologie di mutuo e convenienza

E’ utile conoscere i vari tipi di mutuo per poter trovare quello più conveniente? In senso assoluto, i mutui a tasso variabile sul lungo periodo sono più convenienti di quelli a tasso fisso. Questo discorso però non può essere fatto senza considerare il momento contingente, sia personale che storico in cui si vive.

Ad esempio, dal 2015 alla fine del 2016 (e molto probabilmente anche per i primi mesi del 2017), la differenza tra il fisso e il variabile è stata (e sarà) quasi nulla dal punto di vista dello spread applicato, e molto poco incisiva per il livello di tassi raggiunto.

Quando si sta vagliando una serie di proposte, è bene concentrarsi quindi su una serie di aspetti che hanno carattere più oggettivo come: Taeg, sostenibilità della rata, totalità degli interessi da rimborsare.

Approfondimenti


 

 

 

 

 

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