Acquisto prima casa da privato o costruttore: come funziona il pagamento dell’Iva

L’acquisto di una prima casa gode di una serie di agevolazioni, sia nel caso in cui l’acquisto stesso dovesse essere fatto da privato che da costruttore (con tutto ciò che ne consegue per la presenza del pagamento dell’Iva, comunque in forma agevolata). In particolare, nel caso di acquisto di prima casa soggetta ad Iva, ci sono degli adempimenti che seguono tutte le fasi, a partire dal preliminare di compravendita.

Ribadiamo subito per semplicità che la questione dell’Iva vale solo per gli immobili acquistati da un costruttore, ed è ‘obbligatoria’ nel caso in cui si parli di immobile nuovo (ovvero di ‘nuova costruzione’) mentre nel caso di un immobile usato da costruttore (costruzione antecedente un quinquennio dalla cessione) si ha il trattamento come se l’acquisto avvenisse da privato (quindi non è soggetto a Iva).

Le spese al contratto preliminare sull’Iva nell’acquisto prima casa per il 2020

La parte dei costi accessori da sostenere, che si aggiungono al prezzo di acquisto da pagare al venditore, sono una nota dolente per molti. Non solo, molti si possono trovare impreparati quando si trovano davanto al notaio sul totale delle spese che dovranno effettivamente pagare. Per la precisione, oltre alle imposte da pagare per la registrazione, e all’onorario del notaio (se ci si avvale della sua assistenza), bisogna considerare il trattamento a cui vanno sottoposte la caparra confirmatoria oppure l’acconto (a seconda che si scelga l’una o l’altra).

In più, nel caso di acquisto di una prima casa soggetta a Iva bisogna anche considerare il particolare regime fiscale che viene applicato.

N.B. L’Iva agevolata si applica anche in caso di costruzione della propria abitazione o in caso di ampliamento della prima casa.

Atto di vendita soggetta ad iva acquisto prima casa 2015

Come già accennato in precedenza il fatto che si abbiano i requisiti per le agevolazioni riservate all’acquisto della prima casa è particolarmente importante soprattutto quando l’acquisto è fatto da un costruttore (vedi Comprare abitazione da costruttore) e non si hanno ipotesi di esenzione dell’Iva (in questo caso infatti pur acquistando da costruttore si applicano le stesse imposte previste per l’acquisto da privato).

L’agevolazione oltretutto è evidente perché anziché al 10% (che è l’Iva ordinaria che si applica nei casi in cui non si hanno i requisiti per l’applicazione di quella agevolata) o addirittura al 22% (applicata nel solo caso di immobili di lusso, per i quali, pur avendo i requisiti di prima casa non si ottiene alcun tipo di agevolazione), si paga l’Iva solo al 4%.

Invece la parte legata al pagamento delle imposte sia ipotecaria che catastale rimane identica sia nei casi di agevolazioni prima casa che non:

• l’imposta ipotecaria è di 200 euro in misura fissa (se dovuta);
• l’imposta catastale è di 200 euro e sempre in misura fissa;
• l’imposta di registro è pure fissa e sempre pari a 200 euro (per l’acquisto da privato o costruttore esente da iva ciascuna voce prevede un costo fisso pari però a soli 50 euro).

Casi di acquisto da costruttore non soggetto ad Iva

Si tratta di situazioni particolari (da specificare nell’atto di vendita), che sono:

• costruttore che vende entro 5 anni dal termine dei lavori di costruzione, o prima se opta per la scelta della “cessione a Iva”;
• immobili classificati con finalità sociali, sempre a condizione che il costruttore scelga “la cessione a Iva”.

Perdita agevolazione e conseguenze

Per non dover perdere l’agevolazione prima casa si devono rispettare gli stessi requisiti previsti per l’imposta di registro agevolata, ovvero eleggere la residenza entro 18 mesi a meno che si abbia la residenza in altro indirizzo che non deve essere di proprietà, e che si trova nello stesso comune. E’ altresì necessario:

• non possedere altri immobili (tranne quelli ereditati per i quali qualcun altro abbia le agevolazioni prima casa e le abbia usate);
• non vendere l’immobile acquistato prima dei 5 anni (a meno che si proceda con il riacquisto di altro immobile entro 12 mesi).

Se l’agevolazione viene perduta bisogna pagare la differenza dell’imposta con quella dovuta in assenza di agevolazioni, e in più una sanzione fino al 30%.

Demolizione o ristrutturazione?

L’Agenzia dell’Entrate il 27 novembre 2020 ha chiarito quale aliquota Iva deve essere pagata per gli interventi di demolizione e ricostruzione, indicandola al 10%. Nel particolare la demolizione con ricostruzione dell’immobile non configura una “nuova costruzione” anche nel caso in cui la nuova edificazione sia caratterizzata da modifiche come ad esempio l’aumento di volumetria.

(Fonte: interpello 564 dell’Agenzia delle Entrate)