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Prestito vitalizio ipotecario

La Legge 248 del 2005 ha introdotto in Italia una nuova forma di mutuo: il prestito vitalizio ipotecario detto anche "lifetime mortgage" (o anche "reverse mortgage" o "equity release"), dedicato agli over 65 che vogliono integrare la pensione con una rendita vitalizia grazie alla casa di proprietà.

Definizione
Il prestito vitalizio ipotecario è un “finanziamento a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistito da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservato a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.”

Caratteristiche del prestito vitalizio ipotecario
è necessario costituire ipoteca di 1° grado sull’immobile di proprietà.

l’immobile deve avere un valore di oltre 75.000 euro, deve essere residenziale e non deve essere gravato da vincoli o altre ipoteche.

il prestito cresce con l’età del richiedente e va da un minimo di 20.000 Euro ad un massimo di 350.000 Euro:

  • 20% del valore dell’immobile per i settantenni
  • 40% del valore dell’immobile per gli ottantenni
  • 50% del valore dell’immobile per i novantenni.

Naturalmente la somma effettivamente disponibile sarà inferiore a quella finanziata a causa di tutti i costi fissi: perizia, istruttoria, notaio, assicurazione, ecc.

si tratta di una rendita, quindi, non si versano né capitale né interessi fino alla morte del richiedente (o all’eventuale vendita della casa).

gli eredi sono tenuti a rimborsare capitale e interessi in un’unica soluzione, entro 12 mesi dalla morte del mutuatario, caso contrario l’immobile viene venduto dalla banca.

Svantaggi del prestito vitalizio ipotecario
I limiti del prestito vitalizio ipotecario possono essere riassunti in 4 punti fondamentali:

Perdita della casa ereditata
Ammesso l’anatocismo
Obblighi contrattuali – indisponibilità dell’immobile
Attenzione all’imposta sostitutiva !

Perdita della casa ereditata
Siccome il debito deve essere rimborsato integralmente in un’unica soluzione entro 12 mesi dalla scomparsa del mutuatario, salvo il caso in cui l’erede disponga della somma necessaria, l’unico modo per non perdere la casa potrebbe essere la stipula di un altro mutuo pari all’importo da saldare.
Se invece non si vuole stipulare un mutuo e non si dispone della somma necessaria ad estinguere il debito, la banca sarà costretta a vendere la casa versando all’erede l’eventuale differenza !

Si consideri, infine, che per stipulare il prestito vitalizio ipotecario non è richiesto il consenso degli eredi (vedi anche Mutuo vitalizio).

Ammesso l’anatocismo
Differentemente dai mutui rateali, nel caso dei prestiti vitalizi ipotecari, la legge autorizza l’anatocismo bancario, ovvero, la possibilità per le banche di percepire interessi su interessi (vedi definizione: “capitalizzazione annuale di interessi e spese).

Questo comporta un aumento esponenziale del debito che potrebbe arrivare anche al triplo della somma richiesta !

Obblighi contrattuali – indisponibilità dell’immobile
Con la firma del contratto il richiedente perde la possibilità di disporre liberamente del proprio immobile.
Pertanto non sarà possibile affittarlo, sub affittarlo, ristrutturarlo, adibirlo a sede di una attività imprenditoriale propria; inoltre, non sarà possibile cambiare domicilio o residenza.

Infine, se si decide di vendere l’immobile sarà necessario rimborsare il finanziamento in un’unica soluzione.

Attenzione all’imposta sostitutiva !
Il prestito vitalizio ipotecario può essere concesso da “parte di aziende ed istituti di credito, nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385”.

Dunque è necessario prestare molta attenzione al soggetto che eroga il prestito: solo le banche possono applicare al reverse mortgage l’imposta sostitutiva dello 0,25% dell’erogato.
Se il prestito è erogato da un soggetto non bancario si paga l’aliquota piena, pari al 2% del valore d’iscrizione dell’ipoteca, a sua volta pari al 125% del valore di perizia dell’immobile.

 

 


 

 

 

 

 

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