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Quanto costa ristrutturare casa? L’importanza delle detrazioni e dei bonus fiscali

Quando si sta valutando l’acquisto di un immobile che necessita di lavori di ristrutturazione (ottenendo un beneficio sull’abbassamento del prezzo di acquisto), oppure se si sta semplicemente prendendo in considerazione l’ipotesi di richiedere un mutuo di ristrutturazione, si devono fare diversi tipi di valutazione, che sono condizionati in primis:

  • dal luogo in cui sono ubicati gli immobili (in grandi città come Roma, Milano, c’è più offerta delle imprese e ditte da interpellare con una maggiore possibilità di “negoziare” sul costo totale calcolato al mq);
  • dal tipo di lavori da compiere (ad esempio opere di manutenzione straordinaria sull’intera casa se è “vecchia” e in funzione del reale stato in cui versa, oppure per singoli locali come il bagno, la cucina, ecc, o addirittura necessari come il rifacimento del tetto).

A tutte queste valutazioni va aggiunta quella del costo degli interessi passivi, nel caso in cui si dovesse richiedere un mutuo, rapportata ai benefici fiscali legati alla detrazione.

Il calcolo del costo “reale”

Per prima cosa bisogna considerare il costo detto “reale” che dovrà essere pagato alla ditta che eseguirà i lavori (il tutto da documentare tramite i bonifici di ristrutturazione ai fini fiscali), con l’aggiunta dei materiali acquistati per l’esecuzione dei lavori (ad esempio i rivestimenti, i sanitari, in caso di bagno, ecc) che non sono compresi nel preventivo pattuito con le varie ditte. Nella maggior parte dei casi i costi sono proposti in modo forfettario, per tagli da 100 mq o ,maggiori, mentre si hanno condizioni più variabili per metrature ridotte (dai 75 mq o dai 50 mq a scendere).

Al costo così ottenuto vanno detratti i bonus fiscali (del 50% o, se ci si rientra, del 65% per tutto il 2016) e quelli degli interessi passivi dell’eventuale mutuo di ristrutturazione richiesto. Ovviamente in entrambi i casi il calcolo va fatto nel complesso, ovvero considerando il beneficio che si ottiene per tutto il periodo in cui si avrà diritto alla detrazione (10 anni per i bonus casa).

Se è stato contratto un mutuo di ristrutturazione, bisogna invece calcolare il monte interessi che dovrà essere restituito alla scadenza (vedi anche Detrazione mutuo 730), al quale vanno sottratti gli interessi recuperati annualmente per tutta la durata del piano di ammortamento (attenzione nel caso di tasso di interesse variabile i calcoli sono solo indicativi) che sono fino a poco più di 2500 euro all’anno, con aliquota del 19% ai fini del 730 (oneri detraibili). I tassi di interesse non coperti dalla detrazione fiscale vanno aggiunti al costo reale.

Quali costi?

Il calcolo dei costi dei lavori di ristrutturazione va fatto ‘a metro quadrato’, e dipende ancora una volta dal tipo di intervento che viene eseguito, e se si usano materiali di pregio. Una ristrutturazione di tipo standard (che comprende però demolizione, rifacimento, ecc) parte dai 250 euro al metro quadrato, fino ad arrivare oltre gli 800 euro. Questo costo va logicamente moltiplicato per i metri quadrati che verranno coinvolti nell’attività di manutenzione straordinaria.


 

 

 

 

 

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