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Quali immobili sono accettati come garanzia ipotecaria? Ecco la guida

La convinzione che il mattone costituisca sempre un solido investimento non è sempre vera, per il semplice fatto che ci sono immobili che presentano uno scarso, se non praticamente nullo, interesse sul mercato. E dato che il valore anche di un immobile è determinato dalla legge di mercato, cioè dall’incontro tra la domanda e l’offerta, ci sono unità abitative che le banche accetteranno senza difficoltà in garanzia, altre solo se ricorrono alcune condizioni particolari, ed altre ancora che non verranno presi in considerazione in alcun caso.

Fanno parte di questa situazione gli immobili che non sono regolarmente registrati, ma che sono frutto di un abuso edilizio, ed anche gli immobili ridotti in pessime condizioni tanto da essere dei ruderi privi di valore dal punto di vista commerciale. I primi perché mancano la legalità (i contratti ad essi collegati sono nulli), per cui anche la garanzia ipotecaria non avrebbe valore, mentre gli ultimi perché non ci sarebbe possibilità di recuperare il denaro finanziato in caso di vendita all’asta.

Quali caratteristiche devono avere gli immobili

Le banche usano una logica semplice nell’individuazione degli immobili sui quali mettere l’ipoteca per tutelarsi di fronte a un esborso ingente come quello di un mutuo. Per prima cosa guardano al mercato, ovvero al target della possibile clientela raggiungibile. Per questa ragione i locali commerciali possono avere maggiori difficoltà a trovare banche disposte ad erogare mutui, mentre tutte le banche prevedono mutui legati al settore residenziale che presenta un minor livello di rischio, perché non è soggetto all’andamento dell’attività di impresa.

Gli immobili del settore privato sono principalmente costituiti da unità abitative, facilmente individuabili con la categoria di iscrizione al catasto che deve essere la A. Tuttavia anche in questo ambito ci sono immobili che non vengono accettati e sono quelli la cui provenienza deriva da donazione o da successione testamentaria a meno che non siano trascorsi 20 anni per la prima e 10 anni per la seconda (vale anche per la donazione se il donante è deceduto), a meno che non si verifichino alcune condizioni particolari che rafforzino la tutela dell’immobile.

L’importanza del valore commerciale

Per quanto riguarda il valore che ha effettivamente l’immobile bisogna fare una ultima considerazione, ovvero quale sia effettivamente il valore commerciale, più che il valore intrinseco dell’immobile se paragonato ad abitazioni con le medesime caratteristiche.

Infatti il valore vero è determinato dall’ubicazione e dalla vivacità del mercato locale delle compravendite. Questo perché nel caso in cui la banca fosse costretta a rivalersi attivando la vendita forzata tramite asta la stessa deve prendere in considerazione non solo il fatto che il prezzo base dell’asta sarà più basso rispetto il prezzo di mercato, ma che non è detto che l’asta andrà a buon fine alla prima vendita. Infatti se questa fosse deserta si dovrà procedere ad un ulteriore abbassamento del prezzo, che proseguirà fino a quando non si troverà un compratore e fino al limite minimo fissato dal giudice, con il rischio concreto di dover subire comunque una perdita sul capitale da recuperare.

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