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E’ possibile rinegoziare un mutuo da variabile a tasso fisso? Consigli utili

Il grande limite della rinegoziazione coincide con quello della portabilità del mutuo (o surroga), prevedendo di fondo che la struttura del contratto non possa essere modificata, con la sola eccezione (logicamente per la surroga) della banca finanziatrice che deve essere differente rispetto a quella che c’era in precedenza.

Ricordiamo invece che con la rinegoziazione si procede ad una sorta di surroga in modo interno, ovvero che si fa con la stessa banca potendo modificare solo alcune condizioni contrattuali e strutturali del mutuo.

Infatti quando parliamo di ‘struttura del mutuo’ intendiamo non solo il tipo di tasso applicato e la durata, ma principalmente i soggetti coinvolti che sono:

  • il debitore (mutuatario, coobbligati, garanti, terzi datori di ipoteca);
  • il finanziatore (la banca che ha erogato il mutuo, oppure quella che lo ha ‘acquistato’ se il contratto è stato oggetto di cartolarizzazione);
  • il tipo di finalità (acquisto, ristrutturazione, liquidità, ecc).

Come si può fare?

Perché si possa chiedere una rinegoziazione va dimostrata una necessità, una motivazione e tra di esse, molto usato, è soprattutto il cambio del tasso applicato, con il passaggio, prevalentemente dal tasso variabile al tasso fisso. Una scelta consigliabile in quelle fasi di mercato in cui ciò risulta conveniente, oppure per proteggersi dal rischio di un futuro (atteso) aumento dei tassi, od ancora perché la propria situazione reddituale attuale potrebbe non sostenere in futuro le oscillazioni di un tasso variabile.

Da un punto di vista legislativo, e per quanto previsto anche dai regolamenti interni delle banche, il passaggio ad un mutuo a tasso fisso tramite rinegoziazione è assolutamente possibile. Tuttavia le differenti banche scontano una politica molto disomogenea sotto il punto di vista dell’apertura che offrono nei confronti della rinegoziazione in sé, introducendo diversi gradi di limitazione, con in aggiunta la variabile dell’autonomia di cui godono le varie filiali.

variazione tassi

Quindi è impossibile conoscere a priori la disponibilità che si potrà incontrare nella propria filiale di Bnl, piuttosto che di Intesa Sanpaolo, Cariparma o Unicredit.

In quest’ottica non deve sorprendere neppure se la filiale di un conoscente (appartenente allo stesso gruppo) ha accettato di rinegoziare le condizioni mentre dalla propria non c’è stata alcuna disponibilità. Purtroppo non bisogna sorprendersi nemmeno se la propria stessa banca e filiale ha accettato una rinegoziazione di un conoscente e l’ha rifiutata a un altro. Queste scelte dipendono da vari fattori, ma sicuramente un rapporto con la banca buono (basato sulla solidità patrimoniale) e consolidato nel tempo può semplificare l’iter e portare ad una conclusione positiva.

Tra l’altro, se c’è modo di conoscere a priori una maggiore disponibilità altrove (ad esempio in un’altra filiale), nulla impedisce che qui vi vengano trasferiti i vari rapporti, per poi procedere con maggiore sicurezza e serenità. In tutti i casi per prima cosa bisogna parlare con uno dei responsabili, per la gestione del settore mutui, palesando la propria volontà di rinegoziare il mutuo a tasso fisso, così da rendere meno onerosa la rata, o magari accorciarne la durata lasciando l’importo da restituire periodicamente quasi invariato.

Si possono anche dare le spiegazioni sulle ragioni per cui si vorrebbe fare questa piccola variazione. Poi però bisogna attendere che la banca valuti la proposta e risponda di conseguenza. Se la risposta dovesse essere negativa, si può sempre procedere con una surroga presso una banca diversa con condizioni migliori, e magari anche un po’ più di disponibilità ad accontentare un cliente.

Come richiederla

Il già citato passaggio ‘informale’ e conoscitivo è sempre il primo passo da compiere. Ma è chiaro che da una chiacchierata non potrà nascere una modifica di un contratto scritto, anche qualora si trovasse l’accordo. Questa fase serve per capire quali margini si hanno e il tipo di orientamento della banca su una possibile rinegoziazione.

Il passaggio successivo è quello di formalizzare l’intenzione che si ha tramite una richiesta scritta. Qui ci si deve attenere alle indicazioni della banca, se questa dovesse prevedere una forma specifica e una modulistica appropriata. Altrimenti si può procedere con una lettera ‘standard’ (preferibilmente raccomandata con A/R oppure una Pec) dove devono essere specificate:

  • le ragioni della richiesta (nel caso della pec mettere anche nell’oggetto che è una richiesta di rinegoziazione);
  • il tipo di modifica che si vorrebbe apportare (evidenziata in modo chiaro);
  • i canali attraverso i quali si potrà proseguire con la rinegoziazione.

N.B. E’ abbastanza improbabile che la banca accetti tutte le condizioni che specificheremo nella lettera, a meno che non si tratti di un atto che rende formale un accordo che abbiamo già trovato in precedenza.

Se il mutuo è intestato a più persone, può essere necessario che tutte siano coinvolte nell’attività di rinegoziazione. Questo a meno che non ci siano espliciti accordi, notificati alla banca, in cui è indicato un referente per portare avanti la fase di rinegoziazione. Una volta conclusa in modo positivo la ‘contrattazione’ alla firma saranno chiamati i soggetti coinvolti.

domande rinegoziazione mutuo

La conclusione della rinegoziazione

Una volta inoltrata la lettera con un canale adeguato, bisogna attendere un riscontro. Può capitare per esempio che si avvii una serie di comunicazioni, dove entrambe le parti chiedono delle modifiche alle proposte dell’altra parte e questo può incidere fortemente sulle tempistiche.

Se le richiesta di passare a un tasso fisso dovesse essere accolta, generalmente si arriva alla redazione di una scrittura privata, che va a integrare e modificare parzialmente le condizioni riportate nel mutuo, che va firmata dal debitore (mutuatario) e dal finanziatore (banca erogatrice il mutuo).

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