Ipoteca Casa

La categoria dei mutui comprende tutti i tipi di finanziamento di durata medio-lunga” e comunque superiore ai 5 anni. Proprio per questo le garanzie devono essere “proporzionali” al tipo di ‘impegno’ che il debitore si sta assumendo. In generale tali garanzie possono essere di natura personale oppure di tipo reale, il che permette di distinguere i mutui in due gruppi:

• chirografari: le garanzie sono date dalle firme dei soggetti coinvolti, ovvero mutuatario e mutuante. Possono essere richieste delle garanzie aggiuntive che con questa tipologia di mutui possono essere rappresentate dalla firma dei garanti, soprattutto nel caso dei giovani che spesso devono ricorrere alla firma in garanzia dei genitori;
• garantiti: rientrano in questa categoria i mutui ipotecari (che sono la larga maggioranza), i mutui cambiari, pignoratizi e fidejussori. In questi casi il finanziamento è assistito da una garanzia di tipo ‘reale’.

Ipoteca Casa: la garanzia più utilizzata sugli immobili

I mutui di acquisto, ristrutturazione, costruzione, sono quasi sempre assistiti dall’iscrizione di ipoteca sull’immobile per il quale si richiede il finanziamento. Le ragioni di questa scelta sono molteplici, ma ovviamente è la solidità del tipo di garanzia offerta quella che prevale su tutte le altre. Vediamo nel particolare.

Definizione e spiegazione

L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Nel particolare l’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo:

• beni immobili,
• diritti reali di godimento su immobili (diritto di superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione e servitù)
• beni mobili iscritti su pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).

Che cosa significa? Che se il finanziato non paga, il finanziatore potrà richiedere che i beni sui quali grava l’ipoteca vengano venduti e che il ricavato sia usato in primis per il rimborso del suo credito.

Quando c’è ipoteca questa deve risultare tramite una trascrizione pubblica che avviene negli appositi registri come quelli immobiliari nel caso del mutuo casa. Questo fa sì che uno stesso bene non possa essere dato come oggetto di altre ipoteche e che, qualora questa possibilità fosse prevista (come nel caso dell’ipoteca di secondo grado), ciò risulti evidente a tutti i soggetti interessati (terzi potenziali acquirenti, creditori, ecc).

Infine l’ipoteca può essere legale, giudiziale o volontaria.

Ipoteca volontaria, giudiziale o legale

Analizziamo ora i differenti tipi di ipoteca, soprattutto per ciò che concerne le pratiche e i tempi da rispettare per ottenerne l’eventuale cancellazione.

Ipoteca volontaria

L’ipoteca volontaria si costituisce mediante un atto volontario (contratto o atto unilaterale) del debitore o del terzo datore d’ipoteca. Questa forma di garanzia è utilizzata in caso di stipula di un contratto di mutuo.

Riguardo ai tempi di erogazione, è bene sottolineare che nella maggior parte dei casi le banche rendono disponibile la somma di mutuo almeno 10 giorni dopo la stipula dell’atto notarile, al fine di realizzare il “consolidamento dell’ipoteca”.Ciò avviene normalmente con il deposito dell’assegno, pari all’importo del mutuo concesso, presso il notaio che si è occupato del rogito notarile, perché provveda a espletare tutte le pratiche necessarie.

La cancellazione dell’ipoteca avviene in modo automatico alla scadenza del contratto nei mutui fondiari, mentre di prassi per quelli ipotecari bisognava provvedere con la richiesta. Detto questo se non ci sono ragioni particolari che spingono a richiederne la cancellazione prima dei tempi previsti dalla prassi (ad esempio in caso di cancellazione urgente), bisognerebbe attendere la fine del contratto, così da risparmiare i costi connessi e l’intervento del notaio.

Dal 2016 si ha la possibilità di controllare online se la banca che ha visto il proprio credito interamente soddisfatto ha attivato la procedura (nei tempi previsti di 30 giorni). Qualora non risultasse è possibile fare un sollecito all’Istituto mutuante senza dover sborsare cifre importanti. Il codice civile prevede che l’ipoteca abbia una durata di 20 anni e che, qualora non ne venisse richiesta dalla parte interessata il rinnovo, questa vada incontro all’estinzione (ma non alla cancellazione).

Ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale si costituisce mediante ogni sentenza che porta condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente. E’ bene sottolineare che per iscrivere ipoteca giudiziale sui beni del debitore può essere sufficiente anche un decreto ingiuntivo a seguito di un fattura non pagata.

Se si verificano le ipotesi per cui si potrà provvedere alla cancellazione (estinzione del debito, perimento della cosa soggetta a ipoteca, sentenza oppure rinuncia del creditore), questa non avverrà mai in automatico. Sarà l’interessato alla cancellazione stessa che dovrà farne richiesta. A riguardo ci sono due possibilità:

• sentenza di cancellazione;
• intervento di un notaio che provveda alla cancellazione.

Ipoteca legale

L’ipoteca legale può essere iscritta contro la volontà del debitore nei casi previsti dalla legge. Ad esempio quando il venditore di un immobile non è pagato dall’acquirente, oppure quando i coeredi di immobili ereditati attendono il conguaglio in denaro.