Mutui: gli aspetti fiscali

Imposte
La banca opera come sostituto d’imposta: trattiene dall’importo finanziato una somma a titolo di imposta sostitutiva e la versa direttamente all’ufficio delle imposte.

Prima dell’entrata in vigore del nuovo regime di tassazione (luglio 2004), l’imposta sostitutiva era sempre pari allo 0,25% dell’importo finanziato; oggi l’aliquota dello 0,25% viene applicata solo in caso di mutuo finalizzato all’acquisto della “prima casa”.
In tutti gli altri casi l’imposta applicata è pari al 2%.

Agevolazioni fiscali
La legge prevede la detraibilità degli interessi passivi e delle spese derivanti da contratti di mutuo ipotecari stipulati per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale.

In particolare il beneficiario ha diritto ad una detrazione dall’IRE lorda (ex. Irpef) del 19% su:
– interessi passivi;
– oneri accessori (spese notarili, spese di istruttoria e di perizia, eventuale commissione per l’attività di intermediazione, oneri fiscali);
– Quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Limite massimo di detrazione:

In caso di mutuo ipotecario concesso per l’acquisto dell’abitazione principale, l’importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a 4.000 euro (ovvero rimborso massimo di 760 Euro annui). Anche se il mutuo è cointestato il limite di 4000 Euro è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.
In caso di mutuo finalizzato alla costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale, l’importo massimo scende a 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d’imposta.

Attenzione al tetto massimo di detrazione !
Nel caso in cui si superi l’importo massimo di detrazione (4000 euro all’anno), la parte eccedente non può essere “recuperata” nell’anno successivo.
Dunque per ottimizzare il beneficio fiscale è consigliabile stipulare il mutuo verso fine anno, quando la quota interessi è minima mentre le spese di “apertura pratica” sono consistenti. In questo modo è più facile ottenere una detrazione piena (760 euro) per le spese accessorie sostenute nel solo anno di accensione del mutuo, e l’anno successivo una detrazione piena per tutti gli interessi passivi maturati.

Se invece il mutuo viene stipulato a Gennaio, sommando spese accessorie e interessi maturati, probabilmente si supera la soglia dei 4000 euro e la parte eccedente andrà persa definitivamente.

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