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Mutuo o leasing immobiliare? Opinioni sulla convenienza

Le società e i possessori di partita Iva si sono spesso trovati a dover scegliere se sia meglio il mutuo o il leasing per acquistare un capannone, un ufficio o un bene durevole. Questa scelta è stata invece sempre priva di valore per i privati, ma la situazione nel 2016 è notevolmente cambiata. Infatti con la legge di stabilità 2016 è stato introdotto il leasing immobiliare per i privati, accompagnato da una serie di agevolazioni e condizioni molto specifiche. A questo punto anche il domandarsi se conviene più il mutuo o il leasing immobiliare per i privati necessita di risposte chiare e utili per scegliere nel migliore dei modi possibili.

Differenze “fiscali” tra mutuo e leasing

Il mutuo è sempre stata la prima scelta nel caso di acquisto di un immobile ad uso residenziale. Infatti rispetto ad un qualsiasi altro tipo di prestito gode delle agevolazioni fiscali che nel corso degli anni sono state confermate ed anche leggermente aumentate: siamo infatti arrivati a 4 mila euro di interessi passivi che possono essere portati in detrazione con applicazione dell’aliquota del 19%. Questo “recupero”, ottenuto con la dichiarazione 730 per i dipendenti e Unico per i titolari di partita Iva, è possibile solo nel caso di mutuo sull’abitazione principale mentre è del tutto precluso nei confronti degli altri finanziamenti.

Detto questo, nel caso del leasing immobiliare per privati la situazione è cambiata ed addirittura si ha la possibilità di portare in detrazione delle somme maggiori. Infatti la già citata legge di stabilità del 2016 ha stabilito che, chi ha i requisiti necessari per poterlo utilizzare, può portarsi in detrazione gli interessi pagati sui canoni mensili in misura pari ad un massimo di 4 mila euro. Non solo, se si è under 35 anni il beneficio arriva al doppio, ovvero fino ad 8 mila euro. La detrazione è sempre con aliquota al 19% ed è logicamente necessario riportare le somme nella dichiarazione 730 e Unico.

Approfodimento: Guida alla detrazione degli interessi del mutuo.

In più, rispetto al mutuo, si ha la detrazione degli interessi sul prezzo di riscatto finale, che è fino a 10 mila euro per tutti mentre per gli under 35 anni può arrivare fino a 20 mila euro. Con questa scelta il legislatore ha voluto chiaramente rendere il leasing ugualmente conveniente dal punto di vista delle agevolazioni fiscali rispetto ad un mutuo prima casa.

Differenze sui requisiti

Le suddette condizioni e possibilità, così come avviene per i mutui, valgono solo per chi acquista l’abitazione principale con tutte le limitazioni previste anche per i mutui stessi (non bisogna avere altri immobili o diritti reali su di essi a meno che non derivino da successione, ecc). Quindi sotto questo punto di vista non ci sono delle differenze. Tuttavia l’accesso al leasing immobiliare è ammesso solo per chi ha un reddito annuale inferiore ai 55 mila euro, mentre nel mutuo non sono previste delle limitazioni reddituali. Quindi in via teorica chi ha un reddito molto elevato, può anche ottenere delle somme molto più elevate rispetto al leasing stesso.

Differenze sul funzionamento e sulle condizioni

Il mutuo permette al mutuatario di “acquistare” un immobile permettendo al finanziatore di apporre come garanzia un’ipoteca sull’immobile stesso. Nonostante questo l’immobile è di proprietà del mutuatario e non della banca. Invece con il leasing immobiliare chi desidera acquistare un immobile ad uso residenziale chiede ad una banca che ha questo tipo di finanziamento di acquistarlo. Per poterlo utilizzare pagherà dei canoni mensili, fino ad arrivare al prezzo di riscatto. Non si ha quindi la proprietà dell’immobile fino a quando non viene riscattato, e comunque sull’immobile non ci sarà iscrizione di ipoteca, il che fa risparmiare i costi legati a questa operazione.

A livello di tassazione, rispetto all’imposta di registro sulla prima casa, nel caso di un mutuo è del 2% (più altri 100 euro tra imposta catastale e ipotecaria) mentre per il leasing immobiliare è prevista l’imposta di registro all’1,5%. Per la sfera economica vediamo che i leasing applicano dei tassi leggermente più alti rispetto ai mutui di fascia più bassa. Tuttavia l’aspetto di convenienza si può livellare soprattutto per importi non alti (intorno ai 100 mila euro).

Infine c’è l’aspetto della somma massima che può essere finanziata rispetto al prezzo di acquisto. In generale per entrambi è dell’80%, ma nel caso del mutuo può essere superata tramite la convenzione dei mutui plafond prima casa, possibilità che è del tutto assente qualora si dovesse optare per il leasing.

Cosa succede in caso di mancato pagamento?

Le maggiori differenze si hanno proprio in caso di mancato pagamento delle rate o canoni dovuti. Per i mutui, dopo aver tentato in via bonaria di ottenere il pagamento degli arretrati, la banca potrà procedere al pignoramento e vendita all’asta dell’immobile stesso. La vendita dovrebbe garantire un prezzo superiore a quello del mutuo residuo e la differenza al netto del mutuo e delle spese sostenute dalla banca stessa dovrebbe essere dato al mutuatario.

Se si è in oggettiva difficoltà di onorare i pagamenti è meglio approfittare di una moratoria che permette di sospendere le rate fino a 18 mesi. L’unico limite, oltre a dover avere i requisiti necessari che siano dimostrabili, è legato alla necessità dell’accettazione formale della richiesta da parte della banca creditrice.

Nel caso invece del contratto di leasing immobiliare ad uso residenziale è previsto aprioristicamente che si possa sospendere il canone per un massimo di 12 mesi, senza dover passare per tutte le formalità previste per i mutui. Inoltre in qualsiasi momento si può scegliere di non pagare più i canoni, e la banca provvederà alla vendita dell’immobile (in caso di surplus dell’importo residuo da restituire ancora, la differenza sarà versata comunque al locatario). Il meccanismo è evidentemente più snello e flessibile, ma di contro si hanno al massimo 12 mesi di sospensione.

Conclusioni

Per decidere se sia meglio il mutuo o il leasing immobiliare, in caso dei privati, molto dipende dall’età del richiedente, visto che i vantaggi fiscali per i giovani sono notevolmente maggiori nel caso proprio del leasing. Di contro le limitazioni di accesso reddituale possono rendere più difficile accedere al leasing, anche per l’importo massimo di finanziamento che può essere ottenuto e l’obbligo di avere l’anticipo pari al 20% già a disposizione.

Infine c’è il limite della scelta di banche, dato che sono ad oggi poche quelle che hanno prodotti ad hoc per il leasing immobiliare. Tra queste troviamo Unicredit con il Leasing Valore Italia, che prevede delle condizioni buone e in linea con quelle dei mutui sempre della linea Valore Italia. Tuttavia la poca scelta può di fatto rendere l’accessibilità a questa forma alternativa di finanziamento decisamente molto complicata ed aperta perciò a una platea fin troppo ristretta per potersi porre a monte la domanda se sia meglio il mutuo o il leasing.


 

 

 

 

 

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