Comparazione spread mutui: come scegliere la banca più conveniente?

Confronto spread mutui oggi: tabella comparativa

Ti proponiamo una tabella comparativa in cui abbiamo individuato gli spread applicati dalle principali banche operanti sul mercato italiano. In particolare i parametri considerati per effettuare questo confronto sono:

• Valutazione immobile: 150.000 euro;
• Richiesta mutuo: 120.000 euro (pari all’80%);
• Durata mutuo: 20 anni.

Data aggiornamento spread: Marzo 2015

Banca	Mutuo fisso	Mutuo strutturato	Mutuo variabile	Mutuo variabile con CAP
BNL	n.d.	Max. 4,05	Max.3,85%	Min.3,00%
CheBanca!	Min.2,13% Max.2,78%	n.d.	Min.2,00% Max.2,65%	Min.3,10% Max.3,30%
Hello Bank	Non applicato	n.d.	2,00%	3,00%
Ing Direct*	2,85%	da 2,45% a 3,55%	da 2,15% a 2,25%	n.d.
Ubi Banca	Max 4,50%	Max 2,90%	Max 4,50%	n.d.
Unicredit	4,00% (Muto Valore Italia Base)	n.d.	1,75% (Muto Valore Italia Base)	dal 4,00% al 4,25% (Muto Valore Italia Super)
WeBank	2,30%	2,30%	2,10%	3,10%

*Gli spread di Ing Direct fanno riferimento ad un mutuo di 200.000 euro. Inoltre la durata del mutuo a tasso fisso è pari a 15 anni.

Ciò che determina qualsiasi ‘negozio’ è l’incontro tra una domanda e un’offerta, e per il denaro non c’è nessuna differenza, anche se si tratta di un concetto che spesso sfugge a coloro che usano il denaro per ottenere dei beni o servizi, ma che rimane al centro delle scelte di chi ha fatto della “compravendita” di denaro il suo business come ad esempio le banche.

Quindi se si vuole comprendere il perché gli spread sui mutui (vedi anche Mutuo spread basso) hanno andamenti spesso contrastanti con il costo ufficiale del denaro stesso (la Bce abbassa i tassi ma gli spread non si muovono o si muovono nella direzione opposta), basta focalizzare l’attenzione sul funzionamento generale del rapporto tra domanda e offerta per la determinazione del prezzo e cioè:

• se l’offerta supera la domanda il prezzo scende per cercare di interessare un lato della domanda ancora più ampio;
• se la domanda supera l’offerta chi vende alza il prezzo sfruttando la propria forza e guadagnare di più.

Le banche hanno inoltre la ‘tendenza’ a muoversi in blocco, per cui rafforzano la posizione dominante appiattendo sostanzialmente l’offerta.

Le tendenze passate degli spread

In un recente passato è divenuta evidente la discrasia tra gli spread sui mutui e la discesa del costo del denaro: la domanda premeva su un’offerta che si era fatta molto selettiva ed esigente, riducendo il numero di mutui (sia come numero ma anche come proposte) e quindi portando a una lievitazione del “prezzo” dei mutui stessi (inteso come guadagno) da parte delle banche.

La ragione è stata legata a tre fattori e precisamente:

• la crisi economica ha reso molto più rischioso il finanziamento a lungo termine (come nel caso dei mutui), come testimoniano le numerose moratorie concordate tra banche e associazioni dei consumatori (quindi il maggiore rischio deve essere compensato da un maggior guadagno);
• sul mercato finanziario c’erano prodotti che rendevano molto di più rispetto all’erogazione di finanziamenti;
• i problemi di liquidità richiedevano un impiego molto più razionalizzato del denaro stesso.

Previsioni sul futuro degli spread dei mutui

Già alla fine del 2013 si è registrata una tendenza opposta, con una riduzione degli spread, il che costituisce un movimento generalmente anomalo, dato che la fine dell’anno e l’inizio di quello successivo è generalmente caratterizzato da ridotta liquidità (per il pagamento dei dividendi, la contabilizzazione di alcuni costi e i flussi di cassa che devono essere regolarizzati, ecc).

Aspetto che porta ad un aumento del costo del denaro e che generalmente trattiene le banche dal mettere in campo delle novità come quella di riproporre degli spread appunto più ‘ragionevoli’. Nonostante ciò numerose banche hanno, alla fine del 2013, scelto questa strada il che ha portato a una riduzione degli spread, ancora insufficiente rispetto al livello pre-crisi, ma comunque più che percettibile.

Nel prossimo futuro questa tendenza diverrà probabilmente più consistente, dato che alcune tra le principali banche dovrà mettere in campo la nuova offerta dei mutui per non restare tagliata fuori da quella che viene vista come l’alba di una concreta ripresa del mercato immobiliare e quindi di quello dei mutui.

Nuove tendenze sugli spread dei mutui?

Uno degli aspetti che emerge dalle ultime offerte è quello della diversificazione degli spread rispetto al LTV (rapporto tra finanziamento e capitale disponibile sul prezzo da pagare). Ma si tratta realmente di una nuova tendenza? In realtà no, dato che questo tipo di logica è stata adottata da diversi anni dalle banche: con un LTV al di sotto di una soglia (generalmente il 60% o il 70%, e l’80%) si ottiene una riduzione dello spread, semplicemente perché una persona che ha una buona capacità di risparmio presenta un margine di rischio minore rispetto a chi si deve indebitare molto di più.

Viene da domandarsi infine che cosa sia cambiato rispetto al passato, e la risposta è addirittura banale: le banche un tempo agivano senza dover dare troppe spiegazioni, ed in più l’abuso di mutui 100% non faceva nemmeno emergere la necessità di rendere edotti i propri clienti.

La crisi ha dimostrato che invece una maggiore cultura in ambito finanziario avrebbe giovato un po a tutti, ed in più oggi i clienti si sono fatti più attenti, anche grazie all’obbligo di una maggiore informazione e trasparenza.