Consigli utili per ridurre i costi del mutuo e abbassare la rata

Evitare o ridurre il preammortamento
Limitare la durata del mutuo
Contenere l’importo di mutuo all’80%

Valutare la convenienza dei più onerosi mutui “alternativi” (Cap, opzioni, ecc.)
Evitare se possibile il prefinanziamento
Valutare la convenienza delle assicurazioni facoltative
Contenere la somma ipotecaria iscritta

Non lasciarsi condizionare dal Tasso di ingresso
Esaminare tutte le singole voci di costo
Rinegoziare le condizioni, sostituire o surrogare
Richiesta mutuo: affidarsi ad un buon notaio
Preventivo mutuo casa
Simulazione mutuo
Ricerca mutuo
Cambio banca con mutuo in corso
Intesa Sanpaolo o Unicredit
Bonus prima casa
Sisma Bonus
Mutui Coronavirus

 

Una volta prese queste “precauzioni” è possibile scegliere il tipo di tasso più adatto alle proprie esigenze e confrontare più offerte possibili (omogenee tra di loro) utilizzando l’Indicatore Sintetico di Costo (ISC).

La scelta del tasso è un fattore fondamentale per la futura serenità del mutuatario, tale scelta infatti si riflette oltre che sul costo del finanziamento (totale interessi da pagare), anche sul bilancio familiare e quindi sul tenore di vita.
Pertanto, prima di valutare la convenienza economica un mutuo è necessario fare alcune considerazioni di tipo soggettivo per chiarire quali siano le nostre reali esigenze: non sempre il mutuo “migliore” è quello che al momento ha il tasso più basso. Occorre valutare altri elementi quali: il reddito mensile, la propensione al rischio, il tipo di lavoro, ecc. Ad esempio:

un mutuo a TASSO FISSO è indicato quando:

• si vuole pagare rate uguali e conoscere da subito l’ammontare complessivo del debito
• si prevede un aumento dell’inflazione e quindi dei tassi
• il richiedente è un lavoratore dipendente con uno stipendio medio

un mutuo a TASSO VARIABILE quando:

• si vuole rischiare sull’andamento dell’economia sfruttando l’iniziale tendenza al ribasso dei tassi
• si prevede un calo dell’inflazione
• il richiedente ha un reddito medio alto
• si è disposti a sostenere rate più elevate in caso di aumento dei tassi (vedi anche Rate mutuo non pagate)

 

E’ possibile fare ulteriori valutazioni consultando le sezioni della guida teorica, in particolare: “mutuo a tasso variabile, “vantaggi del variabile” e “mutuo a tasso fisso” e “mutui a tasso misto”.

Evitare o ridurre il preammortamento
Il Preammortamento è un periodo del piano di rimborso che prevede il pagamento di rate composte da soli interessi. L’unico vantaggio è quello di pagare rate iniziali più “contenute”, tuttavia i costi finali saranno più elevati.

(Per approfondimenti vedi Preammortamento)

Limitare la durata del mutuo
Allungare la durata del mutuo consente di ridurre l’importo della rata, tuttavia gli interessi totali da rimborsare cresceranno sensibilmente.
(Per approfondimenti vedi La durata del mutuo)

Contenere l’importo di mutuo all’80%

Alcune banche possono finanziare fino al 100% del valore dell’immobile, tuttavia saranno richieste maggiori garanzie: in primo luogo la stipulazione di una polizza fideiussoria che copre la parte eccedente il limite fissato dalla Banca d’Italia (80%), in secondo luogo sono certamente di aiuto un doppio reddito familiare e la tipologia di impiego (vedi anche Delibera mutuo).
In mancanza della polizza fideiussoria nessuna banca può superare l’80%.
(Per approfondimenti vedi Mutui 100%)

Valutare la convenienza dei più onerosi mutui “alternativi” (Cap, opzioni, ecc.)
Accanto ai mutui tradizionali le banche propongono una vasta gamma di mutui con accessori a volte utili, ma spesso più costosi.
In linea generale le varianti rispetto alle forme classiche di mutuo a tasso fisso o variabile vengono offerte ad un tasso maggiore (in media +0,4% in termini di spread).

(Per approfondimenti vedi Le varianti del mutuo a tasso variabile e Mutui a tasso misto)

Evitare se possibile il prefinanziamento
Si tratta di un finanziamento che la banca può concedere sotto forma di fido di conto quando il mutuo non è stato ancora erogato. Considerati gli elevati costi, il prefinanziamento dovrà essere prontamente estinto non appena l’importo di mutuo sarà effettivamente disponibile.

(Per approfondimenti vedi Prefinanziamento e consolidamento d’ipoteca)

Valutare la convenienza delle assicurazioni facoltative
Chi stipula un mutuo deve necessariamente fare i conti con le polizze assicurative. Oltre a quella obbligatoria di incendio e scoppio e quella fideiussoria (per i mutui 100%), esistono le polizze facoltative protezione mutui, consigliate dalla quasi totalità delle banche per una futura serenità del mutuatario e della sua famiglia. 

Considerando il costo piuttosto elevato di tali polizze è necessario valutare caso per caso la reale convenienza (vedi anche Quando conviene ereditare un mutuo ?) o quantomeno cercare di risparmiare optando ad esempio per una polizza a premio unico anticipato o a capitale regressivo.
(Per approfondimenti vedi Costi assicurativi)

Contenere la somma ipotecaria iscritta
La disciplina del credito fondiario consente due importanti modifiche sull’importo dell’ipoteca:

• In caso di mutuo a tasso variabile la banca può aumentare l’importo dell’ipoteca all’aumentare dei tassi.

• Il mutuatario ha diritto a ridurre l’importo iscritto in ipoteca al decrescere del debito

Riguardo al primo punto appare evidente che ipoteche di importo elevato potrebbero rappresentare un onere eccessivo per il mutuatario; si ricordi, infatti, che il costo notarile si basa sull’importo iscritto in ipoteca e non sull’importo del mutuo.
Dunque, “spuntare” un importo di ipoteca più contenuto consentirebbe di risparmiare diverse centinaia di euro sul fronte dei costi notarili, considerando, inoltre, che una variabile di questo tipo non è considerata nel calcolo dell’ISC.

(Per approfondimenti vedi Importo dell’ipoteca).

Non lasciarsi condizionare dal Tasso di ingresso
Spesso la banca propone un tasso d’ingresso, ovvero un tasso d’interesse particolarmente basso per le prime rate, destinato ad aumentare una volta superato il periodo promozionale. E’ importante dunque non lasciarsi condizionare dalle offerte pubblicitarie e dare maggiore importanza alle reali condizioni del finanziamento: il tasso a regime

Esaminare tutte le singole voci di costo

E’ bene sottolineare che alcune banche pur di acquisire nuovi clienti sono disposte a farsi pieno carico di alcune spese come ad esempio: spese di istruttoria, spese di gestione e incasso rata, perizia tecnica.
Non bisogna trascurare, infine, le spese di tenuta conto corrente, quando la banca impone la sua apertura come condizione essenziale per la concessione del mutuo.  
(Per approfondimenti vedi i costi e gli oneri di un mutuo e Quick mutui).

Rinegoziare le condizioni, sostituire o surrogare
Nel caso in cui sorga la necessità (vedi anche Rapporto rata reddito) o la convenienza di rivedere i termini del contratto di mutuo (perché ad es. la stessa banca o altre banche offrono condizioni più vantaggiose), è possibile agire in 3 diversi modi:

Rinegoziare il mutuo con la stessa banca
Sostituire il mutuo
Surrogare il mutuo (portabilità)
Erogazione mutuo