Mutuo 10 anni: quando conviene scegliere la durata decennale?

Per molte banche un mutuo di 10 anni rappresenta la durata minima concedibile. Infatti quando si fa la richiesta di un finanziamento destinato all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione di un immobile, assistito da iscrizione di ipoteca, la banca pone delle condizioni minime e massime molto rigide.

Normalmente si è portati a guardare quale sia la durata massima, che per lo più si ferma a 25 o 30 anni, mentre quella minima viene poco considerata. Ad esempio un mutuo a durata decennale viene generalmente considerato “eccessivamente” breve per poter rimborsare in modo agevole la rata. Eppure ci sono delle situazioni in cui si dovrebbe prendere in considerazione un mutuo di 10 anni sopra ad ogni altri tipo di durata, vediamo quando.

Quando è obbligatorio richiedere un mutuo di dieci anni?

Al pari di ciò che accade per i finanziamenti, la banca stabilisce un’età massima che il mutuatario deve aver raggiunto al termine del finanziamento. Questa può essere fissata a soli 70 anni, oppure a 75, 80 o 85 anni. Quindi se si è avanti con gli anni, quando si richiede il mutuo, si può avere l’oggettiva limitazione di non poter richiedere una durata di 15 o 20 anni. Ad esempio se si hanno 65 anni di età e la banca prevede come età massima alla scadenza i 75 anni è chiaro che al massimo potremo aspirare ad un piano di ammortamento decennale.

Questo limite può essere spostato in avanti solo per quanto riguarda i garanti e per chi si presenta come terzo datore di ipoteca nel contratto (ma non per chi configurerà come coobbligato).

Quando è consigliato?

Ci sono due situazioni in cui è il rapporto tra la convenienza, la rata da rimborsare ed il proprio reddito a spingere verso la scelta di un piano di ammortamento decennale. Entrando nel particolare questi casi sono:

• importo del mutuo basso: se si sta chiedendo una somma modesta allora allungare la durata per avere una rata leggerissima porta a una scelta insensata dal punto di vista economico. A causa dell’ammortamento alla francese l’impatto che si affronta sul cumulo di interessi finali è infatti notevole. Per capirlo meglio facciamo un esempio prendendo come dato una richiesta di 50 mila euro (che per molte banche rappresenta la somma minima che potrà essere concessa), con un tasso del 3% in 10 e in 20 anni. La situazione sarà la seguente:
  

  Durata	Rata	Totale interessi
  Mutuo 10 anni	482,80 euro	7936,45 euro
  Mutuo 20 anni	277,30 euro	16551,71 euro

  La scarsa convenienza è evidente: il raddoppio del tempo di rimborso porta a un peso più che raddoppiato degli interessi passivi mentre la rata non si dimezza;

• tasso elevato: quando si deve richiedere un mutuo con un tasso alto si ha la tentazione di ridurne l’impatto allungando la durata. Anche in questo caso si tratta di una scelta sbagliata dal punto di vista economico. Infatti se riprendiamo l’esempio precedente di 50 mila euro da richiedere come mutuo ma con un tasso del 6% vediamo che l’effetto negativo a causa degli interessi composti dovuto all’ammortamento alla francese peggiora ulteriormente:

  Durata	Rata	Totale interessi
  Mutuo 10 anni	555,10 euro	16612,30 euro
  Mutuo 20 anni	358,22 euro	35971,73 euro

Quando conviene?

L’ammortamento alla francese dovrebbe sempre far propendere per la durata più breve possibile. Ovviamente non è sempre possibile anche perché bisogna considerare attentamente il rapporto tra la rata e il reddito che potrebbe risultare incapiente o incompatibile con le politiche di credito adottate dalla banca stessa. Oppure semplicemente si dovrebbe sostenere una rata ‘troppo’ pesante che non lascerebbe molto margine di assorbimento qualora si verificassero degli imprevisti. Quindi quando è possibile mantenere un livello di rata accettabile, non ci si dovrebbe far vincere dalla tentazione di allungare la durata per risparmiare 50 o 100 euro sulle singole rate.

Mutuo decennale o mutuo a 20 anni: come risparmiare?

Di contro per mediare i due aspetti, ovvero la sostenibilità e la flessibilità di far fronte a degli imprevisti, mitigando comunque l’impatto negativo sul complessivo importo degli interessi passivi da pagare, si può anche costruire un piano di accumulo su misura. Come procedere? Vediamo un esempio pratico:

1. Si richiede un preventivo di un mutuo con durata di 10 anni e si rileva la rata che si dovrebbe pagare.
2. Si richiede un preventivo di un mutuo 20 anni ed anche in questo caso si rileva la rata.
3. Si calcola la differenza tra le due rate (ad esempio riprendendo il calcolo del mutuo di 50 mila euro da restituire con un tasso del 3% avremmo 482,80 – 277,30= 205,50).
4. Si richiede fattivamente il mutuo con il rimborso a 20 anni al posto di quello a 10 anni pagando perciò una rata di 277,30 euro.
5. Parallelamente si fa un piano di accumulo dove versare un premio pari a 205,50 euro.

In questo modo si avrà la possibilità di estinguere parzialmente o completamente il mutuo anche prima della scadenza naturale, riducendo l’impatto negativo della maggiore durata sugli interessi composti almeno in buona parte. Inoltre si manterrà una rata facile da sostenere e in grado di assorbire eventuali imprevisti.

Tasso fisso o tasso variabile?

Esiste una regola generale che di fronte a una durata trentennale suggerisce di optare per un tasso variabile a meno che il tasso fisso non sia molto contenuto e abbastanza vicino a quello variabile per spread applicato (che è il guadagno che va alla banca). Di contro per una durata breve, specialmente se si è di fronte a una lunga onda di tassi bassi e si è vicini ad una possibile imminente risalita, si deve optare con poca esitazione per un tasso fisso.

Il discorso si capovolge solamente se invece si è al termine di una fase di discesa e di stabilizzazione dei tassi in quanto un periodo decennale potrebbe a questa condizioni spingere per un tasso variabile. E’ chiaro che non esiste una condizione generale ma bisogna fare le valutazioni a seconda del momento e delle condizioni che predominano in quel momento.